出租的房屋發生火災，房客有什麼責任？

22 Aug, 2025

問題摘要：

出租房屋發生火災時，責任的歸屬端視火災原因而定，若為房客重大過失所致，則應負賠償責任；若為房東設備老舊未修繕導致，則由房東負責。房客應謹記善良管理人義務，避免有違一般人注意義務的行為，以免在發生火災後承擔賠償或刑責風險。同樣的，房東亦應定期檢查修繕房屋設備與電線電路，並明確於租約中列明使用規範與責任條款，雙方唯有在租賃初期就訂明規範、互相配合，方能在不幸災害發生時有效釐清責任、避免紛爭。由於火災風險難以預料，實務上也建議房東與房客各自投保住宅火險與第三人責任險，將潛在風險轉嫁予保險機制，才能有效保護自身權益。最後提醒，不論是房東或房客，唯有平時善盡管理與注意義務，才能避免災害擴大，並在意外發生時合理釐清責任、保障雙方權益。

律師回答：

當出租房屋發生火災時，房客究竟是否需要負責，關鍵要從民法的相關規定來看。依照民法第432條，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，若承租人未善盡此義務，導致租賃物毀損、滅失，則應負損害賠償責任。第433條進一步規定，即使是承租人允許使用房屋的第三人或其同居人因過失造成損害，承租人仍須負責。

而最關鍵的則是第434條，明文指出租賃物因承租人重大過失致失火而毀損、滅失時，承租人對於出租人須負損害賠償責任。這條文的精神在於火災事故發生後，若房客非重大過失，則不須負賠償義務，舉證責任也在於房東必須證明房客有重大過失存在。

所謂重大過失，是指承租人有明顯違反一般人注意義務的行為，例如在室內抽菸、明知電器老舊卻繼續使用、擅自拉設過多延長線導致用電超載等情況，此時若引起火災，就可能構成重大過失。反之，若起火原因屬電線老舊、管線破損，導致火災而房客並未有可歸責行為，則應認為房東未盡修繕義務，責任應由房東承擔。

實務上常見房客將租屋轉交他人使用或分租給第三人，若火災因第三人使用不當引起，房客仍須依第433條負責，不能以「非本人引起」為由卸責。同樣情形中，若第三人離開住所時遺忘拔除插電的電磁爐、電風扇等電器導致電線短路失火，房客仍應被認定有責。但要區別的是，一般過失並不足以成立損害賠償義務，只有在構成「重大過失」的情形下，房客才須對房東賠償。至於所謂「故意」放火行為，自然不在民事範疇內免責，除賠償房東損失外，更涉及刑事責任。

刑法第173條至176條中針對公共危險罪規定放火罪、失火罪等刑罰，若火災造成公眾危險甚至人命傷亡，刑責將相當重大。實務中，因火災事件提出損害賠償的訴訟時，法院會根據火場鑑識報告、現場勘查、住戶陳述等證據判斷起火原因與過失歸屬。若鑑定報告確認是因電線老舊導致電器短路而起火，且屋內設施由房東統一拉設或施工，則即使房客因不知情而使用，亦難認定為重大過失。相反地，若房客擅自增設電線，或已知電器異常仍強行使用，則有可能構成重大過失。也因此，有些房東為防萬一，在租約中特別約定「若因房客過失導致房屋毀損，應由房客負完全賠償責任」，但此類約定是否有效，仍應視其是否違反民法保護經濟弱勢原則。

由於民法第434條屬於任意規定，並非強制性規範，租約中加重房客義務的條文，只要未違反公序良俗，原則上仍有效力。也因此，不少房東為降低風險，會在租約中列出不得於屋內明火、不得私接電線、不得轉租他人等約定，並要求房客投保火險或第三人責任保險，以分散火災風險。

從另一角度來看，火災若造成房客個人財物損害，且原因可歸責於房東未盡修繕責任，房客也有權主張房東應賠償，例如起火原因為管線破損，導致火勢波及房客家當，此時房客得依民法435條請求損害賠償或租金減免，情節嚴重者甚至終止租約。