借名房地被擅自過戶，要得回來嗎？

問題摘要：

一旦借名不動產遭出名人擅自處分完成登記，原所有權之回復幾無可能，借名人極可能陷入損失既成、求償無門之困境，僅能對出名人另行請求賠償或提告背信罪追究刑事責任。為保自身財產權利，應避免僅憑信任進行借名登記，並應事前透過書面契約、預告登記及完善之權利管理，方可減少法律風險，確保未來若有爭議時，得以有效主張並保障自身權益。借名雖便，但風險重重，慎之又慎。

*

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記即由實際出資人（借名人）將不動產登記在他人（出名人）名下之行為，實務中多因稅負規避、信用貸款考量或法律規避目的而產生。

 

然而，一旦出名人心懷不軌，擅自將房地轉讓他人，借名人是否有法律途徑可將房地討回，便成為實務上常見且爭議劇烈的問題。

 

依民法第758條，關於不動產所有權之得喪變更，以登記為生效要件，換言之，誰的名字登記在不動產登記簿上，法律即推定其為所有權人，享有處分權。

 

基於此一登記生效主義，最高法院106年度第3次民事庭會議決議明確指出，借名登記係借名人與出名人間之內部法律關係，欠缺對外公示性，無法對抗第三人，故出名人依法為權利人，縱使係依借名人之資金購置不動產，仍為登記上之所有權人，若其轉賣予他人並完成所有權移轉登記，則該第三人即取得所有權。此決議進一步強調，即使第三人非善意，也難以撤銷其所受讓之登記，除非符合詐害債權等其他特殊法定要件。

 

換言之，在目前實務見解下，即使借名人能證明其為實質出資人，且出名人違反雙方協議擅自移轉登記，他也僅得對出名人請求損害賠償，無法請求將不動產移轉回自己名下，此種情況對借名人極為不利。

 

在無法撤銷移轉登記情況下，借名人僅能對出名人提出民事損害賠償請求，然此類損害賠償案件，實務上常見困難重重。

 

其一，借名人必須舉證借名關係之存在，包含出資證明、稅費繳納紀錄、不動產管理與使用證據、借名契約等，而借名登記多數發生於親友間，往往僅為口頭約定，欠缺正式書面紀錄，造成舉證困難；其二，即使勝訴，若出名人早已脫產、無可供執行之財產，則法院判決亦無法實際實現借名人之受償權益。

 

在此情況下，借名人可思考以刑事途徑提告出名人觸犯刑法第342條背信罪，藉由刑事程序迫使對方面對問題。依刑法第342條第1項，為他人處理事務者，如意圖為自己或第三人不法利益，或損害本人利益，違背其任務而致損害本人財產，構成背信罪。

 

借名登記實質上類推適用民法委任規定，出名人等同於受任人，對不動產僅有名義上的所有權，未得借名人授權不得處分；若其擅自將不動產出售並完成移轉登記，等同背棄其處理事務之義務，致借名人損失重大，符合構成要件。

 

刑事告訴之提出，不僅可能促使出名人返還對價或財產，亦可間接作為民事訴訟輔助工具，提升對方和解誠意，然是否成立犯罪仍須檢察官及法院依事實與證據審酌。從法律風險管理角度而言，最根本的做法即為避免進行借名登記。雖借名登記在我國社會實務極為常見，但法律上終究難以保障未登記之實質權利人。

 

若不得不為之，借名人應注意以下防範措施：一、務必簽訂書面借名契約，明定借名人與出名人間之出資、使用、管理及處分同意程序，並載明出名人不得擅自為移轉或設定他項權利，違反者應負賠償責任；二、於購置不動產時同時辦理預告登記，指定借名人為預告登記權利人，未經其書面同意不得辦理所有權變更，此舉可有效防止出名人擅自處分；三、由借名人親自保管所有相關契約、付款紀錄、稅費單據及管理憑據，以備未來可能爭訟之舉證；四、慎選出名人，避免選擇財務狀況不佳或法律意識薄弱之人，亦應預為約定其死亡後不動產不得列入遺產，並要求繼承人配合移轉返還。

 

此外，亦可考慮以信託方式代替借名登記，透過成立信託關係，指定信託受託人以信託財產名義登記不動產，借名人為受益人，如此不僅可依信託法受法律保障，亦有更清晰之權利義務分配及監督機制。實務上尚有部分個案借名人提起民事訴訟主張借名登記關係成立，並針對惡意第三人請求回復登記成功，惟需具備極具說服力之證據，例如：出名人及第三人關係密切、價金未實際支付、出名人並未實際交屋等，法院始可能認定第三人為惡意而撤銷其受讓登記，惟此等判決屬個案特殊情形，不足作為通例。

-房地-房地借名-借名關係消滅-終止借名-返還-

瀏覽次數：41