土地借名登記第三人，如何預防三人將房地未經同意出售予他人？

問題摘要：

土地借名登記涉及名義與實質權利人分離之特殊結構，若無妥適法律防範措施，易生名義人擅自處分風險，導致出資人喪失土地所有權或難以主張返還，除簽訂具體明確之書面契約外，更應採取物權公示手段加強保障，特別是抵押權設定與預告登記為目前實務上最有效的兩種方式，透過此等方式不僅可提升舉證力，更能有效阻卻名義人無權處分行為之發生，避免未來產生高額訴訟成本與不可挽回之財產損失，是以土地借名登記之風險管理，必須透過契約設計與物權登記並進，方能確保出資人之實益不致落空。

律師回答：

關於這個問題，在土地借名登記的法律關係中，實際出資人為確保其權益不受損害，尤其是在擔心登記名義人（即第三人）未經同意即擅自將房地出售予他人之情形時，除應簽訂書面借名契約以明確雙方間法律關係外，尚應輔以具備對外排他效力之物權保障機制，以有效防範名義人違約處分行為所生風險。

依土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力」，民法第758條第1項亦明定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」，可知一旦不動產完成登記，登記名義人即成為法律上之所有權人，其所有權具備對世效力，除非透過其他公示方式限制其處分權，否則即有可能將土地移轉予第三人，而使真正出資人之權益喪失。

由於借名登記關係僅屬債權契約，其效力僅存於當事人間，對外並無拘束力，故實際出資人如欲避免名義人違約處分，除以書面契約約定違約金與返還方式外，實務上可考慮採取二項具物權登記性質之保障方式，其一為設定抵押權，其二為聲請預告登記。其一，抵押權設定即係由實際出資人與登記名義人約定就該土地設定抵押權，並以一定金額為擔保標的，通常係約定一筆高額之違約金，若名義人違反借名約定擅自移轉，即構成違約，使出資人得就該抵押權聲請拍賣或請求擔保金給付，此種方式一來具備登記效力，得對抗第三人，二來可提供實際經濟保障，為防範風險之有力工具，其二，預告登記則更為有效阻卻登記名義人之處分行為，依土地法第79條之1第1項規定，出資人若持有名義人簽署之同意書與印鑑證明，得就該土地聲請預告登記，登記完成後，若名義人未先塗銷該預告登記，即逕自將土地出售與第三人，該處分行為對預告登記所擔保之請求權即無效，惟此無效僅限於「對於該請求權有妨礙者」，如單純抵押或讓與無擔保預告內容者不生影響；此外，預告登記對於法院判決、徵收或強制執行所生新登記不具排除效力，故此情形下仍應注意其他法律途徑維權。

預告登記之法律效力依同條第2項及第3項說明，未經塗銷前，名義人若將土地讓與他人，而該讓與與請求權內容衝突，即對請求權人無效，惟該預告登記並不排除法院判決等強制性處分所生登記效力，顯見預告登記之效力具有限制性，惟就防止任意讓與或抵押而言，仍具極高實益價值，特別是在預定未來移轉回實際出資人名下或返還時點已約定之情形，預告登記得以事先保留其請求返還之權能。

由此可見，土地借名登記之出資人如欲防止名義人擅自處分，應結合多元手段加以防範，首先應以白紙黑字訂定清楚之借名契約，詳細約定土地管理、返還條件、不得處分義務、違約金額及履約保證方式，並同步取得名義人之印鑑證明與同意書，以利未來聲請預告登記或設定抵押權，預告登記雖需名義人同意始得聲請，然可於登記當時一併取得文件備用，避免後續名義人拒絕協力，反而陷出資人於不利地位，而抵押權之設定亦應儘速辦妥登記，並注意抵押權內容之設計，以確保其可適用於處分情形並保障實際權利。

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