出錢就是借名登記嗎？

問題摘要：

借名登記的法律本質在於雙方當事人間明確的法律合意與財產支配關係，絕非單憑出資即可成立，當事人若欲主張借名登記，必須事前確保所有權狀、買賣契約、資金支付證明、稅費支付憑證、物業管理紀錄等全數留存於自己手中，並清楚約定雙方法律關係，避免糾紛發生時舉證困難，同時慎選證人，避免讓僅有片面說詞、未具備法律授權的「中間人」成為唯一舉證來源，以免陷入不利局面，因此，借名登記並非單靠「誰出錢」就能主張，必須確實掌握實際控制權與完整證據，並隨時留意登記名義人的動態與法律行為，才能有效維護自身權益。

 

律師回答：

關於這個問題，出錢購屋是否等同借名登記，其實不能僅以出資事實斷定，重點仍在當事人間的法律意思及實際支配關係，雖然我國不動產法制採登記主義。

 

凡是土地或建物之所有權移轉、設定、變更或消滅，均需經過登記始生對抗第三人之效力，登記簿所載的權利人即具法律上的權利義務地位，理論上不動產登記名義人即為法律上的所有權人，但若當事人間有特殊法律關係，例如借名登記，實際所有權人乃為出資人，而登記名義人僅為代持名義人，實務上確有承認借名登記之存在及效力，此時出資人仍得主張自身為實質所有權人，不因未登記而喪失權利，然而是否成立借名登記須視具體事證，並非單憑出資即當然認定，實務認為，若欲主張借名登記，舉證責任在主張者，須提出明確證據證明雙方間具備借名登記合意，且登記名義人無管理、處分、收益意圖，單純為協助登記而掛名，通常包括資金來源證明、資金流向、付款明細、稅費負擔、契約簽訂背景、房屋管理實態、房屋用途、權利文件持有狀況、房屋修繕與繳稅紀錄等。

 

尤其如當事人於買賣契約書明列購屋者為出資人，而僅登記於他人名下，並將所有權狀、謄本、完稅單等所有物權證明文件均由出資人持有，且相關房貸、修繕、稅捐費用皆由出資人支付，更有利於認定為借名登記，且在法院實務上，通常強調出資人是否實際管理房屋、是否持有相關權利文件及是否長期承擔經濟支出等，以此認定借名關係成立與否，因此出資人若要保障自身權利，除留存完整出資與付款紀錄，還應掌握所有物權文件、繳納稅捐憑證及日常使用管理權限，避免讓登記名義人有完全控制權，以免日後權利爭執時舉證困難。

 

而若將房屋登記於他人名下，當事人仍得與登記人簽訂書面借名登記契約，明確約定雙方權利義務，並載明所有權為出資人所有，登記人僅代為登記，不得擅自處分房屋，必要時並可辦理公證，提高證明力，若日後登記人未經同意逕自處分房屋，出資人仍可依法主張返還權利，惟需先終止雙方間借名關係，並明確拒絕承認登記人處分行為效力。

 

依據民法第179條請求返還不當得利，且若房屋已轉讓第三人，則須判斷第三人是否為善意受讓人，若第三人係善意且登記完成，依民法第759之1第2項規定得受登記公示力保障，則出資人權利恐難主張，但若第三人惡意或明知登記名義人無權處分，則出資人仍可主張返還權利，實務見解亦有判決認為，借名登記關係存續期間內，若登記名義人未經出資人同意擅自處分房屋，原則上屬無權處分，未經實質所有權人同意無效。

 

惟此仍須當事人提出充分證據證明借名登記關係存在並未終止，故借名登記並非單純出資即成立，舉證仍為核心關鍵，若無法舉證雙方間借名合意及相關事實，僅憑出資事實難以取得不動產所有權，尤其如登記名義人主張該款項為贈與或出資人自願出資，實務審理時常審酌雙方關係、資金流向、出資背景及後續管理實態，綜合判斷雙方間是否為借名關係或贈與行為。

 

