借名登記房地，對方拒不歸還，該怎麼處理？

問題摘要：

面對出名人或其繼承人拒絕返還土地，借名人應積極蒐集證據，確認契約效力，並透過法律途徑正式終止契約及請求返還，若協商無果即提起訴訟，訴訟過程中應重點證明資金來源、實際使用、稅費負擔、權狀保管等事實，必要時可輔以證人、書面證據或鑑定證明，如能充分證明借名登記關係，法院通常會支持返還請求。若對方惡意處分房地，亦可視情節考慮刑事途徑，惟應注意訴訟時效問題，避免權利落空。建議此類案件應尋求專業律師協助，以妥善規劃訴訟策略，保障自身財產權益。

 

律師回答：

關於這個問題，借名登記房地後對方拒不歸還時，首先應確認借名登記契約之法律效力及返還途徑，所謂借名登記，指當事人約定一方將自己財產以他方名義登記，登記後仍由借名人實際管理、使用、處分，出名人僅為名義所有權人，此種契約屬無名契約，性質上等同委任契約，若未違反法律強制、禁止規定或公序良俗，屬合法有效，並得類推適用民法委任規定。

 

借名登記關係屬於雙方之間的債權性質契約，並非物權契約，不生物權效力，因此，即使出名人與借名人之間有借名登記的合意，並不影響不動產登記所發生的對外公示效力，換言之，僅得認為雙方具有委任關係（民法第528條、第529條）。

 

依民法第549條第1項，當事人得隨時終止委任契約，借名人終止借名關係時，出名人即負返還義務，但此類契約多數未具書面且係基於親友信賴成立，當事人過世後，其繼承人往往否認借名關係，致使返還過程困難重重。

 

遇此情形，借名人應先收集各項證據，證明當初購買房地的資金來源、貸款文件、房屋稅及地價稅繳款書、繳稅紀錄、房屋權狀保管情形、實際使用管理狀況，如能提出證據證明自己才是實際出資、管理、使用及處分人，並說明當時因債務、資格限制或其他原因，將房地暫登記於對方名下，法院通常會認定借名登記關係存在。此外，需正式向對方或其繼承人表示終止借名登記契約，並主張返還所有權，通常可透過存證信函通知，作為日後訴訟證據。

 

若對方或其繼承人仍拒絕返還，借名人即須提起民事訴訟，請求確認借名登記關係存在並命對方辦理所有權移轉登記，訴訟中借名人須負舉證責任，法院將審酌當事人間合意、資金來源、實際管理及支付稅費等事實綜合判斷。

 

實務上，只要借名人能提出充分證據，法院通常會認定借名登記契約存在，並判決對方須辦理所有權移轉登記。尤其若借名人有房貸紀錄、長年繳稅、居住、出租收租金等客觀事實，證據力更強。

 

許多借名登記契約往往因為訂立時並未簽訂書面契約而導致日後爭執，尤其當出名人拒絕返還財產時，借名人若無充分證據便難以勝訴，但這並不影響借名登記契約的法律效力，因為借名登記契約性質上屬於委任契約，只要內容不違反法律強制、禁止規定或公序良俗，其法律效果即應類推適用民法委任規定，因此即使僅為口頭約定，法院仍會視個案事實認定契約存在與否，核心在於借名人是否能舉證證明契約成立以及自己是實際的所有權人。

 

一般而言，法院在審理借名登記案件時，並不苛求必須提出正式書面契約，反而會重視實質證據及雙方交易背景，例如借名人若能提出房屋稅、地價稅、水電費長期繳納紀錄、購屋貸款還款紀錄、房地所有權狀持有情況、裝潢修繕支出憑證、房屋保險契約、長期居住使用事實，乃至出租房地並收取租金的證明，這些客觀證據都可作為法院認定其為實際所有權人的有力佐證。尤其若出名人從未出資購屋、也未實際管理或使用房地，僅在形式上為權狀登記名義人，法院多會據此推斷雙方間存有借名登記契約。訴訟時，借名人應先以存證信函或其他方式明確向對方表明終止借名登記契約，依法主張返還權利，這是後續訴訟不可或缺的前提，因為依民法第549條，委任契約當事人得隨時終止契約，借名人終止後即有請求返還之權利。

 

借名人作為原告，必須負擔舉證責任，除上述客觀證據外，若有當時買賣時的錄音、簡訊、電子郵件、書信往來等資料，或有知情人可出庭作證，也有助於證明借名關係存在，這些人證、物證對法院判斷契約是否存在相當關鍵，只要能讓法院相信自己才是真正的出資人與管理使用人，且已合法終止借名登記契約，法院通常會認定出名人應返還財產，並命其協助辦理所有權移轉登記。若出名人或其繼承人仍拒不配合，判決確定後可依法申請法院強制執行，由法院代為完成移轉登記程序。

 

此外，若出名人惡意不返還，甚至擅自將房地出售、抵押、設定他項權利，意圖非法占為己有，除民事責任外，還可能構成刑法第342條背信罪，借名人得依法提起刑事告訴，不過刑事部分仍須依個案具體情況判斷，並非所有借名糾紛都必然涉及刑責。整體而言，借名人若遇到出名人拒絕返還時，最重要的關鍵即是如何妥善蒐集並提出完整且有力的證據，充分證明自己才是實際所有權人，訴訟勝敗端賴舉證能力，因此在買賣當下應盡可能保留所有與交易相關的文件、支付紀錄與通訊往來，避免日後陷入「有理說不清」的困境。

 

此外，為降低風險，建議在借名登記時就簽訂書面契約並妥善保管，必要時可委託律師協助起草契約，以確保契約效力與自身權益。若借名人已面臨訴訟階段，則應儘速諮詢專業律師，規劃完善的訴訟策略與證據整理方向，以增加勝訴機率，保障自身不動產權利，避免因程序疏忽或證據不足而喪失應有權益。

-房地-房地借名

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