共有房地分割有土增稅的問題嗎？

21 Aug, 2025

問題摘要：

辦理共有土地分割時，若變價分割或原狀兼補償分割涉及房地合一稅之問題，各共有人取得的土地價值與其分割前應有持分價值相等，則依法免課徵土地增值稅；但若分割後取得的土地價值與分割前持分比例所對應的價值不相等，則需課徵土地增值稅。若利用共有土地分割，使共有人在分割後所取得的土地價值高於或低於原持有土地價值，且差額無找補，則可能涉及補課「贈與稅」及「土地增值稅」。稅務的處理不僅影響納稅義務，也關係到交易成本的計算與投資收益的評估。納稅人應在參與房地產分割或拍賣前，充分解產權重新取得對於稅務的影響，特別是在分割後短期內進行交易時，需考量高稅率對收益的減損。此外，稅務機關在審查時，將依據房地合一稅制的規範，針對產權的取得時間、持分變動及價值增加進行實質判定，確保稅款的公平徵收。因此，納稅人若不清楚相關規範，應尋求專業意見，避免因稅務誤解而導致額外負擔。

律師回答：

我國現行法律對於共有土地分割及土地合併等情形是否課徵土地增值稅，並無明文規定，平均地權條例及土地稅法亦未就此問題作出明確規範，僅在土地稅法施行細則第42條與平均地權條例施行細則第65條中有所涉及。然而，憲法第19條規定，人民有依法納稅的義務，稅捐稽徵機關在缺乏明確法源依據的情況下，透過施行細則擴張解釋進行課稅，是否具有正當性值得探討。尤其是施行細則若缺乏母法的明確授權，則其法律效力和合法性將面臨挑戰。在此方面，行政法院56年判字第144號判決，共有土地之分割難以被視為「土地所有權移轉」的一種類型，因此無法據此課徵土地增值稅。

共有物形成原因

可分為遺產及非遺產分割，遺產包括動產及不動產，如因繼承分割不動產，不論分割之結果與應繼分是否相當，依現行土地稅法第28條規定，均不課徵土地增值稅。如繼承人先辦理公同共有登記嗣後再辦理分割分別共有登記者，亦不課徵土地增值稅，另也無贈與稅或其他稅捐之必要，併予指明。

非遺產分割，如已經遺產分割予各共有人，再進行分割，是否要繳納，應依共有物分割方式而定：

非遺產的共有物的分割方式

共有物的分割通常可以採取以下四種方法，依情況選擇最適合的方式處理共有物分配問題。第一種是原物分割予全體共有人，這是共有物分割的基本原則，而變價分割則為例外，僅在原物分配有困難時才會採用變賣方式。法官在處理共有物分割時，會首先衡酌共有物是否可以直接以原物分配的方式解決。如果法官認為以原物分配的方法沒有困難，則原則上會採取原物分割方式。以土地為例，法官可能會將共有土地直接分割並分配給各共有人，並具體決定各共有人分配到的土地範圍、位置和大小等。這種方式能夠在共有人之間明確權利範圍，避免不必要的紛爭。

第二種方法是原物分割予部分共有人並金錢補償。當原物分配時，若部分共有人無法按照其應有部分分得適當的分配，則可採取金錢補償的方式進行調整。例如，當土地因為地形或其他客觀條件限制，無法平均分配時，部分共有人可接受金錢補償以替代其應有的原物分配權利。這種方法在實務中相對靈活，既能解決共有物分配的難題，又能滿足共有人之間的利益平衡，避免因原物分配不均而引發爭議。

第三種方法是變價分割，適用於原物分配顯然有困難的情形。例如，共有物若經過分割後，會導致使用上的不適當或產生實際困難，例如土地面積過小而無法有效利用，或共有物本身因性質特殊而無法進行合理分配，法官可能會選擇將共有物變賣，然後將變賣後的價金分配給各共有人。這種方法雖然無法保留原物，但能以更具操作性的方式解決分割難題，確保各共有人能依其應有部分取得相應的價值補償。

第四種方法是原物分割兼變價分割，這是一種結合原物分配與變價分配的混合方式。即將共有物的一部分以原物形式分配給部分共有人，其餘部分則進行變賣，並將變賣所得的價金分配給全體共有人。這種方式通常用於共有物的一部分適合進行原物分配，而另一部分因性質或條件限制難以分配的情形。例如，共有土地中某部分適合直接分配，但另一部分因地形不規則或無法分割為合理單元，則可選擇變賣。這種方式能在兼顧原物分配與價金補償的情況下，達到全體共有人利益的最大化。

