不是房屋的所有權人，也可以當房東嗎？

問題摘要：

法律上並不要求房東必須為房屋所有權人，債權契約之效力僅繫於當事人間之合意與履行能力，故任何人皆可出租其得合法處分之房屋，包括所有權人、使用權人、經授權管理人等，惟若無實質出租權限而與人簽約，該房東仍應負契約義務與損害賠償責任，而房客亦應謹慎審查出租人之身份與權限，減少租賃風險，以維權益於無訟之前。於實務操作中，建議租屋前進行簡易登記簿調查、簽署書面契約、要求出租人說明出租權源，並保存租金與押金付款憑據，以強化日後主張法律權益之證明力。如此一來，方能在不動產租賃法律關係中，維護自身的合法權益，避免無謂的訴訟與財務損失。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國法律制度下，房屋租賃契約屬於債權契約，也就是說，只要雙方就租賃事項達成合意，並無需房東具備房屋的所有權，因此從法律觀點來看，即使不是房屋的所有權人，也可以當房東。

 

這樣的「非所有權人房東」可能包括轉租的二房東、使用權人、無權佔有者，甚至是僅有事實占有的使用者，只要與房客簽訂租賃契約並實際交屋，即構成一份合法有效的債權契約。對於這樣的租賃關係，法律重點不在於出租人是否為物權人，而在於是否願意履行契約中承諾給付使用收益利益的義務。

 

換言之，不論該名房東訂約時是否有出租之物權基礎，也不論訂約後是否取得出租權限，只要雙方合意，該租賃契約便可生效，而出租人就必須對自己所簽署的契約負責並履約。若出租人實際並無合法權利使用該房屋，導致房客遭真實權利人（如房屋所有權人）請求搬遷時，原租賃契約仍生效，但房東即構成債務不履行，需對房客負起損害賠償責任；而房客則得依民法第436條準用第435條之規定，終止租約並請求返還押金與損害賠償。

 

若房東仍能維持房客對房屋之使用與收益，租賃目的即為達成，房客不能以房東不是所有權人為由拒付租金或單方終止契約，實務與判例均有相同見解，亦即「契約有效與否視是否能履行，而非訂約人身份為物權人」。

 

然而，租賃契約的相對性原則仍然適用，也就是說，房客與房東所簽署的契約，僅拘束該兩造，與其他人無涉。依此原則，如房客與二房東（非所有權人）締約，即便房客誤以為二房東是屋主，也不得向真正屋主主張租賃權利，也不得主張對屋主有押金返還或續租請求，若屋主未同意轉租或無授權出租，房屋所有權人可隨時以物權人地位請求房客返還不動產（搬遷），而房客對屋主並無任何法律抗辯餘地。此時，房客只能回頭向該位無權出租的房東主張契約不履行責任，請求返還租金或押金。

 

根據最高法院68年台上字第3691號判決指出，轉租關係係於原承租人與次承租人間另行成立之契約關係，與原出租人並無契約連結，因此，原房東無法直接向次承租人主張租金給付或行使租賃契約項下之權利義務，同樣地，次承租人也無法對原房東主張租賃契約上之請求權，完全符合契約相對性原則。再者，即便非所有權人有實際出租房屋的行為，法院仍以其是否有能力履行契約為審查重點。

 

實務上常見二房東、家屬代管、使用借用人擅自出租等情形，若雙方合意租屋事宜並完成交屋，即為有效租賃，但房客一旦遇到原權利人主張權利，則應衡量契約履行風險與搬遷損失。若無法繼續使用房屋，房客即有權解除契約並向原簽約房東請求賠償。

 

民法第443條亦提及承租人如未經出租人允許而將租賃物轉租他人，出租人得終止契約，表示即使租賃契約為有效，但若違反轉租禁止規定，仍可能導致原契約終止，使次承租人面臨被請求返還房屋的處境。

 

承租人依第444條規定仍須為次承租人之行為負責，包括屋況毀損、違法使用等均屬原承租人之責任，因此非所有權人房東如違法轉租，法律效果亦會落於其自身。

 

從房客角度來說，雖然法律不禁止與非所有權人簽約，但為避免後續產生糾紛或損失，應於訂約前仔細審查房東是否具出租權限，例如可要求出示房屋所有權狀、權利人同意書、委託管理契約等文件，若房東無法說明其出租之合法性，則應提高警覺，避免輕信承租。若簽約後才發現房東無權出租，應及早蒐證並保留匯款、訊息紀錄與合約內容，以備將來求償之用。

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