借名人應慎選「出名人」，並簽立書面合約，自身妥善保管權狀、保留稅費單據，並至地政事務所辦理「預告登記」？

問題摘要：

借名登記制度雖屬私法自治之表現，惟因其係以形式權利與實質所有分離為基礎，潛藏重大法律風險，借名人除應慎選出名人、建立書面契約明確約定雙方權利義務外，並應掌握財產管理主導權，自行保管權利文件、稅費資料、交易紀錄等佐證文件，並透過預告登記機制強化自身對財產之控制權，以預防將來出現反悔、違約、失信或法律爭訟。倘若已存在借名關係但未簽署書面契約者，亦建議儘速補簽書面並辦理預告登記；如因特殊情形無法補簽，亦應立即彙整出資與使用管理證明，保存相關憑據，避免日後因舉證困難導致財產喪失。如實際發生出名人拒絕返還或擅自處分時，應即委請律師處理，提出民事訴訟請求返還並視情節報警提告背信罪，以全方位保障借名人之財產權益。借名雖便捷，但每一環節皆應審慎，方能確保自身不為形式所害，得享實質之法律保障。

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記雖在法律上具備契約效力，然其風險高於一般法律關係，實務中屢見因出名人不履行返還義務或捲入債務執行程序，導致借名人名下實質財產被法院查封、法拍、移轉而無法救濟，嚴重侵害實質權利人之財產安全。為避免此類風險，借名人應於借名安排前即審慎選擇出名人、簽訂完備書面契約、妥善保留證據並辦理預告登記，以確保自身權益獲得法律保障。

 

首先，選擇出名人應以個人信用良好、無重大債務爭議、法律意識強、有信義能力之人為宜，切勿因親情、友情或一時方便而草率授權他人登記名義。若出名人遭金融機構追債、法院強制執行、或因其他糾紛遭受查封，借名登記的房地產即淪為執行標的，借名人縱有出資與實質使用，亦難以阻止第三人合法取得所有權，嚴重影響借名人對該財產之實際掌控。

 

其次，借名人與出名人間應簽訂明確之書面借名契約，約定借名登記之標的範圍、管理使用方式、登記原因、返還條件、違約責任與處理爭議機制，尤以土地、建物、停車位應逐一標示，避免日後出現解釋爭議。

 

契約中應載明：一、借名期間屆滿或借名人通知時，出名人應無條件配合返還登記；二、出名人未經借名人書面同意不得擅自處分、設定、移轉或出租；三、如出名人因個人債務致不動產遭查封，應立即通知借名人，並負有優先返還義務；四、違反契約者應負擔違約金，並應負相關損害賠償責任；五、雙方同意發生爭議時以仲裁方式一次終局解決，避免曠日廢時之訴訟爭議。

 

第三，借名人應主動保管不動產所有權狀、原始買賣契約、貸款文件、完稅證明、租賃契約、水電瓦斯繳費單據、房屋稅地價稅等繳納資料，以證明其對不動產之實質出資、管理與使用，有助於日後若發生爭議時能具體舉證借名關係之存在。由於舉證責任原則上由主張者負擔，若借名人無法提出足以證明其為實質所有權人之資料，將大幅降低訴訟勝訴機會。此外，借名人應至地政事務所辦理預告登記，以實質控制登記變動。

 

預告登記係依土地法第79-1條及地政機關規定，登記於所有權變更登記前加設一層法律限制，登記後若未經預告登記權利人出具同意書，即不得將所有權移轉或設定其他權利。此機制形同在出名人名下房產上加註法律封條，使其無法擅自移轉財產，對於防範出名人背信處分財產尤為重要。

 

實務上，如借名人為避免人頭戶擅自將投資不動產出售，可將預告登記設定於自己或其他共同投資人名下；亦有高齡者基於保護目的，預先於自己擁有不動產上設立預告登記於信賴之繼承人名下，避免未來失智或心神不清時被詐騙辦理變更登記，保障財產穩定。預告登記除可防止出名人私下處分，亦可於發生爭議時作為佐證借名契約存在之外部顯現，有助於法院採信借名主張。需注意者，預告登記須取得出名人同意辦理，雙方應於簽訂借名契約同時即辦理登記，並於契約中明訂其義務；若出名人拒絕，借名人應深思是否仍應與之合作，或另尋更適任之名義人。

-房地-房地借名-訂立方式-舉證

瀏覽次數：40