房屋登記在配偶名下，是贈與還是借名登記？訴請返還不容易

22 Aug, 2025

問題摘要：

將房屋登記於配偶名下是否構成借名登記抑或贈與，法律認定重點在於雙方是否有借名合意，並非單以出資即足為判斷。主張借名者須負舉證責任，若無書面契約或其他明確佐證資料，於實務訴訟中將面臨極高風險，最終恐遭法院認定為贈與而喪失所有權。為保障自身權益，建議當事人於不動產交易時即釐清法律關係，明訂財產歸屬與登記方式，避免日後爭訟徒增困擾與損失，實為妥當之法律安排與風險管理。

律師回答：

關於這個問題，在我國民眾的實務經驗中，將不動產登記於配偶名下，往往基於家庭共同生活的考量，諸如稅負規劃、貸款審核、財產配置或單純的感情信任，而選擇將房屋買賣登記時採配偶名義登記，但隨著婚姻關係惡化、夫妻反目離婚，對於房屋所有權的歸屬即成爭議重點，特別當原出資者欲主張該不動產係「借名登記」而非「贈與」時，更須面對高度的舉證責任。夫妻間房屋登記爭議的法律核心，在於究竟應視為借名登記契約，抑或贈與行為。

稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約(民法第528條)。關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定(民法第529條)。

借名登記乃一契約法律關係，須出名人與借名人間有意思表示合致，即雙方約定一方以他方名義辦理登記，但實際所有權仍歸屬出資人，出名人僅為名義上權利人，並無實際財產權利，且借名人通常仍保有該不動產之占有、使用、管理與處分。換言之，借名登記非僅係一方出資、一方登記即成立，尚須有雙方就登記名義與實質權利分離之明確合意存在，方得構成法律上之借名登記關係。

最高法院102年臺上字第1833號判決：「稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。又不動產登記當事人名義之法律關係原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記之事實負舉證責任。」

「不動產登記名義人與實際所有人不同，若主張為借名登記關係，應有出名人與借名人間之合意，並由主張者負舉證責任。」此即確立主張借名登記者於訴訟上之舉證責任，若未能具體證明雙方間存在該意思表示，法院將依登記名義推定為實質權利歸屬人。實務上常見情況為丈夫購屋出資並辦理貸款，但房屋登記於妻名下，離婚後主張為借名登記，然法院多認為即便由一方負擔出資及貸款，仍不足以推翻贈與之推定。

按夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有。不能證明為婚前或婚後財產者，推定為婚後財產；不能證明為夫或妻所有之財產，推定為夫妻共有。夫或妻婚前財產，於婚姻關係存續中所生之孳息，視為婚後財產(民法第1017條)。

是一關於夫妻產權歸屬，如不動產，則依民法第758條規定，自應以登記為準，則如有借名登記之情形，則依以登記名義為何人，就是何人所有。至於，其他需要登記或名義的財產，如帳戶、汽車等均依登記或名義人當作為該人所有。

因之，夫或妻如有借名登記之情形，容易產生混淆，因為原因在於夫妻間基於共同生活、法律上財產制與情感關係，確實存在將財產無償讓渡、共創家庭生活之高度可能性，除非有具體明確之反證，如書面契約、錄音、對話紀錄或第三人見證等，否則難以突破贈與的高度推定。

如有同居事實，即令一方有出租、支出稅捐乃至負擔水電瓦斯，甚至代為裝潢、找房屋等行為，均是同居夫妻正常行為，不足以此一事實推認借名登記之存在。畢竟在夫妻財產制度採法定財產制者，夫或妻於婚姻存續期間取得之財產原則上為個別所有，不因婚姻而共有，若一方出資、他方登記，於無合意之約定下，登記名義人即為所有權人，日後若有爭執，法院將依登記效力為判斷基礎，而非簡單以出資即判定為所有人。

退一步言，縱夫妻間曾有借名登記之默契，若未以書面明定、亦無其他可資佐證之事證存在，於舉證責任由出資方承擔之情形下，在法院審理中實難獲得支持，最終仍可能認定構成贈與關係，登記人取得房屋所有權而無返還義務。

更有甚者，若法院認定原出資係出於感情維繫、配偶關係、共同生活計畫等動機，將視為贈與行為，不僅主張借名不成，亦不得另提請求返還財產之訴。從實務角度觀察，不動產交易牽涉重大財產權益與日後法律關係之確定，無論是否為夫妻、親屬、朋友間之信任關係，皆應重視權利義務之書面證明。

老公主張不動產是借名登記在老婆名下，必須由老公主張有「借名登記」事實的存在，如果舉證不出來，就不能排除是「贈與」的情形，老公很可能敗訴。買房地的錢是老公出的、貸款也是老公在繳、稅也是老公在付，足夠證明是借名登記嗎？

購買房地的實際出資人，並非必然即為實際所有權人，所有權登記在哪方名下的原因多端，可能出於贈與、買賣、借名登記或其他關係而為。就算稅是老公在繳，但在關係緊密的夫妻而言，也很難逕認出資、付房貸、繳稅的一方即為實際所有權人，亦難逕予推認有借名登記的意思表示合致。

夫妻由一方出資支付房屋價款、仲介費、過戶規費稅捐及貸款，他方取得房屋所有權之原因多端，基於贈與、共同生活之信任、他方對家庭生活之付出、法律保障之配偶關係、感謝配偶對家庭之協力貢獻、單純愛護配偶、兩情相悅之給付、生計分擔之考量或家庭生活費用分擔之約定，皆有可能，且結婚男女為達婚後同居之目的購屋，由夫支出購屋資金及繳付貸款，妻取得房屋所有權，作為夫對妻承諾保障之一環，事所恆見，非必出於借名登記契約，不足作為夫妻間成立借名登記契約之證明。

若真係基於借名登記考量而辦理房屋登記，最妥善方式為簽訂書面借名登記契約，明確記載雙方身分、出資來源、財產歸屬、使用管理及返還時機等約定，並可視情況由律師協助撰擬或提供見證，以增加契約之法律效力與可信度。即便夫妻間設有高度信賴，亦無礙於借名契約之訂立，反可在婚姻破裂時作為解釋雙方財產安排之憑據，降低訴訟風險。此外，尚可參酌設立委託契約或信託安排方式，將財產實質權益作為契約標的明確規範，進一步保障實際出資者之權利。對於未有契約之情形，若夫妻間日後發生財產爭議，實際出資方應及早蒐集各類證據，例如轉帳紀錄、購屋對話內容、稅費繳納證明、裝修費用、房屋使用狀況、其他親友證言等，以增加借名登記主張之可信度。

真要約定借名登記，務必簽訂借名登記契約

借名登記訴訟的困難點，就是要說服法官「這就是借名登記」、不會是「贈與」。而最有力的證明方法，就是書面契約，尤其是夫妻，可參考文末的借名登記契約範例，或是請律師協助撰擬借名登記契約、見證。