什麼是三七五減租條例？三七五減租耕作權常見爭議？

問題摘要：

三七五減租條例係政府為改革台灣土地制度所制定之重要法律，自實施以來對保障農民耕作權、穩定農業生產及促進土地正義發揮關鍵作用。三七五減租條例內容涵蓋地租上限、租賃期間保障、續租權、優先購地權、不得隨意終止租約、承租人義務與違規處罰、所有權轉移時租賃效力延續及契約書面化與登記等事項，其整體制度設計旨在平衡地主與農民間權益關係，並以刑罰及行政處分作為配套，以有效維護農業生產秩序及農民基本生存權。至今儘管農業發展條例已為新制之主要依據，然對於條例實施前既存租約仍具拘束力，三七五減租條例在台灣農業社會中仍發揮不可或缺的功能。至農地耕作權的爭議，常因地主與承租人對土地使用目的與法律關係之認知不同而起。三七五減租條例雖係舊法，但對於早期租約仍具強大效力，地主若欲收回土地，除應符合法定終止要件外，亦須踐行程序與補償義務，否則易陷於訴訟糾紛，承租人亦應熟悉自身權利義務，適時舉證維護耕作權。未來若面臨土地開發、變更用途或市地重劃情形，雙方更應就土地法律地位進行明確釐清與協商，以避免因法令適用歧異而影響實際權益。

 

律師回答：

關於這個問題，農地耕作權爭議在台灣社會中仍然時有所聞，其中尤以「三七五減租條例」所引發的法律問題最為棘手。該條例全名為「耕地三七五減租條例」，自1951年制定施行以來，雖時代更迭，農業環境與經濟結構已歷經變遷，但條例所創設的承租人保障制度，迄今在實務上仍具強大效力，並非已被歷史淘汰。三七五減租條例之基本精神在於穩定佃農權益、避免耕地集中，具明確的社會政策意圖，其核心內容即為租佃耕地之地租不得超過該耕地正常收穫量之百分之三十七點五，並賦予承租人強烈的耕作權保障。

 

即使該耕地已非耕種主體之唯一謀生工具，且經濟價值亦有明顯轉變，該條例仍限制地主任意終止租約之權限，使租約具高度穩定性。然自農業發展條例於89年1月4日修正施行後，該條例新增第23條明定「自本條例修正施行後訂立之耕地租賃契約，應依本條例之規定辦理，不適用耕地三七五減租條例之規定」，其意旨乃針對新簽租約明定排除適用舊有三七五減租條例，以順應現代農政發展需要，改採一般租賃法律關係之調整。然而，此項修正並未追溯適用於修法前所簽訂之租約，故過往成立之三七五租約，仍依舊法繼續有效。

 

三七五減租有什麼保障？

三七五減租條例第1條規定，凡屬耕地之租佃行為，應優先依本條例規範，若未明定，則適用土地法及其他相關法律。本條例核心精神係以保護承租農民之基本權益為出發點，其最為人熟知之規範即第2條所定租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五，若原約定租金超出此比例，則自動減為千分之三百七十五；反之，若原約定租金不足該數則不得提高，透過此一規定抑制地主剝削並保障農民收益。條例第5條進一步保障農民耕作穩定性，規定耕地租期不得少於六年，超過六年者依原約定，避免短期租賃造成農業規劃困難。

 

本條例同時強調租賃契約之書面化與登記義務，第6條規定，自施行後租約應一律書面訂立，並由雙方申請登記，其登記辦法由內政部與直轄市政府擬訂並報行政院核定。第7條要求地租之金額、種類、繳付方式等事項應明載於租約，若以實物繳付且需由承租人運送，應由出租人負擔運費。第8條則明定承租人應按期繳納租金，且出租人收租時應使用檢定合格之量器或衡器，防止秤量不實。第9條則處理作物變更情況，若承租人改種作物仍應以原主要作物繳租，除非經出租人同意得折合現金或以其他作物支付。第10條則賦予承租人因出租人無故拒收租金時得憑村里長及農會證明，送請鄉鎮市區公所代收，效力視同提存。此設計避免因出租人惡意拒收造成承租人違約之虛偽事由。

 

另於租期屆滿或地權移轉時，亦賦予承租人優先承受之權利，依第15條規定，地主出賣或出典耕地時，須將賣典條件以書面通知承租人，並給予十五日考慮期，若承租人未於期限內書面表示承受則視為放棄。若地主違反該通知義務而與第三人訂約，其契約不得對抗承租人，有效保障農民長期耕作與購地權益。

 

第16條則針對耕作義務進行規範，明定承租人應自任耕作且不得將耕地轉租，違反者租約無效，出租人可收回耕地，但如因服兵役致勞力減少而託人代耕者，則不視為轉租，兼顧農民義務與例外情形。

 

條例第17條明確限制地主任意終止租約，除非承租人死亡無繼承人、放棄耕作權、地租積欠達兩年總額、非因不可抗力一年以上不耕作、或依法變更用途等五種法定事由，否則不得終止租約，保障農民租賃穩定性，並於依法終止租約時，依該條第二項規定，應對承租人給予相當補償，包括改良土地之費用、未收穫作物之價值及公告土地現值減除增值稅後餘額三分之一，防止農民無故被驅逐而血本無歸。

 

第18條進一步明定租約終止應於收益季節後、次期作業開始前為之，以保障作物收成與耕作銜接時機；若當地有特殊習慣則依之。

 

