不繳房租可以逕行解約並沒收押金？

問題摘要：

房東應切記：不得因承租人積欠一點租金或違反小條款即自行宣告終止契約或收回房屋，更不能以未經法律程序的「沒收押金」手段處理紛爭，否則恐致自身於法不利。房東於租賃契約中載明租金繳納日期、押金數額與用途、催告方式與終止條件，並保留每月繳款記錄、催繳訊息、對話紀錄等作為日後法律主張之依據。若遇房客欠租且拒不履行，應儘速透過律師協助發送存證信函並依租賃住宅條例完成催告與通知程序，若必要時提起返還訴訟與損害賠償請求，藉由合法手段保障自身權益。透過上述步驟，即可在法律保護下，合規解約並就押金依法處理，既保障房東收租權益，也避免誤觸法律風險。

律師回答：

關於這個問題，在房屋租賃關係中，房客不繳房租是否可逕行解約並沒收押金，是許多出租人關心的法律問題，然而依據現行法令與法院實務見解，答案是否定的。根據民法第440條規定，承租人若有租金支付遲延之情形，出租人應先定相當期限催告承租人支付，僅當承租人於該期限內仍未清償，且遲付金額已達法定標準，出租人始得終止契約。

若租賃標的是房屋，則遲繳金額必須達到兩個月租金，且如契約約定租金於每期開始時繳納者，則必須逾期達兩個月始得終止契約。此等規定反映立法者對承租人居住權之保障，避免因一時經濟困難即遭房東驅離，而出租人亦需依法履行終止程序，不能任意解約或直接視為契約終止。

進一步而言，實務上亦認為即使承租人確有積欠租金之情形，房東仍應依民法第440條催告，且該催告須符合法律所稱「意思通知」的性質，依民法第95條，只要送達至承租人住所即生效力，不必實際閱讀，若無法送達亦得聲請法院以公示送達方式完成。若催告不合法，終止契約將無效，房東即無權收回房屋，最高法院42年台上字第1186號判決即指出，即使承租人積欠租金達法定數額，若出租人未依民法定程序進行催告與終止，則尚無收回房屋之請求權存在，顯示契約終止與房屋返還應依法操作。

另一方面，租賃住宅市場發展及管理條例（下稱租賃住宅條例）自107年施行後，已成為住宅租賃之特別法，其第10條第1項第2款亦規定，若承租人遲繳租金或其他費用達兩個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得主張任何賠償，該條亦明定終止契約前應提前三十日以書面通知承租人並檢附相關事證，如催告紀錄、欠繳明細等，以完成合法程序。由此觀之，不論依民法或租賃住宅條例，房客積欠租金並不當然導致契約失效，必須經過「催告—未履行—合法終止—通知」四個步驟，始得收回房屋並視情況沒收押金。

關於押金能否沒收問題，須區分押金與租金之性質。押金是承租人為擔保租賃關係履行，所預付之金錢，主要目的在於承租人若有遺留物、損壞房屋、未繳清租金等情形時，出租人得自押金中抵扣。根據土地法第98條與99條規定，以現金為租賃之擔保者，其利息視為租金之一部，押金總額不得超過兩個月租金，若已繳押金超過此限，承租人可將超額部分抵充租金。因此押金雖可於契約終止時用以抵扣未繳租金，但並非「直接沒收」或當作違約金使用，若承租人無拖欠或損害，房東就應無條件返還押金，否則即屬不當得利，恐遭承租人提告返還。

舉例來說，若承租人積欠1.5個月租金，尚未達兩個月之法定終止門檻，房東即發出書面聲明「逕行終止契約並沒收押金」，此舉將不被法院認可，因為契約未合法終止且押金性質非懲罰性質，故房東既不能解約，也不得沒收押金，反而可能因非法收回房屋或侵害承租人權益而面臨民事賠償或刑事責任。惟若房東已依法完成終止程序，且房客確實積欠租金或房屋損壞，押金即可作為抵償來源，但仍須列舉證明金額明細與損害事由，若超出押金部分，房東亦可提起民事訴訟請求賠償。

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