三七五租約的承租人如何處理自辦市地重劃？

問題摘要：

市地重劃係國土資源有效整合之利器，但亦涉及原有土地使用關係之調整，其中耕地三七五租約承租人處於劣勢地位，惟現行法規已對其提供一定之補償與程序保障，重點在於承租人是否積極行使權利，並留意相關通知與程序進度。若能善加運用平均地權條例第63條與獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條所賦予之程序與補償機制，則可在土地轉型過程中確保自身權益不被忽略或犧牲。面對都市化進程與土地使用類型變遷，三七五租約之承租人應主動因應，方能在重劃浪潮中立於不敗之地。

律師回答：

關於這個問題，自辦市地重劃制度係促進都市土地有效開發與使用的重要機制之一，為鼓勵土地所有權人自主參與市地重劃作業，政府透過平均地權條例第58條及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等法規，提供組成重劃會、實施重劃計畫的程序與獎勵機制，此種以土地所有權人為主體所發起的市地重劃，屬公私協力型態，與由政府主導實施的公辦重劃有所區別。

自辦市地重劃作業程序繁瑣，涉及選定範圍、擬定與核定重劃計畫、調查地籍、查估地價、設計分配、地上物處理與拆遷補償、權利變更登記及工程施作等階段，而若重劃範圍內土地仍存在耕地三七五租約，即承租人依耕地三七五減租條例合法承租耕地者，則其權益與租約關係之處理即為實務重點。

首先，根據平均地權條例第63條規定，若出租之公私有耕地因市地重劃而不再具耕作目的，直轄市或縣市政府得逕行註銷其租約，並通知當事人；其註銷後，若重劃分配後土地仍歸還原土地所有人，則原承租人可依重劃計畫書公告當期該土地公告現值之三分之一請求補償，反之若未獲分配，則應領補償價款由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一，反映耕地承租人基於多年經營所具權益。

其次，獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條更明文規定自辦重劃遇有租約土地者，若有分配土地，重劃會應於分配結果公告確定後兩個月內，邀集出租人與承租人協調是否終止租約並就補償金進行處理，協調同意終止者，由重劃會函請直轄市或縣市政府轉請權責機關辦理租約註銷；若協調不成，則由重劃會於權利變更登記後，檢附相關資料函請有關機關辦理租約標示變更，顯見法律雖授予重劃會協調角色，但終局處理仍回歸主管機關權限。

此外，若承租土地於重劃後未受分配，則由重劃會逕函有關機關辦理租約標示變更登記。所謂有關機關，對於私有耕地者為鄉鎮市區公所，對於公有耕地者則依所屬管理機關而定，視個案而異。此種補償制度設計根源於耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定，即耕地經依法變更為非耕地者，承租人可終止租約並獲得補償，原承租人得請求終止租約時土地公告現值扣除增值稅後餘額三分之一，此即保障承租人多年耕作的投入與地上經營權益不致全數喪失，並透過公告現值作為客觀標準以避免爭議。而市地重劃過程中所配回土地係作為建築使用之都市土地，依法即屬非耕地，故得依上開條文處理，並透過平均地權條例第63條補充適用，使整體制度運作更加明確與合理。

實務上，承租人應積極掌握重劃計畫進度，留意是否收到主管機關之註銷租約通知，並及早準備補償請求資料，包括土地公告現值證明、租約存證、耕作證明等，並應於補償協調期間內主張其權益，必要時可尋求律師、地政士等專業協助，以保障自身於重劃程序中應有之地位與利益。特別提醒，若承租人於重劃會所舉辦協調會未到場或消極應對，將可能被視為放棄權利，進而無法再就補償主張權益。再者，於註銷租約後，若承租人仍占用土地耕作或使用，將涉屬無權占有，出租人可循民法不當得利或侵權行為請求損害賠償，甚或提起返還土地訴訟。因此，三七五承租人面對自辦市地重劃，應具備基本法律認知與危機意識。

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