不續租，可以扣押金嗎？

問題摘要：

押金在租賃期間屆滿後原則上應全額返還，除非有明確契約違約行為或損害事實為出租人所舉證，否則出租人無權擅自扣留。承租人應審慎檢視契約條款，於租期屆滿退屋時保留書面及影像紀錄，如有不法扣押情形，亦應依法主張權利，保障自身財產不致受損。透過法律制度理性維權，不僅能確保個人權益，也有助於健全租賃市場運作，促進租賃雙方平等互信的契約關係。

 

律師回答：

關於這個問題，在租賃契約期間屆滿後，承租人依約搬離，並無提前解約或違反其他契約條款時，押金即應全數返還，除非房東能證明承租人有積欠租金、造成房屋損害或違反契約內容等可扣除押金的合理理由，否則不得以任何理由任意扣押該款項。根據民法第450條規定，定有期限之租賃契約，於期限屆滿時消滅，表示雙方於租期屆滿時原則上契約關係即自然終止，不再延續任何給付義務。

 

此一終止不須另行提出解約聲明，僅在續約條件未成立的情況下，租賃關係即當然結束。因此，若因房東要求調漲租金而未能協議續租，承租人選擇不再續約並非違約，而是依契約履行至期滿。

 

進一步而言，民法第455條也規定，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，若租賃物有生產力，則應保持其生產狀態並返還。這項規定的立法意旨在於確保出租人取得租賃物之完整交還，而並非賦予出租人因無法迅速出租予他人就扣押押金的正當依據。

 

押金，又稱為押租金，是在租賃關係中承租人交付給出租人的一筆金錢，其法律性質主要是作為履行契約義務的擔保，若承租人在租期內對租賃物造成損害，出租人可以依法從押金中扣除相應金額作為損害賠償金。這筆金錢通常在訂立租賃契約之初即由承租人支付，性質上非屬租金，而係擔保性質之金錢給付。依據土地法第98條規定，以現金為租賃之擔保者，其所生之利息視為租金之一部，並且利率的計算應與租金所由算定之利率相等，此即明定押金雖非租金本體，但其衍生利息與租金具同一法律地位。此項規定之意旨，在於保障承租人利益，避免出租人因占用押金資金而無需給付任何報酬。

 

依據租賃住宅市場發展及管理條例第12條之規定，當租賃契約消滅時，即承租人搬遷或契約期滿終止，租賃雙方應共同完成對租賃住宅屋況及附屬設備之點交程序，這是租賃關係結束後非常重要的一環，主要目的在於釐清房屋及附屬設施是否有毀損、缺件或其他使用上的異常，以便確認承租人是否應就損害負責，並作為是否應全額返還押金的依據。

 

在實務操作中，通常會由房東與房客約定一個雙方都能出席的時間，進行現場會勘，查驗屋況、拍照存證，並核對家具電器等是否完好無缺。此點交行為不僅具程序性，也具有實質法律效果。然而，如承租人或出租人其中一方未出席點交，法律也給予相應處理機制。根據條文第一項後段規定，如一方未會同完成點交，則他方可先定相當期限進行催告，若在催告期間屆滿後仍不配合，則視為已完成點交。此處的「視為完成點交」是一種法律擬制，避免因一方消極或惡意不配合，導致整個返還程序停滯不前，保障守法一方的權益，也利於法律關係的結束與清算。至於實務中常見的問題之一為遺留物的處理。

 

租屋期間，承租人可能會在屋內放置許多生活用品、家具家電等財物，當契約結束時未全部帶走，形成遺留物。條文第二項即明定此種情形的處理原則：除非租賃契約另有約定，例如明訂所有遺留物於租約期滿後歸出租人所有，否則應先由出租人催告承租人在一定期限內取回，若仍不回應或取回，則視為承租人已拋棄其所有權。這裡的「視為拋棄」具有非常關鍵的法律效果，一旦構成拋棄，出租人即不再負有保管義務，得自行處理遺留物品，包括丟棄、轉讓或回收處理等。

 

尤須注意的是，處理遺留物所衍生的費用，例如清運、搬運、丟棄或租用儲藏空間所產生的成本，出租人可依法自押金中扣除，若費用超出押金金額，出租人亦得向承租人請求差額部分，這一點對承租人而言具有警示性，搬遷時若未妥善處理物品，可能導致押金遭扣，甚至須另行賠償處理費用。上述規定既體現契約關係終止後雙方應履行之誠信義務，也防止當事人利用點交或遺留物為藉口無端拖延法律責任的釐清。

 

為避免爭議，建議租賃雙方在簽訂契約時，即應就點交流程、遺留物處理方式、催告通知方式及押金扣抵項目進行明確約定，例如約定點交通知應以LINE、電子郵件或掛號信為之，或約定遺留物未於三日內取回者視為拋棄等條款，如此一來即便日後發生爭議，亦有清楚依據得以解決。此外，承租人於搬遷前，應盡可能清空室內物品、清理環境、修復損壞處，並主動聯絡房東安排點交，簽署點交確認書；房東亦應就現場情況記錄存證，避免事後對於損害與否發生認定爭議。

 

房東不退還押金，箇中原因，可能合理正當，也可能是諸多藉口但都不合法，也有的是百般說詞，其實就是不想還而而已；無論是那一種情形，押金畢竟都握在房東手中，房客若堅持自己返還押金的主張有理，亦只能循法律途徑追討。

 

實務上許多租賃糾紛即發生於押金返還問題，多數爭議源自出租人未能明確區分押金與租金之性質，或逕自認定承租人不續租已造成損害而主張扣押，然此舉未有契約或法律明文依據，即屬違法行為。常見的租賃契約會要求承租人若欲解約，須提前一定期限書面通知出租人，否則需支付相當於一至二個月租金之違約金，這類條款的效力在於租期中欲提前終止契約時適用，而不適用於租期已自然屆滿而選擇不再續約之情形。

 

也就是說，在租賃期間屆滿時，承租人未表明續租，且房東亦無其他主張之下，契約即告終止，承租人只需如期返還租賃物並無其他義務，押金也應無條件返還。若契約中另有明定「租期屆滿後不續租須提前○日通知，否則須賠償房東損失」等條款，則承租人若未遵守此一通知義務，可能構成契約上之違約行為，此時房東得依約請求相應違約金，並得從押金中扣除。但即便如此，扣除金額亦須合理，並非任意全數沒收押金。

 

若契約中並無此類明文條款，則承租人未提前通知不構成違約，房東無權就其未能即時招租之損失向承租人請求補償。此外，押金原始目的為擔保租賃物之完整返還與租金準時繳納，其性質為債之擔保，而非替代租金。

 

當租期屆滿、承租人亦依約返還租賃物且未拖欠租金時，出租人無論因任何主觀理由如「找不到新房客」、「不滿承租人不續租」等，皆不得以此作為押金不退還之理由，否則即構成不當得利，依民法第179條，承租人得請求返還該不當取得之押金。

 

承租人如遭遇押金被扣不還之情形，首先可先行與房東溝通協商，確認對方主張理由，若對方僅以情緒性或主觀性說詞拒不返還，承租人可於搬離時留存房屋現況照片、錄影紀錄及完整點交文件，作為無損害之證明。溝通無效時，承租人可透過簡易訴訟程序或聲請法院發支付命令，主張返還押金。支付命令屬於債權債務明確時可適用之簡便法律程序，只需備妥租賃契約、押金繳納憑據及房屋點交紀錄等基本證明文件，法院審理後如認為主張合理，即可裁定房東應返還款項，若對方未於期限內提出異議，即可據以強制執行。

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