故當事人如真為借名登記，應確保所有契約、付款紀錄、物權文件、管理證據與通訊往來完整保留，以便日後爭執時維護權利，否則恐淪為無法舉證敗訴局面，此外若涉及房屋再移轉，出資人若欲主張無權處分，除應先終止借名關係，亦須釐清第三人善意惡意與否，因民法第759-1條保護善意第三人，一旦第三人受登記保護，出資人僅能另行求償，不得請求返還房地，因此在借名登記關係中，最重要的法律策略便是慎防登記名義人擅自處分，並在糾紛發生前即備妥足夠證據、簽訂明確書面約定、掌握所有文件並妥善保管，如有疑慮，應即委請專業律師審閱與協助，以保障自身權益不受損害。

 

出錢購屋是否當然等同借名登記，其實不能單以「誰出錢」作為唯一判斷標準，借名登記在法律上的成立，關鍵在於雙方是否有明確的法律意思表示，即真正的所有人委託他人以其名義登記，但實質上該不動產所有權、使用權、收益權、處分權，仍由真正所有人行使，此乃民法第528條與第529條所規範的典型委任行為，借名登記的本質是基於雙方的法律合意，由出資人委任名義人僅代為登記，名義人並不享有不動產的真正所有權利。

 

民法第756條，所有權人有使用、收益、處分其所有物的權利，並排除他人干涉，因此若登記名義人實際上擁有使用、收益、處分之權限，並主張所有權，且無證據證明其僅為代登記名義人，則難以認定為借名登記。

 

實務上法院對借名登記認定極為嚴格，重點不在出資與否，而在於出資人是否同時具備管理、控制、處分房屋的實質行為，是否能提出清楚證據證明雙方間有借名合意，例如由出資人長期持有所有權狀、繳納房屋稅地價稅、水電瓦斯費、支付貸款、控制使用與出租等，且登記名義人從未主張自己享有物權或收取利益，否則僅憑出資與親屬間口頭約定，難以動搖登記名義的公信力。許多人誤以為只要自己出錢買房，不論是否登記於自己名下，房子即為自己所有，然而法律上並不採此單一標準，而是綜合考量整體交易過程與行為態樣，實務中亦不乏「中間人」作證之情形，常見親友、介紹人或親屬站出來主張兩造間有借名登記合意，但這類證詞是否具備真實性與證據力，法院審查時極為嚴謹。

 

尤其若中間人並非雙方正式委任的代理人，未參與契約簽署或金錢往來過程，僅憑事後聽聞或推測，或僅因與其中一方關係良好而偏袒，則此類證詞不僅可信度低，更可能因自身利害關係、個人情感因素而影響陳述真實性，尤其若有些中間人明明知悉當事人曾口頭同意贈與、不爭產，卻事後翻供稱房子原屬出資人所有，或假借「借名登記」為名掩蓋過往親贈事實，這種僅憑一方說法、欠缺明確法律依據的「隨口作證」，就是在賭法官心證。

 

臺灣法官肆意而為，不受拘束，是台灣的特色，明知借名登記須有具體客觀證據支持，不僅限於證人證言，還須有書面契約、資金流向、物權文件持有、繳費紀錄、稅務資料、房屋使用控制權等多項事證綜合判斷，並非單憑某人片面作證即可認定，若中間人僅是受邀見證而非雙方授權的法律代理人，僅聽一方轉述或片段參與金錢往來，理論上其證詞價值亦大打折扣，但法官通常就隨心所欲，想如何認定就如何認定，因之，導致許多人不試白不試，紛紛打官司。

 

實務上不少案例即因當事人僅憑「我有出錢」與「中間人證明」主張借名登記，最後因缺乏完整契約、資金來源不明、房屋權利文件持有不明確、登記人持續使用收益或實際控制物權等情況而敗訴，導致無法取回房產，且若登記人主張房產係受贈所得，出資人須再一層舉證排除贈與可能性，若無法證明出資與借名合意存在關聯，反而可能被法院認定為贈與而非借名。此外，若登記人已將房屋移轉他人或設定他項權利，出資人欲主張無權處分，仍須先證明雙方間有明確有效之借名契約存在並未終止，否則即便主張無權處分也難以獲得法院支持。

-房地-房地借名

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