共有土地之分割與分管有何不同？

問題摘要：

即使未分割共有土地，透過登記的分管約定仍可對後手買受人發生拘束力，分管在實務上常見於農地、建地、山坡地或道路等共有物上，尤其在多數繼承人共有土地的情形，透過分管可讓各人有相對固定的使用範圍，減少爭議，但法律上其性質僅是使用權限的劃分，並不影響產權之歸屬，若共有人日後請求分割，，應解為同時終止分管契約，並依分割結果重新確定各人權利範圍，因此分管具有暫時性與可變動性，不同於分割所帶來的永久性權利變動。

 

律師回答：

關於這個問題，共有土地之分割與分管在法律性質與效果上有本質上的差異，分割共有物是指將原屬多數人共同所有的財產，依各共有人應有部分加以分配，使各共有人取得單獨所有權而消滅原有的共有關係，法律上稱為「共有物分割自由原則」，其依據為民法第823條第1項本文規定，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，且此請求權無期間限制，但若共有人間曾達成分割協議，依民法關於請求權時效的規定，其依協議內容分割的請求權為15年。

 

日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態，必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。

 

分割可以透過協議分割或裁判分割兩種方式進行，協議分割需全體共有人同意，並依土地法及不動產登記相關規定辦理登記，裁判分割則由法院依共有人請求，依共有物之性質與現況，採現物分配、代價分配或拍賣分配等方式處理，目的在於消滅共有狀態，讓各共有人取得專屬的權利範圍，例如共有土地經分割後，各共有人分得的土地在地籍圖、地籍謄本上均會獨立成為新的地號，權利狀態也自此完全獨立，無須再與他人協同處理使用與管理事宜。

 

反之，分管並非消滅共有關係，而是一種基於共有關係存續期間之權宜措施，係指共有人間就共有物的使用範圍與管理方式達成協議，約定各共有人得在特定部分內單獨使用或管理，惟其產權本質上仍屬分別共有，並未產生獨立所有權，民法第820條及第826-1條對於共有物的管理與分管協議效力有明確規範，第820條規定共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意為之，且共有人得就使用範圍、管理方式等進行約定，第826-1條則明定，不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定，經登記後，對於應有部分之受讓人或其他物權取得人仍具有效力。

 

換言之，即使未分割共有土地，透過登記的分管約定仍可對後手買受人發生拘束力，分管在實務上常見於農地、建地、山坡地或道路等共有物上，尤其在多數繼承人共有土地的情形，透過分管可讓各人有相對固定的使用範圍，減少爭議，但法律上其性質僅是使用權限的劃分，並不影響產權之歸屬，若共有人日後請求分割，，應解為同時終止分管契約，並依分割結果重新確定各人權利範圍，因此分管具有暫時性與可變動性，不同於分割所帶來的永久性權利變動。

 

分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。實務上有判決認為分管之共有土地，若有共有人請求分割共有物，應解為有終止該分管契約之意思（最高法院最高法院85年度台上字第53號判決）。

 

在程序上，分割需經登記才能發生物權變動效力，而分管雖可登記，但其登記效力僅在於對抗第三人，且不會產生新的地號與所有權標的，另外，分割後各共有人之間不再受共有關係拘束，可自由處分所分得部分，而分管下各共有人仍須依民法第820條的管理規則共同決定涉及整體共有物的管理行為，例如整體修繕、大規模變更用途等仍需依共有人同意比例辦理，這也意味著分管無法徹底解決共有關係中協調困難與管理障礙的問題。

 

此外，在土地利用與不動產交易上，分割往往能提高不動產價值與交易便利性，因為單獨所有權部分的流通性較高，銀行抵押放款意願也較大，而分管土地因權利本質仍屬共有，處分時需受其他共有人優先承購權等限制，市場接受度通常較低。

 

至於在稅務上，分割會讓各共有人各自獨立承擔其持分土地的地價稅與房屋稅，而分管則仍按原共有比例分攤稅負，除非另有內部約定，但對外仍以持分比例計算，因此從法律效果、經濟利益與管理便利性等面向觀察，分割與分管有顯著不同，總結而言，分割是終止共有關係、產生單獨所有的處分行為，具有物權變動效力，分管則是共有關係存續期間內的使用管理安排，屬債權性質，並不消滅共有關係。

 

實務上應視共有人間的關係、土地性質、使用目的及未來處分需求來選擇採取分割或分管，若目的在於徹底分離產權、提高交易與利用效益，則宜採分割；若僅為暫時解決使用爭議或不具分割可行性（如分割後顯失公平或影響使用目的），則可透過分管契約來維持相對穩定的使用秩序，但應留意分管之暫時性與隨時可能因分割請求而終止的風險，並建議將分管約定辦理登記，以對抗未來可能的應有部分受讓人或物權取得人，確保使用權限不致受影響。

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