借名登記如何證明？

問題摘要：

借名登記關係能否獲法院認定，取決於是否能具體證明雙方有合意登記安排、由借名人出資、不動產由借名人使用與管理，並提供充分客觀佐證。唯有透過完整準備與清晰呈現證據，方能有效證明借名登記之存在，保障實質權利人不致因名義登記之誤導而喪失其應有之財產權益。

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記係指當事人間基於信任，約定將實際屬於借名人所有的不動產，登記於出名人名下，而出名人並不享有實質所有權，其僅為名義所有人，此一契約性質在我國實務與學說上多認為屬於無名契約，性質上類似委任契約，可類推適用民法關於委任之規定(民法第528條、第529條)。

 

在借名登記爭議案件中，證明借名關係之存在是取得返還權利的關鍵所在，尤其當登記在他人名下的不動產涉及財產歸屬、婚姻財產分配、稅捐負擔或法律責任時，主張自己為實質所有權人的借名人須負舉證責任。

 

實務上法院對於是否存在借名登記契約，會從資金來源、不動產使用、管理、收益歸屬及雙方是否具有以名義登記為目的之合致意思表示等面向進行綜合判斷。

 

首先，資金來源是證明借名登記關係之核心依據之一。若欲證明係由借名人出資購買而登記於出名人名下，應提供包括匯款紀錄、銀行轉帳明細、現金存提紀錄、貸款申請資料、利息及本金償還紀錄等文件，以顯示購屋所需之頭期款、稅費、貸款及後續還款等皆由借名人支出。

 

新北地方法院102年度婚字第446號民事判決即根據母親出售土地後所得款項匯入兒子帳戶，再由兒子支付購屋款、稅費等相關金流明細，認定該房地係借名登記，非屬兒子實際所有。其次，法院亦重視不動產實際管理與使用情形，實務上若出名人僅為名義所有人，不參與房地管理、未使用該不動產、未收取租金、未繳納稅費，反而由借名人或其親屬長期居住、收租、處分或負擔貸款、稅費者，將強化借名人實質控制該不動產之事實，亦可作為法院認定借名關係存在的重要依據。

 

然而如最高法院107年度台上字第635號判決所指出，若實務上租金收益匯入出名人帳戶並由其支付房貸與稅捐，或房地實際由出名人使用、管理，則即使先前存在出資紀錄，仍可能削弱借名主張之可信度。再者，借名關係是否存在合致之意思表示亦為構成要件之一，當事人應能證明雙方於購屋前或購屋時已有明確共識，登記僅為形式性安排，而非真意讓與所有權。如雙方曾有文字或口頭約定、電郵對話紀錄、共同簽署備忘錄、公證文件、或有親友證人可佐證雙方借名合意，均有助於法院認定該關係之成立。

 

此外，法院也會審酌當事人經濟能力是否能支應購屋支出，若出名人於購屋當時並無財力，存款數額極低、無穩定收入或曾向借名人借款，則較難成立出名人為實質買受人，有助於借名人主張其為實質出資者之論述。另需注意者，如借名人曾長期未主張其權利、未行使返還請求、或未對出名人之收益使用提出異議，亦可能被法院認為對財產處分默許，削弱借名關係存在之主張。

 

整體而言，借名登記若無書面契約，借名人應提出以下舉證以提高勝訴機率：第一，出資證明，包括購屋價款、完稅款、裝潢費、貸款本息繳納、房屋保險費用等之付款資料；第二，管理使用證明，例如實際入住情形、承租合約、收租紀錄、不動產稅費繳納憑證等；第三，財力對照分析，如出名人當時資力有限而無力購屋；第四，證人證言，親屬或中介、代書對當時約定與資金流向之說明；第五，合意證據，如通訊紀錄、對話錄音、簡訊、LINE對話等可證明雙方約定為借名登記。

 

最後須特別提醒，法院對於借名登記的認定，非僅拘泥於資金來源或名義登記，實務上更強調「綜合判斷」及「實質支配」，尤其在稅務爭議、夫妻財產分配或遺產繼承等案件中，借名人若無具體明確證據往往將處於不利地位。因此建議未來如涉及借名登記安排，應以書面契約明確記載雙方合意，並保留所有出資與管理憑證，以避免將來因證據不足而喪失實質權利。

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