共有土地不能分割的法定原因有哪些？

問題摘要：

民法第823條的「除法令另有規定外」涵蓋多層次的限制來源，包含直接法律明文禁止分割（如耕地細分限制、建築基地法定空地規範）、行政公告限制（如都市更新、重劃區域公告期間）、基於物的使用目的必須完整維持的情況（如道路、公共設施用地）、以及契約上合法的不分割約定。

 

律師回答：

關於這個問題，共有土地不能分割的法定原因，必須從民法第823條所揭示的「共有物分割自由原則」與其例外規定切入探討。依同條第1項本文規定，各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，稱為共有物分割請求權，此權利原則上不受時間限制，意在避免共有狀態長期存在所造成的管理、使用與處分上的不便與經濟利益受損。

 

然而，該條但書明定若因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，並於第2項進一步規範不分割契約期間不得逾五年（不動產管理契約約定不分割者不得逾三十年），逾期者視為縮短為法定最長期間。所謂「因物之使用目的不能分割」，係指該共有物的存在必須完整維持方能達到其使用或功能目的，若分割則將失去原有效用，例如共有土地已作為公共道路、通行空地、廣場、公園等使用，若分割將破壞其完整性，使原用途無法繼續存在，最高法院50年度台上字第970號判例亦指出，僅因宗族成員聚族而居的傳統關係並不足以構成不能分割的情形，必須與物之使用目的直接相關。

 

此外，除民法上的限制外，其他法律與行政命令也可能構成「法令另有規定」的情況，使共有人不得自由分割土地。

 

其一，基於地籍管理與土地利用政策的需要，直轄市或縣（市）地政機關就其轄區內之土地，依地方經濟情形、性質及使用種類，訂定最小面積單位並禁止再分割，例如農業用地分割後面積不得低於一定數量，常見如耕地每人所有面積不得低於0.25公頃（農業發展條例第16條, 耕地三七五減租條例及農業發展條例相關規定），若低於該面積則不得分割。

 

其二，遺產及贈與稅法相關規定中，遺產未完成納稅程序前，不得進行遺產分割，包括共有土地在內，旨在確保稅捐債權優先受償。

 

其三，都市計畫及土地重劃制度下，重劃區域或更新單元經主管機關公告禁止分割或設定負擔者，於公告期間內不得分割，例如都市更新條例第54條及土地重劃條例均有此類限制。

 

其四，建築法第11條及「建築基地法定空地分割辦法」明定，建築基地應留設的法定空地不得任意分割、移轉或重複使用，若共有土地上存在合法保存登記且領有使用執照之建物，該建物所附屬的法定空地必須符合寬度、連接建築線、獨立出入口等規範，並經主管建築機關核准分割後，始得進行土地分割。最高法院106年度台上字第467號判決即明確指出，該辦法屬於民法第823條所稱之「法令另有規定」，在未辦理並符合相關規定前，不得逕行裁判分割。

 

其五，特定公共設施用地如已成為公共交通道路或依使用執照、土地登記規定屬公共使用，基於公共利益亦不得分割，例如新北地院106年度訴字第851號判決認為，既已成為公共道路供公眾通行，即屬因物之使用目的不能分割。

 

其六，契約上的限制，若共有人之間另行簽訂不分割協議，於合法期間內亦不得請求分割，此類約定必須符合民法第823條第2項關於期間之限制，若為不動產且契約訂有管理之約定，不分割期限最長三十年，惟如有重大事由，例如共有物之價值因不可抗力顯著減損、共有人的生活所需等，仍可隨時請求分割，法院實務上如臺北地院105年度訴字第221號民事判決即肯認不分割契約的效力。

 

除此之外，實務中法院亦曾認定其他情形構成不得分割的原因，例如共有土地若已依都市計畫或特定開發計畫設置為公共設施保留地，在計畫存續期間內不得分割，以避免影響公共設施的整體性；或依自然保育、環境保護相關法律公告限制土地利用及分割，亦屬法令禁止範圍。

 

實務上，判斷共有土地能否分割，必須逐一檢視該土地的性質、用途、登記狀態、是否屬特定法令規範之標的，以及共有人間的契約安排，並結合相關判例加以適用，例如臺北地院104年度訴字第1411號判決認為，土地已成為建築基地法定空地，依建築法規不得任意分割；又臺北地院104年度店簡字第686號判決認定耕地分割後不足法定最小面積者，不得分割。

 

因此，當共有人擬提起共有物分割訴訟時，應先調查是否存在上述法定或契約限制，避免因分割請求遭駁回而徒增訴訟成本，並於必要時先辦理解除或符合相關限制的程序，如辦理法定空地分割、申請變更土地使用分區或解除公告等，以確保分割請求的可行性與實效性。

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