在價值不等的共有土地分割中，土地增值稅的納稅義務人需依分割行為的性質區分為有償或無償兩種情形處理。若為有補償的共有土地分割，稅捐稽徵機關將向取得土地價值減少的一方，就其減少部分價值課徵土地增值稅；反之，若屬無償的共有土地分割，稅捐稽徵機關則會向取得土地價值增加的一方，就其增加的價值部分課徵土地增值稅。

若共有人試圖利用共有土地分割的行為來「墊高前次移轉現值」，以規避未來交易中的土地增值稅，稅捐稽徵機關將依實質課稅原則進行處理。在此情形下，稽徵機關將以分割前的原規定地價或前次移轉現值作為土地增值稅的計算基礎，而非接受分割後墊高的價值作為課稅依據，從而防範因不當操作導致稅基不實的情形。這一實質課稅原則的適用，旨在確保稅收公平，防止稅務規避行為侵蝕稅基。

稅捐稽徵機關對於稅務行為的實質性審查權，納稅人不得藉由形式上的操作規避租稅義務。例如，在共有土地分割中若存在價值不等且未適當找補的情形，稅捐稽徵機關將認定其性質屬於贈與或其他無償行為，進而課徵相關稅捐。此外，若分割行為同時涉及不當墊高土地價值以影響後續交易稅基，稅捐稽徵機關亦可採取措施進行調整，確保稅務公平性。

根據土地稅法施行細則第42條第2項的規定，分別共有土地分割後，若各共有人所取得之土地價值與其分割前應有部分的價值相等，則免徵土地增值稅；若分割後的價值有所減少，則需就減少部分課徵土地增值稅。進一步分析，若共有土地分割經法院判決，且分割後各所有權人取得之土地價值與分割前應有部分價值相差均在公告土地現值1平方公尺單價以下者，同樣可免申報土地增值稅。這表明，法院裁判分割被視為共有物分割的一種特殊方式，其課稅處理以分割前後的價值差異作為判斷基準，若價值相差不超過公告土地現值的上述範圍，則不產生土地增值稅申報的義務。

然而，若分割後的土地價值與分割前應有部分價值相差超過公告土地現值1平方公尺單價，則課稅義務隨之產生。在此情形下，共有人之一可單獨持法院判決書，申報判決共有土地分割，並以起訴日當期的公告土地現值作為移轉現值進行申報，稅捐稽徵機關將依此徵收土地增值稅。此外，若分割過程中涉及價值增減的金錢補償，土地增值稅的納稅義務人將有所不同。具體而言，若屬有償分割，應向取得土地價值減少的一方課徵土地增值稅；反之，若屬無償分割，則應向取得土地價值增加的一方課徵土地增值稅。

兩宗以上所有權人不相同之土地合併後，各共有人合併前後應有部分價值相差均在1平方公尺單價以下者，免予申報移轉現值，有關1平方公尺單價之計算，係以參與合併土地合併前公告現值單價最低者為準。財政部80年3月5日台財稅第800083826號函自本函發布之日起廢止。財政部87年7月24日台財稅第871956391號函中「如經查明各共有人合併前後應有部分價值相等或相差在合併後當期公告土地現值1平方公尺單價以下者」文字修正為「如經查明各共有人合併前後應有部分價值相等或相差均在公告土地現值1平方公尺單價以下，依規定得免申報移轉現值者」。)財政部97年8月18日台財稅字第09700314600號函)

辦理共有土地分割，各共有人取得之土地價值與其分割前應有持分價值相等者，免課徵土地增值稅；若分割後取得之土地價值與原持分比例所算得價值不相等者，就要課徵土地增值稅。

一、利用共有土地分割，使共有人「取得土地價值」「大於或小於」「原持有土地價值」，且「差額無找補」約定，將補課「贈與稅」及「土地增值稅」。價值不等的共有土地分割，土地增值稅納稅義務人依有償或無償而有不同。屬於有補償的共有土地分割，稽徵機關向取得土地價值減少者，就其減少價值部分課徵土地增值稅；反之，無償的共有土地分割，稽徵機關向取得土地價值增多者，就其增加價值部分課徵土地增值稅。

二、利用共有土地分割，「墊高前次移轉現值」，以規避土地增值稅，將依實質課稅原則，以「分割前」之原規定地價或前次移轉現值為原地價，核課「土地增值稅」。

值得注意的是，最高行政法院106判234判決指出，依「納稅者權利保護法」規定，如納稅義務人僅為「規避租稅」，其效果為「補稅」；倘為「逃漏租稅」，則其效果除應「補稅」外，尚需課徵「逃漏稅罰鍰」！

綜上所述，遺產包括動產及不動產，如因繼承分割不動產，不論分割之結果與應繼分是否相當，依現行土地稅法規定，均不課徵土地增值稅。如繼承人先辦理公同共有登記嗣後再辦理分割分別共有登記者，亦不課徵土地增值稅。