土地借名登記時，應由主張借名登記之人負擔舉證責任？

22 Aug, 2025

問題摘要：

土地借名登記之情形若發生權利爭執，主張借名登記之出資人須負舉證責任，否則即無法推翻登記名義人依法推定之所有權地位，法院基於物權公示原則與登記制度安定性，亦會尊重登記結果之效力，故出資人於借名登記前應審慎規劃，確保法律關係明確並備妥相關證據資料，以利日後權利主張之順利進行，避免落入舉證不成而權益受損之風險。

律師回答：

關於這個問題，在土地借名登記的法律實務中，舉證責任的歸屬攸關當事人權利能否獲得法院認可，而依民法第759-1條及土地法第43條規定，土地所有權的取得、變更、設定或喪失，必須經由登記始生效力，且該登記具有推定效力與絕對效力，亦即登記名義人被推定為真正的所有權人，除非有相反證據足以推翻該推定；若有第三人基於善意信賴登記情形進而進行不動產交易者，其所生物權變動效果，亦不因原登記與實際權利狀態不符而受影響。土地法第43條進一步強化此項登記效力，明文規定依土地法所為之登記具有絕對效力，使得不動產登記制度在法律上具備高度的公信力與安定性，而此一制度設計背後的目的，乃在促進交易安全、維護社會經濟秩序與保障善意第三人之權益。

然而，實務中仍常見有出資購買土地但未以自己名義登記者，即所謂的「借名登記」，此時若借名人主張自己才是土地的真正所有權人，即需提出充分證據加以證明，因為依照民事訴訟法的一般原則，主張權利者須負起舉證責任，亦即誰主張，誰負舉證責任。依據最高法院歷年判決實務見解，「所謂借名登記係指出名人與借名人間合意，由出名人為名義登記人，而實際管理、使用、處分權歸屬借名人者，倘當事人一方主張存在借名登記關係者，自應就其主張負舉證責任，否則難以推翻登記名義人即為真正所有權人之法律推定」。

按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責；若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（本院十七年上字第九一七號判例參照）。又按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任。

(最高法院101年台上1775號民事判決)

因此，在借名登記案件中，實際出資人若未能提出書面契約、金流證明、不動產取得與管理事實等相關證據，將難以證明其所有權主張，法院亦可能因舉證不充分而判決不利。

民事訴訟之基本原則即為「誰主張，誰證明」，若原告主張土地屬於其所有，並非名義人所有，即應提出有力之證據，例如當初購地的資金來源、匯款紀錄、不動產代管協議書、土地買賣契約原始協議內容，甚至可以出具雙方間往來的書信、通訊紀錄、語音對話等，以佐證當初並非無償贈與或讓與，而係基於信賴或便利等原因進行借名登記。若僅以口頭主張或缺乏具體證據，即難以動搖不動產登記所生之法定推定力。

此外，即便能證明土地為借名登記而登記於他人名下，但若該名義人已將土地移轉予第三人，而第三人屬善意有償取得並完成登記者，原出資人亦將喪失追復權利，因此出資人為保障自身權益，應於借名當時即以白紙黑字書面記載雙方間之法律關係、訂立返還時點或條件，並可另以設定抵押權或預告登記方式保留自身利益，防止日後爭議。

從制度設計觀察，登記制度之所以具有推定與絕對效力，目的即在於使外界可憑信登記表面所示，無須深入追究背後實質所有權歸屬，否則將導致交易困難與物權不安定；因此，若容許借名人憑空主張而無須舉證，即可推翻登記名義人之所有權地位，則將削弱登記制度之安定機能，並易淪為濫訴工具，造成法秩序混亂。

誠然，若當事人間確有特殊信任或便利因素，而實際以他人名義辦理登記，為避免將來糾紛，仍應及早書面化協議內容，或於登記當時保留權利憑證，確保日後於訴訟中能清楚舉證借名關係存在。

此外，在特定情況下，法院得依據誠信原則及實質公平考量，透過判決認定實質所有權人地位，但此仍以舉證充分為必要前提。