二房東A租金落跑，房客只能自認倒楣？

問題摘要：

若房客向二房東承租房屋，後續二房東失聯並拒不返還押金與租金，次承租人因無與原始房東成立契約關係，無法向原房東主張任何請求，只能就其與二房東間的租賃契約提起民事訴訟請求返還，且如未獲原房東同意，房客亦可能被視為無權占有人，被請求搬遷。故此類事件中，房客除應尋求法律協助積極主張自身權利外，更應審慎選擇租屋對象與檢附契約證明，避免因承租來源不明或未審查清楚而落入法律與金錢的雙重陷阱。正如俗語所說：「寧可多問一句，也不要白付一筆」，尤其是與房屋、押金與租金有關的重大交易，務必確保合法正當與資訊透明，才是保障權益的最佳方式。

 

律師回答：

關於這個問題，在房屋租賃實務中，最令人頭痛的一種情況莫過於房客與所謂的「二房東」簽訂租約，付了租金與押金後，二房東卻突然「人間蒸發」，房客陷入既拿不回錢又被迫搬遷的窘境。這種「二房東落跑」的情況，讓不少人損失慘重，而背後的關鍵問題正是出在「契約相對性」的法律原則上。

 

民法第443條規定，承租人未經出租人同意，不得將租賃物轉租給他人，但若租賃物為房屋，除非契約中明文禁止，承租人得將「部分」轉租給他人。然而，實務上多數房東在租約中會明載「不得轉租」條款，換言之，二房東未經原始房東同意就將房屋全部轉租，即構成違約。此時原始房東得依民法第443條第2項終止與二房東的租約，並要求其搬離，若原房東不知情且未同意轉租，便不會與次承租人發生法律上的租賃契約關係。這正是本案的法律關鍵，也就是「你跟誰簽約，就只能向誰主張權利」，這就是債法所謂的契約相對性原則。

 

依據民法第444條的規定，承租人將房屋轉租予他人者，其與出租人間的契約仍繼續存在，而由次承租人所生的損害，仍由原承租人負責。由此可知，即便次承租人（房客）已實際占有並使用房屋，但與原始房東之間並未建立契約關係，所以原房東並無義務對房客負擔任何責任，亦無義務退還押金或維持租賃關係。

 

房客如果遭遇二房東落跑的情況，即使仍住在該屋內，也可能隨時面臨被原房東請求返還的風險。在這種情況下，次承租人唯一能追究的對象就是與其簽約的二房東。首先，應確認與二房東的契約是否成立，若彼此就房屋地址、租期、租金、押金等內容達成合意，即使未書面記載，只要有匯款紀錄、對話紀錄或房屋使用事實，仍可認定租賃契約成立並具法律效力，次承租人即得依法請求二房東返還押金及未履行部分租金。

 

若二房東拒不回應，甚至惡意失聯，房客可向地方法院提出民事訴訟，請求返還租金及押金，並請求損害賠償。起訴時應準備相關證據，包括：雙方通訊紀錄、轉帳明細、現場照片、租屋廣告、他人證詞等，以佐證雙方間確實存在租賃法律關係。

 

惟此類案件最大的難題在於實際執行，即使取得勝訴判決，若二房東已經脫產、帳戶無存款或無固定財產可供執行，即使勝訴也難以實現債權。此外，如二房東涉及詐欺意圖，例如在收取租金後即預謀落跑、冒用他人身分或提供虛假資料等，次承租人亦可考慮報警處理，向警方提出刑事告訴，檢察機關將可依刑法第339條詐欺罪進行偵辦。

 

然而，若單純因二房東無力繼續租屋或財務困難而失聯，一般仍屬民事糾紛，不構成刑事案件。至於原始房東能否向次承租人收回房屋，則須視其是否事先知情並同意轉租。

 

若原房東對轉租一事毫不知情且契約明文禁止轉租，則可依其所有權行使排除他人占有之請求權，要求次承租人返還房屋，法院多採此見解認定次承租人為「無權占有人」，無租用合法性，房東即得聲請法院強制執行。而若原房東對次承租人長期存在未表示異議，甚至持續收取租金，實務上可能認定原房東已「默示承認」轉租行為，進而形成直接租賃關係，然此屬例外，且次承租人必須能提出證據證明原房東知情並默許方可主張此抗辯。

 

因此，從保障自身權益角度出發，建議房客在租屋前應確認房東身份，查核房屋產權謄本，確保簽約對象為原始房東或其合法代理人；若對方為「二房東」，則應要求提供與原房東之租賃契約與原房東書面同意轉租文件，以免遭遇法律風險與經濟損失。

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