宗教信徒捐款購地建屋，登記於住持名下，住持遭到執行，怎麼處理？

問題摘要：

實務上對於借名登記之權利救濟採極為嚴格之態度，基本否認其得提起第三人異議之訴，認為此類請求僅屬債權性質，不足以排除強制執行。因此，一旦登記名義人涉入法律糾紛，其名下不動產遭執行時，實質所有權人形同束手無策，除非能預先釐清權利狀態並辦理登記，否則將可能面臨財產喪失之重大風險。對此情形，當事人若基於特殊安排而登記於他人名下時，應明確訂立書面契約並辦理信託登記，或考慮另設保障機制如設立信託登記、保留回復權條款等，以確保將來遭遇執行風險時，能有法律依據加以主張。否則，一旦債權人就名義人之財產聲請強制執行，實質所有人將無可奈何，只能望物興嘆，於事後另行對登記人求償，卻無法真正保住其不動產，此種風險不容忽視。從法律制度觀點而言，未來立法機關或可考慮針對借名登記關係進行制度化處理，如建構登記信託或設立特別聲明登記等方式，讓權利人可於登記時表明實質所有權與名義人分離狀態，兼顧私法自治與登記安全。否則現行制度下，一旦發生名義人負債、失聯或惡意處分情形，實質所有權人難以保障權益，成為借名制度下最大受害者，實有檢討之必要。

 

律師回答：

信徒捐款購地建屋，因未取得法人登記，僅由住持暫代登記所有權，住持遭到強制執行，信徒是否可以提出提起第三人異議訴訟排除執行？

 

關於這個問題，在現今社會上，個人基於各種考量，或為逃避債務、規避繼承稅捐、信託安排、家族資產規劃，又或出於對某些特定身分關係之信賴，常出現以他人名義為不動產辦理登記之情形，俗稱「借名登記」。此種安排在形式上將不動產所有權登記於第三人名下，惟該不動產之實質經濟利益與支配管理仍由實際出資購置者掌握，實為所有權人。然而，正因登記與實際權利人分離，當名義登記人因債務遭債權人聲請查封該不動產時，便引發實質權利人能否排除強制執行之法律問題。

 

依強制執行法第15條規定：「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。」此條文所設之制度即為「第三人異議之訴」，原意在於保護真正所有權人之權益，避免法院強制執行標的物時誤執他人財產。然如何解釋「足以排除強制執行之權利」範圍，成為實務爭議核心。最高法院68年台上字第3190號判例即表示，強制執行法第15條所稱「足以排除強制執行之權利」，僅指所有權、典權、留置權、質權等物權類型權利，若僅為債權關係，則不符合本條要件。例

 

換言之，在借名登記態樣下，即便實質權利人實際出資購置、持有、使用並管理該不動產，若未於登記簿上為名義所有權人，於法上僅被視為對登記人享有一種返還或塗銷登記之請求權（即債權），而非真正所有權人。由於債權不具排他性，無法與第三人產生對世效力，因此即無從援用強制執行法第15條提起第三人異議之訴。

 

也就是說，若該登記人（借名人）因負債遭債權人聲請查封該不動產，即便實際權利人（借名者）出示出資證明、借名契約或其他書面憑據，法院仍會因其僅具債權性質而駁回異議訴訟。此等判決確立一原則，即司法實務對於借名登記形成之實質權利關係並不視為足以排除強制執行之權利。更重要的是，法院此種見解並非個案獨有，後續判例與多數見解亦多持相同立場。

 

實務運作中，登記名義具有極高公信力與排他性，法院亦重視登記簿所載資料，對於未登記之實質權利人所提異議訴訟，多不予採納。如此解釋雖保障交易安全與登記制度公信，但對於基於信賴所為之借名安排者而言，風險極高，難以主張保護。

 

當借名登記不動產遭第三人查封、拍賣，實質權利人縱明確表示該不動產屬其出資取得並持有，亦不得阻止法院執行程序繼續進行。除非該登記人主動承認借名事實，並與債權人間無其他權利爭執，否則實質權利人無從透過異議之訴主張其所有權。即便強制執行完成，該不動產被第三人拍定取得後，實質所有權人僅得基於與登記人之間之借名契約或不當得利等請求原因，尋求損害賠償，而非物上請求權，無從請求回復該不動產之所有權狀態。此對實質權利人而言風險極大，亦反映出借名登記制度所蘊含之法律不確定性。

 

總結之，實務上認為借名登記不動產因未於登記簿上取得所有權，實質所有人對登記標的物所享有者僅為對登記人之債權，非所有權，依法不得提起第三人異議之訴排除強制執行。若該不動產最終遭拍賣，實質所有權人亦無回復之法律途徑，僅得向登記人請求損害賠償，法律保障極為有限，應審慎思考此種登記模式之風險並提早設立法律保障機制。

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