不動產登記他人名下之糾紛法律上如何處理？

問題摘要：

不動產登記於他人名下之法律爭議，關鍵在於如何證明雙方間存在借名契約，及該契約內容是否合法與具體；若當事人未事先做妥安排，一旦發生爭執，將面臨高舉證門檻與權利難以保全之風險。此外，對於第三人善意取得不動產者，法律保障其登記信賴，借名人無從請求返還。是以當事人若基於任何原因需將財產登記於他人名下，應審慎評估其法律風險並諮詢專業法律意見，確保相關契約內容、證據資料與保障機制齊備，方得避免因信任破裂或家庭變故導致自身財產權益受損，進而陷入難以挽回的法律困境。

 

律師回答：

關於這個問題，在不動產交易與財產規劃中，常見將不動產登記於他人名下的情形，無論是為節稅、避債、投資、身分限制或信賴管理等原因，借名登記在實務上屢見不鮮，但此舉一旦未妥善安排書面約定或後續發生爭議，便可能導致借名人無法主張實際權利甚至遭受財產損失。所謂「借名登記」，係指一方（借名人）與他人（出名人）約定，將自己購置或原本所有的不動產，以出名人名義辦理登記，但該財產之管理、使用、收益、處分仍由借名人掌控，其性質類似委任契約或一種勞務給付之無名契約，倘不違反強行或禁止規定、公序良俗，即應予法律上承認，其內部法律關係依民法第529條，得準用委任契約之相關規定。

 

最高法院歷年來諸多判決均肯認借名登記關係之存在，並指出此類契約以雙方間信賴為基礎，一旦有明確約定，即構成可供法院依據之法律事實，但若雙方間未立書面契約，法院則需依事實認定是否成立借名登記關係。

 

一般而言，法院會綜合考量誰負擔購價、誰聯繫交易、誰繳納房屋稅與地價稅、誰實際使用、誰收取租金、誰負責修繕、繳納水電費等客觀情形，作為認定借名與否的依據。然而，家人間如夫妻、父母子女或兄弟姊妹共同生活，常因家庭財務混同或日常代墊款項，而難以明確區分是否存在借名契約，法院此時亦將特別謹慎，避免誤將贈與或扶養行為視為借名登記。若當事人主張有借名關係，則須負舉證責任，提出充分證據證明財產實際屬於自己，登記名義僅為形式，否則其主張將難以獲得法院支持。

 

另一方面，對外部第三人而言，登記制度之核心在於不動產物權須經登記始生效力，民法第759-1條與土地法第43條均明確規定不動產物權變動應以登記為準，登記名義人即推定為真正所有權人，因此，若第三人基於登記公示而善意向出名人購買該不動產，即構成「善意第三人」得以保護，其所受讓之權利不因背後實際所有人另有其人而受影響。

 

此時，即使借名人主張其係真正所有人，亦不得對抗善意第三人，導致最終財產遭轉讓而無法追回，可謂「吃虧的是借名人」。此種情況下，借名人唯一的救濟方式即是依借名契約向出名人請求返還登記或損害賠償，但若出名人已將該不動產轉售予善意第三人，則即使勝訴亦僅能就金錢部分獲賠償，而無法實現真正物權。

 

再者，若出名人不認借名契約存在，甚至否認財產原為借名人所有，則訴訟中借名人負有高度舉證責任，倘無書面證據或明確金流紀錄，勝訴機會即大幅下降。

 

實務中甚至發生借名人於失婚、失親、失和等狀況下，突遭出名人主張不動產為其個人所有，進而出售、設定抵押或排除使用，造成原出資人權益重大損害。為防止此等風險，建議當事人若有借名登記安排，應於登記前即訂立明確之書面借名契約，載明不動產之實質出資人、登記名義人、管理權限、返還方式、違約責任及是否得擅自處分等內容，並妥善保存匯款紀錄、稅費繳納單據、修繕證明、日常使用憑證等資料作為佐證。

 

另可透過設定抵押權、預告登記等手段保障自身返還請求權，降低風險。預告登記依土地法第79條之1規定得保全借名人之將來所有權移轉請求權，使出名人不得擅自將標的物讓與第三人；抵押權則可作為債權保障，將借名關係轉化為具公示性之物權擔保，避免日後糾紛時失去優勢。

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