共有之大樓建物及頂樓加蓋可否分割？

問題摘要：

除非在公寓大樓頂層內部往上加蓋，而該增建物的出入及使用等等，都依附著頂層建物，例如一定要由頂層內部的樓梯出入，構造上根本像是頂層的一個房間，增建物也沒有單獨存在的經濟效用，此時才有可能被認為非屬獨立的權利標的。否則，在一般實務上，類似頂樓加蓋的狀況，多屬在構造上及使用上均具有獨立性而得作為建築物區分所有權之客體。

 

律師回答：

關於這個問題，共有之大樓建物及頂樓加蓋能否分割，必須先從民法有關共有制度及分割請求權的規範出發加以分析。依民法第823條第1項本文規定，各共有人除法律另有規定外，得隨時請求分割共有物，此即所謂「共有物分割自由原則」，立法目的在於避免共有狀態長期存在而導致用益與管理之不便及經濟上之損失，使共有人得以透過分割請求終結共有狀態，取得獨立、完整的物權，並藉此提升利用效率。

 

該分割請求權原則上無時效限制，但若共有人間已就分割達成協議，則請求履行協議內容之權利屬債權性質，適用民法第125條15年消滅時效規定，因此若簽約後逾15年而未請求履行，即可能因時效完成而喪失依協議分割之權利，屆時雖仍可依原始分割請求權向法院聲請裁判分割，但不能再主張原協議方案。

 

此外，分割行為屬處分行為，原則上需全體共有人同意方能進行協議分割，不得以多數決代替全體同意，土地法第34-1條有關多數共有人得決定共有土地處分、變更、設定負擔等規定，並不適用於分割行為，最高法院74年台上字第2561號判例即明確指出此點，並於72年台上字第2382號判決中說明協議分割須全體共有人同意方生效力。

 

至於實際履行分割協議時，若共有人拒絕辦理登記，依最高法院59年台上字第1198號判決見解，僅能依協議契約請求其履行登記義務，法院不得直接依協議內容逕為分割判決，且此類履行請求必須由共有人全體一同為當事人，以合一確定判決方式命其協同辦理分割登記，否則難以達成消滅共有狀態之目的，最高法院88年台上字第1576號判決即持此立場。

 

當共有物為大樓建築物時，其分割原則上仍適用民法第823條規定，但實務上需注意建築物區分所有權與附屬設施、增建物之法律性質。依區分所有建築物之規範，所有權標的須具構造上與使用上之獨立性，才能成為單獨物權客體。

 

構造上獨立性係指該部分與其他部分或外界有明確隔離，使用上獨立性則須能單獨作為建築物使用並具有獨立經濟效用，判斷時需綜合考量通行直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、依存程度及當事人意思等因素。在頂樓加蓋的情況下，若該增建部分在構造與使用上均與原有頂層區分獨立，且具有獨立經濟效用，例如可由外部獨立出入、具備完整生活機能，實務上多認為其可構成獨立的不動產客體，即便未辦理保存登記，仍屬事實上存在並可獨立支配的建築物，且可能為第三人所有，非屬大樓共有部分，故於分割大樓共有物時不得將之納入分割標的，以免侵害第三人權利。

 

參閱最高法院110年度台上字第602號民事判決意旨：「按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體。所謂構造上之獨立性應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之區分存在。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量。」

 

但若頂樓增建部分並不獨立，例如出入必須經由頂層內部樓梯，且僅如同頂層內部房間的延伸，無法單獨使用或缺乏獨立經濟效用，則可能被視為頂層專有部分的附屬物，隨該專有部分一併分割。基此，在處理共有之大樓建物及頂樓加蓋分割問題時，首先需確認共有物範圍，即釐清哪些部分為區分所有權標的及其附屬設施，哪些屬共有部分，哪些屬第三人所有或具有獨立性的不動產客體而應排除分割。

 

其次，若確定頂樓加蓋為共有部分且符合法令規定，方能納入分割標的，否則即應排除。最後，無論是協議分割或裁判分割，均須兼顧全體共有人之權益與增建物所有權人的合法權益，法院於裁量分割方法時，亦會考量不動產之利用價值、經濟效益及使用便利性，並可能採原物分割加金錢找補、變賣分價等方式，以求公平合理解決共有關係並避免日後糾紛。

 

由上可知，除非在公寓大樓頂層內部往上加蓋，而該增建物的出入及使用等等，都依附著頂層建物，例如一定要由頂層內部的樓梯出入，構造上根本像是頂層的一個房間，增建物也沒有單獨存在的經濟效用，此時才有可能被認為非屬獨立的權利標的。否則，在一般實務上，類似頂樓加蓋的狀況，多屬在構造上及使用上均具有獨立性而得作為建築物區分所有權之客體。

-房地-共有-共有物分割-分割標的限制

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