登記名義人處分不動產予第三人效力為何？

問題摘要：

借名登記雖為普遍存在之實務現象，但其法律風險極高，尤其出名人私自處分的不確定性極大，且借名人權利受損時多僅能求償而無法回復原狀，提醒社會大眾務必審慎評估、妥善規劃，切勿輕信「借名無妨」的迷思，以免陷入無法挽回的財產損失困境，建議有借名登記需求時，先諮詢專業律師評估風險，並擬定完整書面契約，同時考慮其他法律工具保障自身權益，避免日後爭議及法律風險。

 

律師回答：

關於這個問題，所謂借名登記，係指真正財產權利人基於各種原因，例如節稅、貸款便利、資產規劃或避稅考量，將自己的不動產登記於他人名下，也就是以他人名義進行不動產登記，表面上的所有權人稱為「出名人」，而實際出資、掌控、管理該不動產的人稱為「借名人」。此種安排在現實生活中並不少見，尤其親屬、朋友間為了方便交易、降低稅負或迴避特定法律限制，常以此方式處理不動產，然而，雖然外觀上不動產的權利人是出名人，但在實際運作上，借名人仍然對該不動產有全部的控制、使用與處分意圖。

 

問題在於，既然登記在出名人名下，不動產登記謄本上所載之權利人自然是出名人，一般第三人或交易相對人僅能依據登記來判斷權屬，難以察知其背後另有借名人存在。那麼，若出名人未經借名人同意，逕自將登記名下的不動產轉賣、贈與或抵押給第三人，這樣的法律行為是否有效？借名人是否能夠主張無效並取回該不動產？

 

這正是借名登記制度爭議的核心所在。針對此一問題，借名登記關係屬於雙方之間的債權性質契約，並非物權契約，不生物權效力，因此，即使出名人與借名人之間有借名登記的合意，並不影響不動產登記所發生的對外公示效力，換言之，僅得認為雙方具有委任關係（民法第528條、第529條）。換言之，不動產既已登記於出名人名下，出名人即被推定為該不動產的合法權利人，有權依其名義為處分行為，若出名人將不動產移轉予第三人，只要第三人符合交易安全條件，例如善意且無過失，即使借名人主張其為實質所有權人，亦無法阻止該處分的法律效力，該移轉行為對借名人有效。

 

社會上，時常會看到一些不動產的真正所有權人(「借名人」)，因為節稅、申請貸款或資產規劃等因素考量，而選擇將自己不動產「借名登記」在其他人名下(「出名人」)。換句話說，「出名人」只是權狀登記的所有權人，但對不動產有實際掌控權的仍然是「借名人」。

但可想而知，一般人調出謄本只會看到權狀上的所有權人，卻未必知道這個人的背後是不是還有一個｢真正的所有權人｣。

 

這就衍生一個問題：假設「出名人」沒有經過「借名人」同意，擅自將形式上登記在自己名下的不動產過戶給第三人時，這個移轉過戶的法律行為是否有效呢？

最近一次的最高法院106年第3次民事庭會議，處理的就是上面這個問題。在衡量「保障私人權利」和「交易安全」兩個重要原則之後，最高法院認為，「出名人」將形式上登記在自己名下的不動產過戶給第三人時，仍然是｢有權處分｣，也就是說身為真正所有權人的「借名人」無法主張過戶無效、而再把不動產討回來，最多只能求償了(至於一般所謂「假買賣」的通謀虛偽意思表示的情形，最高法院106年第3次民事庭會議)。

 

基於物權公示原則及交易安全考量，避免第三人因無法查知借名登記而受損。法院認為，若允許借名人隨意主張不動產背後之隱藏權利，勢必破壞不動產登記制度的安定性與可預測性，因此借名人僅能在出名人違反借名約定時，向出名人主張債權上的損害賠償，而不得否認第三人已取得的權利。

 

一旦出名人將不動產轉讓給第三人，借名人僅能向出名人請求返還不當得利或損害賠償，不得要求塗銷登記或主張所有權返還，實務上，借名人等同喪失該不動產所有權。這項裁定雖維護了交易安全，但也讓借名登記的風險全數由借名人承擔，提醒借名人若將不動產借名登記，務必注意兩點，一為選擇出名人時須慎重，避免選擇財務狀況不佳、信用不良或誠信存疑者，以防其逕行處分不動產；二為應訂立書面借名協議，明確約定雙方權利義務、返還條件及處分限制，並妥善保管書面協議，以作為日後訴訟依據。

 

若有必要，可考慮設立信託或抵押權等方式，強化保護措施。除此之外，法院亦強調，若涉及通謀虛偽意思表示、詐欺、脅迫或其他脫法行為，仍應依民法相關規定個別判斷效力，不在此原則適用範圍內。然而，若僅係單純借名登記而無其他特殊情事，原則上仍應依不動產登記名義人判斷權屬，借名人不得輕易主張所有權。

-房地-房地借名

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