想分割的土地上如果有保存登記建物坐落其上，能否直接提起分割共有物訴訟呢？

問題摘要：

若想分割的土地上存在合法保存登記建物並領有使用執照，該情形屬於民法第823條「法令另有規定」之例外，共有人不能逕行提起分割共有物訴訟，而必須先依建築法第11條及建築基地法定空地分割辦法辦理法定空地分割並取得核准，始得進行民法上之分割程序，這是目前在法律適用與訴訟策略上必須特別注意的關鍵。

 

律師回答：

關於共有土地上坐落有合法保存登記建物時能否直接提起分割共有物訴訟的問題，首先應回歸民法第823條規定：「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」該條確立共有人對共有關係隨時得以終結的原則，但同時保留「法令另有規定」及「因物之使用目的不能分割」等例外情形，因此如遇其他法律對特定種類之共有物有特別的分割限制，即應優先適用該特別規定，而不能逕依民法行使分割請求權。

 

當共有土地上存在合法保存登記建物時，即涉及建築法第11條所規範的「建築基地」與「法定空地」制度，該條第1項前段明定「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地」，而第3項前段則規定「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之」，此即透過授權制定的「建築基地法定空地分割辦法」來細化分割條件與程序。依該辦法第3條第1款規定，建築基地法定空地與建築物所占地面應相連接且連接部分寬度不得小於二公尺，第3款要求每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築，第4款規定每一建築基地之建築物應具獨立之出入口，第4條進一步要求建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與鄰地成立協議調整地形或合併建築使用為限，第5條則要求申請人應檢附主管建築機關准予分割之證明文件，方得辦理分割登記。

 

該辦法屬於民法第823條所稱「法令另有規定」的情形，因此在共有土地上有領有使用執照之合法建物時，未先依建築基地法定空地分割辦法完成法定空地的分割與核准，即不得逕行提起民法第823條的裁判分割請求。

 

實務上曾有法院見解表示，關於建築基地應留設法定空地之分割限制規定，乃為防止建築基地之細分，妨礙經濟效用而設之建築管理規範，所以建築基地法定空地分割辦法相關規定僅是行政管理規定，且僅使用執照所登載建築地點之土地地號變更，其餘記載均不受影響，故非屬民法第823條之「除法令另有規定外」之「法令」(橋頭地方法院民事判決107年度訴字第199號、臺南地方法院103年度訴字第326號判決、屏東地方法院102年度訴字第292號民事判決)。

 

惟最高法院106年度台上字第467號民事判決認為：「『各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限』，民法第823條第1項定有明文。次按『本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地』，『應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之』，為建築法第11條第1項前段、第3項前段所明定。而『建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於2公尺。……三、每一建築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築基地之建築物應具獨立之出入口』、『建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限』、『申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。……』，法定空地分割辦法第3條第1、3、4款、第4條、第5條分別定有明文，上揭規定即屬『法令另有規定』之情形。」可知建築基地法定空地分割辦法為民法823條第1項本文之法令另有規定之情形，亦即共有人欲提起裁判分割共有物時，如該共有物上有領有使用執照之保存登記建物，應先辦理建築基地法定空地分割，並符合建築基地法定空地分割辦法第3條及第4條之規定，方得進行共有物分割。

 

法定空地規範屬於行政管理性質，不影響民法上分割請求權的行使，並且使用執照所記載的地號變更對其他記載並無影響，故不構成「法令另有規定」的限制，但最高法院見解已將此類情形明確納入限制範疇，實務操作上共有人若逕行起訴分割，將面臨程序上不備或實體上駁回之風險。換言之，在該類情形下，若共有人欲終結共有關係，應先就法定空地分割問題向主管建築機關申請核准，或在訴訟中一併聲明請求處理法定空地的分割事宜，以符合最高法院所要求的「先行符合特別法規定，再適用民法分割共有物規範」的程序順序。

 

此要求雖有保障建築管理秩序、防止基地細分而妨礙建築經濟效用之立法目的，但從紛爭解決效率的角度觀之，確實可能造成當事人需先行一案再行一案的程序負擔，增加訴訟成本與時間，與一併處理、一次解決紛爭的民事訴訟經濟原則有一定落差，因此在實務上亦有學者及部分法官建議，於共有物分割訴訟中，得由法院一併審酌建築基地法定空地分割的適法性與可行性，並在裁判主文中直接作成具備主管機關核准效力的處分，以節省當事人往返不同程序的困擾。然而在現行法制與最高法院見解下，仍應遵循先行辦理法定空地分割、取得主管機關核准後，方能進行共有土地的民法第823條裁判分割，否則將因欠缺特別法上的要件而無法獲得法院支持。準此，未來在分割共有物訴訟中遇到有保存登記建物，就得先進行法定空地分割的訴訟，才能針對整塊土地進行民法第823條的裁判分割，但筆者認為未達紛爭一次解決之理想，應可一併提出，否則僅是增加人民與法院之時間、勞力及費用負擔罷！

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