房屋借名登記，漏水賠償樓下損失，應由出名者或借名者負責？

問題摘要：

，在房屋借名登記情況下，如發生漏水致鄰損情形，應以是否具有建物實質支配與管領能力為責任判斷核心，通常實際使用、管理、收租與負責修繕之借名人即為侵權責任人，而非僅形式登記之出名者，唯倘借名契約另有約定，或實際控制狀況與一般認知有異，仍應個案審酌，綜合判斷以確保責任歸屬合理合法，並促進民事關係安定與受害人權益保障。

 

律師回答：

關於這個問題，在房屋借名登記的法律關係中，若發生漏水導致樓下鄰居財產損失或居住不便，究竟應由名義上登記的出名人，或實際管理使用該房屋的借名人負擔損害賠償責任，實務上常因登記名義與實質權利主體不一致而產生爭議。然而侵權行為責任制度的基本原則與借名登記之法律性質，該等損害事件的賠償義務應回歸於「實際行為人」與「具管領能力之人」，亦即真正實際支配使用該不動產者，通常亦即為借名人。

 

誰導致漏水，應由該人負責

首先，依侵權行為一般法理，如民法第184條及同法，損害賠償責任應由加害行為人負擔，無論係作為或不作為，只要其違反客觀注意義務致生他人損害，依法即構成侵權行為，應負損害賠償責任。就不動產使用引發漏水等鄰損事件而言，對於建物具備事實上管理與支配能力之人，即負有維持建物正常、安全狀態、避免損及他人權益之注意義務，若其怠於修繕、防漏或明知有問題而未及時處理，即構成不作為侵權行為。

 

其次，借名登記係指出資人或實質所有人將不動產所有權形式上登記於他人名下，惟實際仍由出資人或借名人自行使用、管理與處分，其法律性質為基於雙方信賴所成立之無名契約，類似委任關係，並未發生實質所有權與支配力之移轉。借名人因實質支配該房屋，具備管領能力，自應就建物產生之損害負責，登記名義人若未實際介入管理，則不應就借名人不作為所致之鄰損擔負責任。

 

例如，房屋經常性滲漏問題或水管老舊引發漏水，若借名人長期使用該屋，應知悉建物狀況，卻未盡維修義務，最終導致滲水至樓下住戶造成財產損害，依法應由借名人以其作為建物管理人之身份負賠償責任。反觀名義人僅係登記形式所有權，若無實際支配使用，亦無怠於防止損害之可能性，則不符侵權行為主體之認定標準。再者，是否負侵權責任，應視當事人是否具有事實支配與管理能力為準，而非僅以登記名義為唯一判斷標準。

 

以建物為例，若實際由他人居住與管理，則即便名義上為他人所有，發生鄰損事件時仍應由實際使用人負責。此外，若出名人有證據證明其並無居住、管理或處分該房屋，而係由借名人實際負責使用與修繕等事宜，法院亦通常排除出名人之侵權責任，僅認借名人應負損害賠償義務。

 

因房屋本身因素導致漏水

在公寓大廈中經常發生因樓上住戶漏水導致樓下住戶財產損害或生活不便的情形，究竟該由誰負責修繕與賠償，實務上常因建物設施老舊、管線位置不明或責任歸屬模糊而產生爭議。若漏水係因房屋年久失修、共用牆壁或樓地板內部管線老化所致，則應從民法第191條與公寓大廈管理條例第12條的規範出發，釐清責任歸屬。

 

依民法第191條，建築物或其他工作物因其構造或因修繕之欠缺或管理之疏忽致他人損害者，其所有人或使用人應負損害賠償責任。此條文建立所有人或使用人對於建物安全狀況的注意義務，若怠於維護而導致損害，即應負賠償責任。

 

而針對公寓大廈內建築結構與管線維護之責任界分，公寓大廈管理條例第12條進一步規定，專有部分之共同壁與樓地板或其內之管線，其維修費用原則上由相關專有部分區分所有權人共同負擔，亦即牆壁雙方與樓地板上下層住戶應就該共用設施共同維護管理並分攤費用，但若漏水係因某一住戶可歸責之事由所致，例如未妥善維護其所接管線或使用不當導致管線破裂，則該住戶應單獨負責修繕費用與對外之損害賠償。此一制度設計反映了現代集合住宅共用結構與個人責任之調和精神，既承認建築物內部設施多屬共同使用或彼此相連，無法劃分單一責任人，又須考量使用人應負之妥善管理義務。

 

若管線明確屬於上層住戶專屬使用部分，其未盡維護義務致管線破損漏水，則由其負責無疑；但若漏水源自樓地板或牆體內部無法明確指屬單一住戶的老舊管線，應依規定由上下層或兩側住戶共同分擔，並由管委會統籌修繕。

 

在實務中亦屢見法院援引公寓大廈管理條例第12條，於漏水事件中釐清管線位置與歸屬，確認是否可歸責於單一住戶或屬結構性老舊問題。例如法院認定漏水源為樓上住戶衛浴專用排水管破損，該管線屬專有部分延伸設施，其破損應歸責於樓上住戶未善盡維修義務，由其負責修繕與賠償；反之，若漏水發生於牆體或樓板內部總幹管，且查無住戶使用不當情形，則應視為公用設施，修繕責任應由管委會處理，費用由相關區分所有權人按比例分擔。此外，此時自應由所有權人即出名人(登記名義人)負責，依委任關係再向借名人求償。

-房地-房地借名-對外關係

瀏覽次數：7