借名登記合法嗎？借名登記契約效力如何？

問題摘要：

借名登記雖在部分情況下被認為合法有效，但其本質上仍屬高風險法律行為，一旦關係破裂、出名人背信或財務出問題，借名人極可能陷入重大財產損失，且即使勝訴取得返還判決，也可能因出名人無資力而無法實際取回財產，有借名登記需求者應深思熟慮，必要時應尋求專業律師協助，規劃完整法律保護機制，以免因輕信他人而造成無法挽回的法律風險與財務損失。

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記在不動產交易中經常出現，尤其是房屋買賣時，不少人基於節稅、資產規劃、貸款便利、財務風險規避或其他特殊考量，會將自己實際出資購買的不動產登記於他人名下，此即所謂的借名登記，也就是借名人將自己實際擁有的財產以出名人的名義辦理登記，表面上權狀上登記的所有權人是出名人，實際管理、使用、處分財產的卻是借名人。然而，這類行為的合法性與契約效力，經常引發法律爭議與訴訟，借名登記契約的效力主要依據民法一般契約法原則來認定，只要該契約未違反法律的強制、禁止規定或公序良俗，即屬合法有效。

 

借名登記關係屬於雙方之間的債權性質契約，並非物權契約，不生物權效力，因此，即使出名人與借名人之間有借名登記的合意，並不影響不動產登記所發生的對外公示效力，換言之，僅得認為雙方具有委任關係（民法第528條、第529條）。

 

換言之，若雙方僅單純基於信賴或資產規劃考量約定借名登記，且未涉及違法目的，法院普遍認為此類契約在法律上是有效的。然而，若借名登記旨在規避法律明文禁止的資格限制，例如規避購屋限制、土地法或平均地權條例的交易管制、國有財產法限制，或意圖逃避債務、脫產、隱匿財產，甚至進一步涉及逃稅、詐欺、洗錢等違法目的，即屬違反強制或禁止規定或公序良俗，法院會認定此類契約無效，借名人不得主張契約效力，也無法請求返還財產。

 

至於借名登記契約的法律效力成立，實務上通常要求具備三大要件：第一，雙方當事人間必須有合意，明確約定由出名人代為登記財產；第二，借名人將自己財產登記於出名人名下，並完成形式上的登記程序；第三，財產登記後仍由借名人實際掌控，包括管理、使用及處分權限，若符合上述條件，借名登記契約通常會被認為合法有效。

 

雖然借名登記契約在部分情況下合法有效，但實際運作風險極高，尤其因不動產登記名義人是出名人，法律上仍視出名人為該財產的正式所有權人，因此出名人可對外行使所有權，若出名人因債務遭強制執行，該不動產仍可能被拍賣、查封、抵押，借名人無法僅以借名登記為由對抗第三人，這是借名登記最致命的法律風險，許多借名人因此痛失財產。

 

此外，借名登記關係消滅後，借名人得否請求返還財產，須依據民法關於請求權消滅時效的規定，原則上適用15年時效，起算點多數實務認為為契約終止時、出名人拒絕返還時或發生爭議時，若超過15年未主張，請求權將消滅。尤其當出名人死亡、破產或喪失行為能力時，借名登記關係隨之消滅，借名人及其繼承人可依法向出名人或其繼承人主張返還財產，若時效內未行使，則喪失法律保護。

 

實務上，借名登記涉及高度信賴關係，因此雙方以書面明確約定契約內容，包括借名範圍、返還條件、財產處分限制、爭議處理方式等，以保障自身權利，並保留付款紀錄、銀行匯款證明、通訊往來紀錄等相關證據，避免日後爭議無據可依。若雙方另簽訂本票、抵押權、信託或其他擔保文件，也能進一步降低法律風險。此外，借名人應特別留意，不得用借名登記手段規避法律義務或實現不法目的，否則除契約無效外，甚至可能面臨刑事責任。

-房地-房地借名

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