什麼是轉租？什麼是分租？合法或違法轉租後，當事人之間可以請求什麼？

問題摘要：

轉租與分租在法律上均可成立，但須符合法定條件與契約約定，否則即構成違法轉租，雖不影響原租賃契約效力，卻可能導致出租人行使終止契約權利。不論合法與否，承租人仍須對出租人負完全責任，並對次承租人負租賃契約責任。為避免轉租糾紛，承租人應審慎處理轉租事宜，必要時徵詢專業律師意見，避免日後產生損害擴大、訴訟風險與信用損失。

 

律師回答：

關於這個問題，在租賃實務中，轉租與分租是經常引起紛爭的法律議題，尤其當房客因個人因素無法繼續租住，轉而將租賃物交由他人使用時，若未經出租人許可或未妥善安排權利義務關係，極可能造成租金請求、損害賠償與契約終止等法律糾紛。首先，所謂「轉租」，係指承租人在原租賃契約存續期間，將全部租賃物再行出租予他人，稱為「次承租人」，並與之另行成立一個新租賃關係；而「分租」則是指承租人僅就租賃物的一部分空間再行出租予他人，例如承租整層公寓者將其中一房間另租予友人使用，即為分租。

 

民法第443條第1項，承租人除非取得出租人同意，否則不得將租賃物轉租予他人，惟房屋租賃之情形，如無特別反對約定者，得將其「一部分」轉租，亦即法律明文允許房屋部分分租行為；但若將「全部」租賃物再出租，則仍須事先取得出租人同意，否則將構成違法轉租。若違反此規定，依民法第443條第2項，出租人得終止原租賃契約。倘若承租人合法轉租，即有出租人之明示同意，或於契約中未禁止部分分租，且轉租僅限於部分房屋時，轉租即為合法。

 

內政部於2016年公告之房屋租賃契約書範本也指出，承租人進行轉租時應主動向次承租人提供出租人同意轉租的證明，保障雙方權益。反之，若承租人未取得出租人之同意，將全部房屋轉租，或明知契約已明確禁止分租而仍將部分出租予他人，即構成違法轉租或違法分租。雖然違法轉租並不影響原出租人與承租人間的契約效力，但出租人可依法終止契約。

 

民法第444條，轉租雖為承租人與次承租人另行成立的租賃契約，但原承租人與出租人間之租賃關係仍然持續，亦即「轉租並不導致原契約終止」。故如房客將整棟或整間房屋轉租予他人，則他與次承租人間成立租賃關係，同時其與原房東的租賃契約並未消滅，而原房東與次承租人間並無契約關係，也無權向次承租人請求租金或主張契約義務。

 

最高法院68年台上字第3691號民事判例：「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。本件被上訴人將系爭房屋出租與共同被告王某等人，租賃期限固已屆滿，但王某等既將之轉租，被上訴人不得依出租人之地位，對次承租人之上訴人請求返還租賃物。」

 

最高法院58年台上字第1068號民事判例：「民法債編施行前所定之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定，民法債編施行法第十三條第一項已有明定，則自臺灣省光復時起，依我民法第四百四十四條規定，承租人將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係仍為繼續，因次承租人應負責之事由，所生之損害，承租人負賠償責任，即次承租人對出租人並不直接負擔任何義務。上訴人祇得請求承租人清償租金，並向承租人定期催告給付租金，逾期後進而為終止租約之意思表示，其竟向次承租人之被上訴人請求清償租金，並表示止約，顯有未合。」

 

換言之，次承租人對原房東並無法律義務，原房東亦不得逕向次承租人請求清償租金或損害賠償，此為契約相對性原則所致，於是，一旦轉租後發生問題，例如次承租人未給付租金或損壞房屋，原房東依法仍僅能向承租人請求租金，並就房屋毀損部分要求損害賠償。即便房東與次承租人未有直接契約關係，原承租人仍須依民法第432條負保管義務，若未善盡管理導致租賃物毀損滅失，即應對房東負賠償責任。

 

此外，如次承租人係故意或重大過失損壞房屋，房東亦得依民法第184條不法侵權行為規定，向次承租人主張損害賠償。又或如原承租人已返鄉不知所終，出租人也可考慮逕向法院聲請給付命令、提起民事訴訟，請求履約損害賠償、租金及修繕費用等。

 

實務上，此類糾紛多發生在學生租屋、短租空間、或合租房型，房客因退學、搬遷等原因私下轉租，甚至在未告知原房東之下，導致房東完全不知次承租人身分、生活習慣、信用狀況等，極易引發屋況損壞、噪音擾鄰、租金拖欠等連串問題，因此承租人一旦選擇轉租，即須承擔次承租人行為所致後果，並非轉手即無責任。在法律關係上，出租人只能就與自己有契約關係的承租人主張權利；而承租人則同時身負「房客」與「小房東」雙重角色，需對原出租人盡保管義務與租金給付義務，對次承租人則負新租賃契約下的交屋、安居義務。

 

若次承租人不繳租金或損壞房屋，承租人除須賠償給出租人外，也得向次承租人請求損害賠償或解除契約。因此承租人若欲轉租，應確實告知出租人並取得同意，且應與次承租人訂立書面契約，明定雙方義務、費用分擔、毀損賠償、租期終止等事項，以避免轉租後發生爭議時權責不明。

-房地-房地租賃-轉租

瀏覽次數：10