共有土地之分割方法有那些？

問題摘要：

共有土地之分割方法，從程序上可分為協議分割與裁判分割，從方式上則有原物分配、原物分配兼金錢補償、變價分配三種，法院在決定裁判分割方法時，應依消滅共有、原物分配、維持現狀、提高價值及質量均等等原則，並斟酌法律限制、土地性質、價值、利用狀況及共有人利益，制定最為適當之分割方案，以平衡共有人權益並兼顧土地利用效益。

 

律師回答：

關於這個問題，共有土地之分割方法，依民法規定與實務運作，主要目的在於消滅共有關係，避免因共同所有而在管理、使用上產生爭議與經濟不利益。民法第823條第1項本文明定，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，稱為「共有物分割自由原則」，此權利原則上不受時效限制，但若共有人間已達成分割協議，則依民法第125條規定，請求依協議內容分割的期間為15年。

 

共有土地的分割方法可分為協議分割與裁判分割兩大類。協議分割係共有人間透過協商，就分割的方式、範圍、金錢補償、通行權設定等事項達成共識，並依該協議辦理所有權移轉登記；協議分割需全體共有人同意，且不得違反法令，例如農業發展條例第16條規定耕地分割後每人所有面積不得低於0.25公頃，或都市計畫法、建築法所涉套繪管制等限制。裁判分割則係共有人協議不成時，由一方或數方共有人向法院提起共有物分割之訴，由法院依民法第824條規定，斟酌共有人利益及共有物性質，裁定適當之分配方式。

 

分割方法實務上可分為三種：

第一，原物分配，即依各共有人應有部分比例將土地實體分割，由各人單獨取得部分土地，可能全部共有人均受分配，亦可能僅部分共有人分得土地，其餘共有人分得其他財產或金錢；

 

第二，原物分配兼金錢補償，係原物分配後如有人分得部分未達其應有部分比例或未受分配，則由受有利益之共有人給付金錢補償，以達平衡；

 

第三，變價分配，即將共有土地變賣，所得價金依應有部分比例分配予各共有人，變價方式通常為法院拍賣，共有人得參與競標，若由共有人得標則不涉及優先購買權，如為第三人得標，其他共有人得主張優先購買權。裁判分割時，法院遵循若干原則：

 

其一，消滅共有原則，分割目的在於徹底終止共有關係，除非因土地之使用目的不能分割或部分共有人願維持共有，否則應盡可能分配為單獨所有，不受原先使用方式或分管契約之拘束；

 

其二，原物分配原則，法院應先考慮是否可採原物分配，僅於原物分割顯失公平或不具效用時，才改採變價分配；其三，維持現狀原則，在不違反公平及法律的情況下，儘量依現況分割，避免對現有使用或建物產生重大不利影響；其四，提高價值原則，若原物分割導致土地面積過小或形狀不良而降低利用價值，則應改採變價分割，以發揮最大經濟效用；

 

其五，質量均等原則，法院在自由裁量決定分割方式時，應審酌各種因素，包括地段、面積、形狀、利用狀況、市場價值、通行便利等，使各方受分配的價值與應有部分相當，並避免產生畸零地或無路可通的袋地。

 

分割過程中需注意，第一，分配面積與價值需兼顧公平，因地價因位置、使用狀況、建築可行性等不同而異，僅憑面積可能導致價值不均，故應透過專業估價衡量；第二，應確保各分得土地均有對外通路，避免產生需另行設定通行地役權之問題；第三，須確認分割後不違反農業發展條例等耕地最小面積限制；第四，應檢視分割後是否會造成畸零地或受套繪管制無法建築之情況，如都市計畫中法定空地、建築基準法規所需留設空間等，必要時先行向建管機關查詢是否能解除管制。

 

另依民法第823條但書規定，共有物因其使用目的不能分割者，不得請求分割，例如共有道路、公共通道、法定空地等，除非共有人願於分割時對他共有人設定必要之地役權，否則原則上不予分割。此外，契約約定不分割之期限不得逾五年，土地管理契約約定不分割期限不得逾三十年，逾期縮短為法定最長期限，重大事由時共有人仍得隨時請求分割。

-房地-共有-共有物分割-分割方法

瀏覽次數：4