借名登記是什麼？

問題摘要：

借名登記本質上是高度風險的法律行為，不可輕率為之，若為貸款、稅務、債務等原因考慮借名登記，務必預先諮詢律師並訂立詳細書面契約，且事前約定好借名結束方式及移轉機制，並保留所有支付紀錄、書面授權、稅務憑證，以確保日後權益，否則一旦名義人背信或失聯，借名人不僅無法取回不動產，還可能面臨鉅額債務與法律制裁，得不償失，因此借名登記雖非法律所絕對禁止，但必須極度謹慎，若無律師介入協助，極易因證據不足或程序錯誤而全盤皆輸，務必三思。

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記是民間常見但法律爭議極高的契約型態，其核心在於真正所有人與名義人間的合意，由真正所有人出資購置不動產，但登記在他人名下，這種安排即屬借名登記，通常是為規避特定法律效果，例如躲避債權人查封、逃避課稅、申請低收入戶資格、或為貸款成數、交易便利等，然而借名登記涉及的法律問題非常複雜，不僅關乎物權公示原則，也牽涉債權、稅務與刑事責任，我國實務與學理基本認為借名登記屬於委任關係之延伸，應適用民法第528條及第529條之規範，即一方委託他方處理事務，他方同意處理，雙方間即成立委任契約關係，而借名人具有使用、收益、處分該不動產的實質權利，並排除他人干涉，這是物權最核心的屬性，即使名義人名登登記簿上，實質上不具真正支配權，然而現行法制下，不動產採登記主義，登記簿上誰是權利人，法律上即推定其為所有人(民法第758條、第759-1條)。

 

因此在外觀上，名義人得對第三人主張物權，借名人欲主張權利，必須提出具體明確證據，例如繳納頭期款、貸款明細、稅費收據、持有所有權狀等，證明自己才是出資人與實質所有人，並說明為何當初選擇借名登記，否則難以突破登記簿權利人的公示效力，實務中經常有當事人藉口「中間人證人」來作證，但因中間人多半僅憑聽聞或單方面解，未實際參與借名過程，證言難具可信度，且中間人可能與一方當事人有利害關係，難符法院證據標準，尤其有些情況，當事人可能原本即打算贈與，例如夫妻間因感情良好，將不動產登記於對方名下，事後卻反悔主張借名，這類糾紛法院高度審慎，除非有明確證據，否則難認定為借名。

 

事實上借名契約並非單純口頭說明即可成立，法院通常要求具體書證，例如購屋款支付明細、貸款契約、稅費支出、實際使用狀況、電費水費繳納紀錄等，證明實際由誰控制處分房屋，若借名人無法提出，訴訟勝算極低，且不動產價值高昂，實務上借名人常因證據不足敗訴，反遭法院認定登記人即為所有權人，失去權利。

 

此外，借名登記的結束程序也極為嚴謹，借名人若想取回所有權，必須先向出名人發出終止契約通知，表明借名關係終止，再依法向出名人請求辦理移轉登記，否則無法恢復名義，且此程序須透過法院訴訟進行，借名人需具體證明借名契約存在、自己為真正所有人、已發出終止通知且對方不履行移轉義務，法院才會判決協助登記移轉，因此若當初未留下明確書面約定或完整金流紀錄，借名人將難以勝訴。

 

所謂的「借名登記」，意指在「當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約」。借名登記是指某位財產擁有者（即借名者）將其財產正式註冊在另一人（即出名者）的名下，儘管事實上，這位擁有者還是繼續使用和管理該財產，換句話說，就是儘管財產被註冊在他人名下，但實質上的管理和使用還是由原財產擁有者來執行。

 

 許多人認為只要有相關文件和印章，將不動產登記在他人名下應該算是安全。但事實證明，這種認知是有風險的，有時一些人會認為身為出名登記者，所以資產其實屬於他們，或者資產因為債務問題被法院查封，甚至常有出名登記者私下出售借名資產。

 

此外，當借名登記建立在情感關係上，常見的是情侶或配偶，因為熟識所以不會有明確的合約約束，當情感生變，問題往往演變成資產爭議，結果可能導致司法爭訟。因此，建議如果您要考慮借名登記時，除了檢視一切建立在信任的基石上，另外務必記得明確的法律條文、合約簽訂、正確的登記手續和稅務策劃都是不可少的。

 

另須留意，不動產借名登記通常涉及巨額金額，一旦因糾紛提告，不僅耗時耗力，還可能涉及稅務、刑事責任，因為許多借名登記動機即是逃漏稅、規避查封或其他法律義務，若訴訟過程中顯露這些動機，當事人甚至可能面臨稅捐處罰或刑事偵辦，因此借名登記極具法律風險，若事前未與律師詳細討論並保留完善契約及證據，往往在爭執時落入完全劣勢，尤其當房價上漲或名義人翻臉不認帳時，借名人常因證據不足而失去整間房屋，此外，即使借名人勝訴，法院判決後仍須完成登記移轉，若名義人惡意拖延、躲避甚至失聯，借名人仍須透過法院強制執行程序完成登記，程序繁瑣又曠日廢時。

-房地-房地借名

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