借名給人房貸，房屋所有人跑路了，怎麼辦？

問題摘要：

借名貸款風險極高，尤其涉及房屋，無論房價漲跌，最終責任幾乎都壓在登記人與借款人身上，若未事前擬妥完善契約並保留完整證據，日後極可能面臨債權人追討、房屋遭拍、其他財產被查封、限制出境、信用破產等嚴重後果，因此不論親友關係多好，凡涉及借名貸款、借名登記，務必謹慎評估，寧可拒絕借名，也不要抱持僥倖心理，以免日後陷入難以挽回的財務深淵。

律師回答：

關於這個問題，借名給人房貸的風險極高，尤其房屋登記在自己名下，卻實質由他人使用還貸，一旦房價上漲，真正所有人往往會現身主張權利，要求借名人「還屋」，但若房價下跌或還貸困難，名義人就得獨自面對銀行催討、法拍甚至民事執行問題，許多人誤以為「房屋登記在我名下，朋友只是借用貸款名義，不會有事」，但現實中，房貸契約關係明確，銀行只認登記名義人與借款人，無論實際誰出錢、誰還貸，只要貸款人違約，銀行依法可執行登記人財產，並不會因借名爭議而中止拍賣或債權實現，尤其若房價下跌、法拍難以變現，銀行即會繼續追討借名人財產，若借名人名下另有其他不動產或薪資，亦可能成為執行標的。

因此在借名貸款時，若事後出名人跑路，借名人首要應依民法第546條主張委任人返還必要費用、代償債務或賠償損害，但問題在於這類請求雖有法源，卻必須自行舉證，包括雙方之間的借名委任關係、借款金流、還款紀錄、契約約定等，若原本雙方僅憑口頭協議，甚至沒有書面契約，借名人將難以證明委任關係，法院往往要求具體證據，否則即便明知實際是借名也無法救濟。此時借名人只能尋求私下和解，或自行承擔房貸風險，若無力負擔，房屋最後仍可能遭法拍，債務若未清償完畢，借名人也會因貸款餘額被追討，甚至面臨限制出境。

法律實務上，借名人縱使聲稱「只是借名貸款」，但若已簽訂借貸契約，銀行依法有優先受償權，不可能撤銷房貸契約，也不能強制要求銀行先拍賣房屋再清償，銀行僅會就名下財產依法執行，因此最務實的做法，是在借名契約中預先約定明確的債務清償機制，例如約定「若受任人未履行還貸義務，房屋即歸屬借名人所有」或「若逾期未清償，房屋得由借名人自行變賣或拍賣抵償貸款」，並要求出名人事前簽立買賣、讓與、信託等文件，將所有處分權利掌握在借名人手中，否則等到出名人跑路，事後才想補救，幾乎無法挽回，銀行也不會接受任何未經登記的私下協議，因為不動產登記具有公信力，房屋登記在誰名下，誰就是法律上的所有人與義務人，不論是否借名，登記人必須面對銀行催討。若銀行執意執行名義人財產，借名人想向出名人追償，仍須先舉證雙方的委任契約關係及實際出資、使用、處分事實，但實務上常見問題是，出名人惡意躲避、行蹤不明，或事後反悔否認借名合意，甚至惡意聲稱房屋係贈與，屆時即便借名人提起訴訟，也因證據薄弱而難以勝訴。

因此此類問題最好事前透過公證、書面契約、完整資金紀錄、物權控管等方式明確約定，不可僅憑口頭承諾。借名貸款另一風險在於房價波動，房價上漲時，出名人往往會現身主張返還房屋，但若房價下跌或法拍不成，債務全數壓在借名人肩上，借名人極可能因房貸、稅費、罰金等金額而傾家蕩產，因此務必於借名契約中訂明明確的「房價波動處理條款」，如「不論房價漲跌，借名人有優先處分權」、「房價下跌時，出名人仍須負責不足部分」，否則借名人將處於高風險境地。

至於銀行可否僅執行房屋而不追討其他財產，基本上銀行會優先拍賣擔保物，但若拍賣後仍有餘額不足，銀行依法仍可對借名人其他財產聲請強制執行，無論是否有借名爭議，因此借名人若擔心自身財產被查封，應主動與銀行協商部分清償、分期還款或提出其他擔保，以減輕債務壓力，並同步積極尋找出名人追討賠償，必要時也可報警提告詐欺或侵占，但須留意，刑事責任成立與否，仍須視出名人當初是否有惡意隱瞞、侵占故意，且刑事訴訟曠日廢時，難以短期內解決財務問題。

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