和別人共有不動產，如何取得應有權益？

問題摘要：

在我國民法制度下，與他人共有不動產時，無論是基於繼承、買賣、贈與或其他原因取得的共有狀態，原則上任何共有人都可以隨時依民法第823條的規定，請求分割共有物，除非有不分割契約或法律另有禁止規定，或物之性質及使用目的不容許分割，例如共有道路、公共設施用地等，否則共有人並不必永久受限於共有關係。

 

律師回答：

關於這個問題，在我國民法制度下，與他人共有不動產時，無論是基於繼承、買賣、贈與或其他原因取得的共有狀態，原則上任何共有人都可以隨時依民法第823條的規定，請求分割共有物，除非有不分割契約或法律另有禁止規定，或物之性質及使用目的不容許分割，例如共有道路、公共設施用地等，否則共有人並不必永久受限於共有關係。

 

分割共有物的首要方式是依共有人之協議決定，這是基於私法自治原則，允許各共有人自行協調分割方式與內容，依民法第824條規定，若協議分割不成或雖有協議但履行期間屆滿後有共有人拒絕履行，任何一方共有人都可以向法院提起裁判分割之訴，由法院依據共有物的性質、使用現況、價值與各方利益判定最適宜的分割方式，該條文列舉了幾種主要分割方法：

 

其一為原物分配，即以共有物的實體分配給各共有人，但如各共有人均受原物之分配顯有困難者，可以將原物分配給部分共有人；其二為變價分割，當原物分配顯有困難時，得將共有物變賣，按價金分配於各共有人；其三為原物分配兼金額補償，即部分以原物分配、部分變賣取得價金分配，或因分配結果致使部分共有人受領之原物價值低於其應有部分價值時，由分得價值較高者支付差額補償金給價值不足者，並且在必要情況下法院得就共有物之一部分仍維持共有關係。法院也可以在共有人相同之數的不動產間裁定合併分割，或在共有人部分相同之相鄰數不動產間經應有部分過半數同意而裁定合併分割，但若合併分割不適當仍會分別分割。在變價分割時，法律給予共有人在相同條件下的優先承買權，若有二人以上主張優先承買，則以抽籤決定。

 

最高法院63年台上字第2680號判決即指出，依原物數量按應有部分比例分配而價值顯不相當者，應依價值按比例分配，否則將失公平；若依價值分配原物有害經濟利用價值時，應認屬不能按應有部分受分配的情形，可用金錢補償。

 

另最高法院69年台上字第1848號判決強調，原物分配與金錢補償如係法院採取的單一分割方法，兩者不可分割，當事人僅對補償金部分上訴，原物分配部分亦受上訴效力所及；最高法院69年台上字第1831號判決則說明，分割共有物是為消滅共有關係，法院在分割土地時，除使用目的不能分割的部分或部分共有人願意維持共有外，應盡量分配予各共有人單獨所有。

 

實務中，若要取得自己在共有物中的應有權益，首先可與其他共有人協商，嘗試達成協議分割，例如依比例分配土地或房屋，或由一方以市價買下他方的持分，達到單獨所有的目的；若協議不成，可考慮向不動產所在地的直轄市或縣（市）政府申請不動產糾紛調處，調處不成或對結果不服者，應於接到通知後15日內向法院提起裁判分割之訴，並可依情況請求變價分割。當法院判決確定後，若屬變價分割，還需聲請法院執行，由執行處將共有物拍賣並分配價金；若屬原物分割，則按判決結果辦理分割登記。

 

另需注意的是，在共有物上若有抵押權或其他權利負擔，分割後原則上該負擔會按比例載明於各分得部分，除非事先徵得權利人同意另行處理。共有人在行使分割請求時，應蒐集共有物現況、價值評估、使用情形等證據，並針對不同分割方式的可行性與經濟效益提出具體方案，讓法院有足夠依據作出符合公平與經濟效用的判決。透過上述程序，共有人即能依法取得屬於自己的應有權益，脫離共有關係所帶來的種種不便與風險。

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