共有物分割找補金額之計算為何?

問題摘要：

計算方式為先由估價師評定各分得部分的市場價值，與各共有人應有部分所對應的價值比較，若有差額則計算應補或應收的金額，並依各不足部分比例分配補償負擔。且應注意的是，市場價格的評估應以裁判分割時點為準，因為不動產價格隨時間波動，過舊的估價可能無法反映真實價值，法院通常會委任估價師或採取拍賣成交行情、實價登錄資料等作為參考依據，確保補償金額之合理性，而依民法第824條規範，若分割後仍維持部分共有，也必須確保新成立的共有狀態公平合理，不會因價值不均而再生爭議。

 

律師回答：

共有物分割程序中，若依民法第824條規定採取以原物分配的方式，必須確保各共有人所分得的價值與其應有部分相當，否則可能導致利益失衡與爭議，因此法律明定在共有人未受分配或所受分配價值不足的情形下，可以金錢補償予以平衡，而這種補償的金額計算必須以公平為基礎，依實際市場價格評估，而非以公告現值或其他與市場脫節的標準來計算，因為公告現值往往低於市價，不能真實反映不動產在市場上的交易價值。

 

最高法院87年台上字第2041號民事判決︰「…惟按法院以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，固為民法第八百二十四條第三項所明定。惟所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言。…」

 

最高法院91年台上字第1342號民事判決︰「…惟查土地公告現值與市價相差懸殊，乃眾所週知之事實，原審並未查明系爭土地之市場交易之價格為若干，逕以系爭土地公告現值每平方公尺四千一百元之百分之八十作為補償之依據，亦欠公平。…」

 

金錢補償係指依原物市場交易價格予以補償，而非公告現值，以公告現值八折計算補償金，欠缺公平，因土地公告現值與市價相差懸殊屬於眾所周知之事實，因此，正確做法應由專業不動產估價師依據估價技術及市場行情進行評估，以取得合理的市場價格作為計算依據，並於裁判中據此核定補償金額。

 

而在實際運作中，法院在裁判分割時需先依民法第824條第1項與第2項斟酌各共有人利害關係、共有物性質與價格，判斷是否可行原物分配，若採原物分配但價值差異過大，便適用第3項規定命以金錢補償，其中「不能按其應有部分受分配」的情形，包括數量不足或價值不足，例如共有人應得四分之一應有部分，但因地形、位置、利用價值或市場行情差異，實際分得的部分價值遠低於其應有部分價值，法院即可命另一方給付差額補償金，最高法院57年台上字第2117號、63年台上字第2680號判決均強調在分配原物時須兼顧經濟價值而非僅以面積或數量為基準，否則會顯失公平，若依價值比例分配會影響利用價值，仍可適用金錢補償。

 

此外，在補償金額計算上，85年台上字第2676號判決指出，原物分割本質上是共有人間應有部分的互相移轉，因此在分得價值較高與價值較低的情況下，補償金應由分得價值較高的共有人依其超額部分比例補償給分得價值較低的共有人，而非僅個別之間互相補償，這樣才能真正達到公平分配的目的。

 

換言之，計算方式為先由估價師評定各分得部分的市場價值，與各共有人應有部分所對應的價值比較，若有差額則計算應補或應收的金額，並依各不足部分比例分配補償負擔。且應注意的是，市場價格的評估應以裁判分割時點為準，因為不動產價格隨時間波動，過舊的估價可能無法反映真實價值，法院通常會委任估價師或採取拍賣成交行情、實價登錄資料等作為參考依據，確保補償金額之合理性，而依民法第824條規範，若分割後仍維持部分共有，也必須確保新成立的共有狀態公平合理，不會因價值不均而再生爭議。

 

此外，雖然民法第824條並未明文要求一定要市場價格，但公告現值僅具稅捐參考功能，與實際交易價值差距過大，若以公告現值計算補償金，會導致受補償人遭受損失，甚至可能因補償不足影響其日後購置替代不動產的能力。

 

因此，實務上補償金計算必須以市場交易價值為核心，並以專業估價報告佐證，法院審酌雙方陳述後核定金額，另在分割共有物的程序中，若共有人對估價結果有異議，可聲請重新估價或提出其他證據，例如近似地段、相同使用分區之近期成交案例，以供法院比對判斷，若未進行適當估價而逕以公告現值裁判，極易在上訴審遭撤銷發回，因而延誤紛爭終結時間，從而影響共有人利益。

 

最後，關於補償金額給付方式，法律並未強制一次清償，但若法院裁判未分期，義務人必須一次給付，否則可能面臨強制執行，而為避免義務人負擔過重，實務上有時會經雙方協議或法院斟酌經濟狀況，裁定分期付款或提供擔保後延後給付，但無論如何，其計算基礎必須是當時的市場價格，這樣才能在法律與經濟價值上兼顧公平性與可行性，確保分割共有物制度達到真正消滅共有、各得其所的立法目的並符合最高法院的見解。

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