可以向二房東承租房屋嗎？

問題摘要：

與二房東簽約承租房屋在法律上並非禁止，但其法律效力取決於二房東是否取得大房東合法授權。若二房東違反原租約禁止轉租之規定，則其轉租行為即為違法，出租人有權終止原契約，二房東即失去對房屋之處分權，而次承租人亦無法對抗原房東，只能向二房東請求權利救濟。故民眾在簽訂租約前，務必確認二房東是否具合法轉租權，並以書面形式保留證明文件，以避免日後產生居住權利喪失、損害求償無門等風險，必要時應諮詢專業律師，以確保租賃契約的效力與自身居住權益。和二房東簽約時，一定要請對方提出「合法取得轉租權」的書面證明，就是二房東跟屋主（大房東）的租約中有無約定關於「轉租」的規定，像是同意轉租、有大房東簽字的「轉租同意書」，或是有大房東簽字的「授權委託書」（委託二房東全權處理出租事宜），否則若大房東未同意轉租，是可以主張終止租約的哦！

 

律師回答：

向俗稱的「二房東」承租房屋，在法律上並無禁止，但其中所隱含的風險與責任，卻需承租人於簽約前審慎評估並確認其是否合法取得轉租權限。

 

民法第443條規定，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，惟若租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租予他人，亦即承租人若要轉租全部房屋，原則上必須取得出租人（即「大房東」）的事前書面同意，否則即構成違法轉租。

 

在實務上，民眾與「二房東」簽約時常面臨資訊不對等風險，不清楚二房東是否已取得大房東的同意，因此應要求二房東出示其與大房東所簽A契約中關於轉租的條款內容，並特別注意是否有「禁止轉租」條款，或檢附大房東親簽的「轉租同意書」、或「授權書」等書面證明，確認其具有合法轉租權限。

 

如未見此類文件，即便與二房東簽署了租賃契約（下稱B契約），也可能隨時面臨大房東主張無效並終止A契約、要求返還房屋之風險。最高法院早在37年上字第7633號判決即指出，即使A契約中無反對轉租的明文條款，承租人亦不得在未經出租人承諾下，將房屋「全部」轉租予他人。

 

此原則在最高法院68年台上字第3691號判決亦再次被確認，並指出轉租係承租人與次承租人間之新租賃關係，出租人與次承租人之間並無直接法律關係，故出租人不得直接向次承租人主張返還物件或履行契約。此種契約結構形成「三方兩約」，即大房東與二房東之A契約、二房東與次承租人之B契約。

 

若大房東未同意轉租，則當大房東依民法第443條主張終止A契約時，二房東即喪失其基於A契約所享之使用收益權，自亦無權再將房屋交予次承租人使用。此時，雖然B契約本身仍為有效之債權契約，但已無法履行，次承租人無權再占用該房屋，且無法依該契約向大房東主張權利，只能依債務不履行原則向二房東主張損害賠償。此種情況下，若次承租人已支付押金或預付租金，即屬具體損害，得依民法第227條請求二房東賠償因無法繼續履約所生之損失；如二房東已無力返還或失聯，次承租人即面臨雙重損失。

 

因此，在與二房東簽約時，必須要求其出示能證明「轉租合法性」的文件，諸如大房東的書面同意、授權委託書、或A契約正本。且應詳閱契約條款，確認權利義務明確載明，避免後續爭議。承租人亦可要求在契約中明訂「如因大房東反對而致租賃無效，二房東應全數返還租金與押金」等保障條款。

 

另一方面，如有疑慮，也可請求二房東安排與大房東見面確認其授權範圍，以免被不具權限之人假借屋主名義出租，導致無效租賃、被迫搬遷。

 

實務上亦有情況是房屋遭違法隔間、違反建築使用規定而被政府命令限期拆除或禁止使用，此時即使二房東表示「有房東同意」，次承租人亦難主張居住使用之合法性，應同時審視房屋現況與建築使用合法性。除法律層面外，社會實務上「二房東」常見於學生、打工族或短期居住者所承租之分租套房或雅房，若無適當管道取得正規房源，只得與二房東簽約，應視情況加強保護自身權益，例如每月以匯款方式支付租金以留下證據、保留簽約與對話紀錄、確認水電與公共設施之分擔方式等，以便於日後若有糾紛能舉證維權。

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