贈與還是借名？

問題摘要：

借名登記雖具委任性質而屬合法契約關係，但因其未經登記，難以產生對抗第三人之物權效力，權利人若無事先簽署書面契約與採取保全措施，一旦名義人主張所有權或將不動產轉讓他人，往往陷入舉證不成與權利受損的劣勢。故實務上應優先以書面明訂雙方借名關係，佐以抵押權設定與預告登記強化保障，使權利人得於必要時依法主張返還登記或損害賠償，並防止不當處分，避免陷入訴訟風險與財產損失，是以與、還是借名的爭議，應由契約明確化與登記制度雙重防範，方能確保法律效力與實質權益不致遭逢挑戰。

 

律師回答：

關於這個問題，在不動產交易中，若產權登記於非出資人名下，爾後產生糾紛時，爭點往往圍繞於該筆不動產究竟係基於贈與、買賣還是借名登記而為之，當雙方未訂立書面契約時，舉證風險與法律責任可能高度集中於主張借名一方。所謂借名登記，係指出資人將所購不動產為便利或規避特定規範等因素，將所有權名義登記於第三人名下，但實際上管理、使用、處分均由出資人掌控，名義人僅形式上登記為權利人而無任何實質支配。

 

所謂借名登記，最高法院94台上字第953號民事判決謂「倘權利人僅以其購買之不動產，名義上登記於他人名下，該他人自始未負責管理處分，而將該不動產之管理、使用、處分悉由權利人自行為之，即係側重於權利人與該他人間信任關係之純粹「借名登記」契約，苟其內容不違反強行規定或公序良俗者，該「借名登記」之無名契約，在性質上應與委任契約同視，除契約內容另有規定外，自可類推適用民法上有關委任契約之相關規定。」

 

最高法院91台上字第1871號民事判決則謂「本件純粹係借名登記，依訂約當時具體之情形觀察，並非信託契約，當事人之真意，係被上訴人將其出資買受之係爭土地，以買賣為原因移轉登記與鍾熙胤名下，而管理、使用、處分權仍屬於被上訴人之無名契約，其契約重在當事人間之信任關係，並無不法，理由正當，應屬合法有效之契約，性質與委任契約類同，應類推適用委任關係終止、消滅之規定」。

 

在土地借名登記的法律實務中，舉證責任的歸屬攸關當事人權利能否獲得法院認可，而依民法第759-1條及土地法第43條規定，土地所有權的取得、變更、設定或喪失，必須經由登記始生效力，且該登記具有推定效力與絕對效力，亦即登記名義人被推定為真正的所有權人，除非有相反證據足以推翻該推定；若有第三人基於善意信賴登記情形進而進行不動產交易者，其所生物權變動效果，亦不因原登記與實際權利狀態不符而受影響。土地法第43條進一步強化此項登記效力，明文規定依土地法所為之登記具有絕對效力，使得不動產登記制度在法律上具備高度的公信力與安定性，而此一制度設計背後的目的，乃在促進交易安全、維護社會經濟秩序與保障善意第三人之權益。

 

倘若權利人將不動產名義上登記於他人名下，惟仍自行管理、使用、處分，此屬類似委任契約之借名登記契約，權利人仍得依借名登記契約之約定，向登記名義人請求返還。借名登記係基於雙方信任所為之無名契約，其法律性質應與委任契約類同，若無違反強行法規與公序良俗，應屬合法有效；又當出資人於契約當時即明確表示不動產係自己購買，僅形式登記他人名下，雙方之法律關係應解為借名契約，而非信託、買賣或贈與，登記名義人並未實際支配不動產，契約性質乃重於信任關係，不涉利益移轉，法院應予以認可與保護。然借名登記雖具合法性，但其存續與效力往往需主張者負舉證責任。

 

實務上常見爭議情形為，登記名義人主張該不動產係出資人贈與所得，或係雙方買賣結果，而非借名登記；反之，出資人則主張其係基於信任，將登記名義掛於對方名下。

 

此時若無書面約定，雙方口說無憑，往往陷入口說對口說的對抗，導致法院審理重點轉向實際資金來源、不動產稅捐繳納、所有權狀持有、房屋管理使用等事實認定。法院通常會依據資金來源是否由主張借名登記者支出、有無房貸紀錄、稅單寄送地址、不動產管理者為誰、是否為居住或收租用途、甚至有無雙方書信往來或第三人佐證等進行實質判斷，並要求主張借名登記者提出具體證據。

 

舉例而言，若出資者能證明匯款紀錄與購屋款項來源為其所有，並長期居住、出租收租或繳納稅費，法院即可能認定為借名關係而判其勝訴；反之，如僅憑主張而無具體金流或物證，則難以推翻名義人之所有權登記。

 

為避免此類舉證困境與權利受損風險，實務上，於借名登記前應與登記名義人簽訂白紙黑字之借名登記契約，約明登記係出資人基於信任委託登記，管理、使用、處分仍歸出資人所有，並載明返還時點或條件、違約金額、處分限制等內容，此外，尚可輔以物權登記方式增加法律保障，其中最常見者為設定抵押權與預告登記。

 

抵押權可約定登記名義人就該不動產設定抵押給出資人，以擔保其返還登記或違約責任，抵押金額可依借名契約內容設計，並依法辦理登記，以形成對抗第三人之效力；而預告登記則係依土地法第79條之1規定，出資人取得登記名義人簽署之同意書與印鑑證明後，就該筆不動產向地政機關聲請預告登記，使該不動產在未經塗銷預告登記前，名義人對外所為之移轉、抵押等處分行為，對出資人之請求權無效，從而達到阻斷違約處分風險的法律效果。預告登記特別適用於約定未來返還或終止借名契約時移轉登記之情況，有效防範登記名義人反悔或轉售不動產。惟須注意，預告登記對於法院判決、徵收或強制執行所生登記，並不具排除效力，仍應搭配契約設計與實際控制強化。

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