第19條則進一步規範地主收回自耕之限制，若出租人無自耕能力、收益足以維生、或收回會導致承租人家庭失去依據，則不得收回；若地主為擴大家庭農場經營規模收回鄰近土地，則不受此限制，惟仍應依第17條第二項對承租人補償。若因家庭生活困難需收回耕地，則得向鄉鎮市區公所耕地租佃委員會申請調處。

 

第20條則賦予承租人於租期屆滿時續租之權，除非地主依法收回，否則若承租人有意續租即應續訂租約，防止地主藉期滿拒絕續租。條例更以刑罰保障農民權益，

 

第21條明定地主若以強暴、脅迫手段迫使承租人放棄耕作權者，處三年以下有期徒刑；第22條則針對違法終止租約、違法收回、拒絕續約等行為科以一年以下徒刑或拘役。第23條進一步規範違法超收地租、預收地租或收押租者，處拘役或科以罰金；第24條亦對承租人違法轉租者處以罰則，形成地主與承租人雙向法律拘束。

 

於權利義務轉移方面，第25條規定，在耕地租期內，縱地主讓與或出典其所有權，該租約對受讓人或受典人仍繼續有效，並應與承租人共同申請租約變更登記，防止地主轉移所有權來迴避租賃契約。

 

實見的爭議在於土地所有人若有意終止該租約

符合該條例第17條所列五項法定事由，分別為：一、承租人死亡而無繼承人；二、承租人自願放棄耕作權；三、地租積欠達兩年總額；四、非因不可抗力而一年以上未耕作；五、經依法變更為非耕地使用。其中第三及第四款為實務最常見爭議點，其舉證責任與構成要件常是訴訟關鍵。

 

舉例來說，「非因不可抗力繼續一年不為耕作」這項要件，就是實務上很常見的雙方爭執點，因而也產生很多的實務見解，

 

例如地租積欠部分，依民法第440條規定，地主於承租人遲延支付租金時，須先定相當期限進行催告，承租人屆期未支付，始得終止契約，且該催告應具可證明性，常以存證信函或訴訟中明示達成目的；而就「一年未耕作」部分，則應綜合判斷承租人是否主觀上已放棄耕作，並有客觀荒蕪事實。

 

最高法院84年台上字第1856號民事判例表示「承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定終止租約，收回全部耕地。」

 

「繼續一年不為耕作」之要件，應同時觀察主觀及客觀因素，若因配合農業政策從事休耕，並無放棄耕作權之意思，則不應認為已構成條例第17條終止要件。此外，耕地若依法變更為非耕地使用，例如納入都市計畫區、市地重劃或公共設施用地時，土地性質轉變亦得終止租約，但基於條例第17條第2項規定，地主仍應依相關標準補償承租人，包含土地改良費、未收成農作價值與公告現值減增值稅後之三分之一金額。

 

最高法院97年台上字第254號民事判決進一步認為，三七五減租條例第十七條第一項第四款所稱之「繼續一年不為耕作」者，係指承租人在主觀上已放棄耕作權之意思，且在客觀上繼續不從事耕作，任令承租耕地荒蕪廢耕之情形而言，倘承租人僅係為配合農業政策及維護地力而為「休耕」，其主觀上並無放棄耕作權之意，即與該款所稱繼續一年不為耕作之規定有間，於此情形，自不涵攝在內而無該款規定之適用。

 

另外一個要件，「地租積欠達兩年之總額」也會是實務上常爭執的點，通常地主必須要餞行寄發存證函催告的動作，以保存證據。最高法院99年台上字第525號民事判決指出，按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告，亦有本院三十九年台上字第五五四號判例可參。

 

按耕地三七五減租條例第二十條規定：耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非於租期屆滿而當然消滅，若租期屆滿，承租人繼續占有使用、收益，而出租人不為反對之意思表示時，其耕地租約，更應視為繼續。復按耕地租約在租佃期限未屆滿前，若地租積欠達兩年之總額時，出租人得終止，耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款固定有明文，然耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。被告辯稱兩造間之耕地三七五租約已因原告積欠租金，經被告終止租約，自應就此有利於己之事實負舉證責任。然再按耕地租約在租佃期限未屆滿前，承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作時，出租人得終止租約，耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款定有明文。被告另抗辯原告繼續一年不為耕作乙節，既經原告否認，被告亦應就此有利於己之事實負舉證責任。惟查，被告主張原告自七十餘年間即不為耕作之事實，固提出照片及存證信函等件為證，然系爭三筆土地為配合政府政策，至遲於八十一年二期起迄今均已向宜蘭縣壯圍鄉公所申請休耕並領取補助款，是系爭耕地因配合政府稻田轉作計畫休耕並經核定有案，與無正當理由不為耕作之情形即屬有間，自無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之適用，被告指稱原告已達繼續一年不為耕作，兩造間之租約應已終止云云，洵無可採。(臺灣宜蘭地方法院89年訴字第114號民事判決)

 

實務上，地主主張終止三七五租約者，除應舉證具體終止事由外，仍應尊重承租人受條例保障之地位，並完成法定程序後，始可依法排除其占有地位。而一旦承租人於期滿時仍有繼續租賃之意思，地主未提出異議或未及時提起訴訟，則租約將視為繼續有效。租約期滿後如承租人仍占有使用，地主亦未表示反對，即構成默示續租關係。

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