分割共有房地有哪些分法呢？

問題摘要：

分割共有房地的方式，依程序可分為協議分割與裁判分割，依實質分配方式則可分為原物分割、變價分割、原物與變價混合分割，並得搭配金錢補償或部分維持共有的處理，特殊情況下還可合併分割多筆不動產。法院在選擇具體分割方案時，會以最大化共有物的經濟效用、保障共有人權益、確保分配公平為指導原則，並兼顧共有物的性質與使用目的，使分割後各方的權利義務關係明確化，從而達到終結共有關係、減少爭端、維護交易安全的目的。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國民法制度下，對於共有房地（分別共有）之分割，首要依據為民法第824條，其核心原則是「共有物之分割，依共有人協議之方法行之」，也就是說，當共有人決定終止共有關係並分配房地時，應先嘗試透過協商一致決定分割方式及結果，包括誰取得哪一部分、如何計算價值及補償等。

 

然而在實務上，共有人往往因利益分配、使用習慣、地段價值差異、情感因素等難以達成共識，因此法律設計法院介入的裁判分割程序作為協議不成時的解決途徑。依民法第824條第2項規定，若分割方法不能協議決定，或雖有協議但因消滅時效完成經共有人拒絕履行時，任何共有人皆可向法院提起分割之訴，請求法院裁判分配。裁判分割主要有三種基本類型：

 

第一是原物分配，亦即依持分比例將共有物實體切割後分交各共有人單獨所有，例如一棟雙拼建物或足以實際區分使用的土地，可依比例劃分歸屬各人；但若各共有人均受原物分配顯有困難時，法院可將原物僅分配予部分共有人，此時未分得原物者可獲金錢補償，補償金的計算應依一般市價與持分比例差額核算，最高法院85年度台上字第2676號判決即指出，原物分割並需金錢補償時，分得價值較高之多數共有人，應就其補償金額對價值較低之多數共有人全體為補償，並依各短少部分比例計算，確保補償分配的公平。

 

第二是變價分割，當原物分配顯有困難，例如分割後將明顯減損房地價值、使之難以通常使用，或物理上無法合理分割時，法院可裁定將房地全部變賣，以變賣所得價金依持分比例分配予共有人；此時若由共有人以外的第三人得標，其他共有人享有相同條件下的優先承買權，若有兩人以上欲行使，則由法院抽籤決定承買人，避免爭奪。

 

第三是原物分割與變價分割並行，即部分原物分配給共有人、部分變賣取得價金分配，此類混合方式常見於房地一部分適合劃分，一部分需保留整體價值出售的情形，並可結合金錢補償來平衡分配不均。

 

此外，民法第824條亦規定特殊情況下的部分維持共有，即以原物為分配時，因共有人利益或其他必要情形，得將共有物之一部分繼續保留為共有，例如保留部分土地作為全體共有人通行之道路，或保留共同使用的公共設施用地，以免因完全分割影響全體利益。在某些情況下，若多筆不動產的共有人完全相同，或部分相同的相鄰不動產，各該不動產均具應有部分之共有人且經應有部分過半數同意，也可以請求法院合併分割，以一次程序處理多筆物件，提高效率並避免重複分配引發爭議；但若法院認為合併分割不適當，仍可分別分割。

 

法院在決定採用何種分割方式時，並不受任何一方當事人要求的特定方式拘束，而是會綜合斟酌各共有人之利害關係、使用現況、共有物之性質、價格、市場流通性、經濟效用及公平原則等因素，目的是在維護整體價值與功能的同時，兼顧各方權益。

 

實務上，例如最高法院69年度台上字第3082號判決、95年度台上字第2249號判決、90年度台上字第1607號判決等，都強調法院在裁判分割時的裁量與公平衡量原則，並指出金錢補償的適用應以確保原物分割後價值分配的公平為核心。值得注意的是，在變價分割中，若共有人行使優先承買權，必須於法院指定期限內以相同條件承買，否則視為放棄，並由拍定人依拍賣程序取得所有權；而在原物分割中，若分配結果導致部分人取得的價值顯著高於持分比例，則必須支付補償金給價值不足者，補償金的給付義務原則上由受益較多者負擔，金額以分配時的市價為基準，確保價值平衡。

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