承租人得否將租賃物轉租他人？

05 Mar, 2018

問題摘要：

租賃契約中一般情況下，如果沒有特別提到轉租的規定，承租人通常可以將房屋的一部分轉租給他人，但如果要轉租整個房屋或全部店面等情況，則需要得到出租人的同意。根據民法第443條的規定，未經出租人同意，承租人不得將租賃物轉租給他人，否則出租人有權終止租賃契約。在租用耕地的情況下，即使承租人得到出租人的同意，仍不得將耕地全部或一部分轉租給他人。承租人違反這項規定的情況下，原定租約將無效。這一點在民法第443條第一項前段、土地法第108條和耕地三七五減租條例第十六條中均有相應規定，違反這項禁止規定所訂立的轉租契約將是無效的。如果租賃的是居住使用的住宅，則應優先適用《租賃住宅市場發展及管理條例》中的相關規定。根據該條例的規定，轉租人需要經出租人書面同意才能轉租全部或部分租賃物，並且需要在轉租契約中明確約定相關事宜，並在簽署轉租契約後30天內以書面通知出租人。這些規定排除了民法第443條但書的適用，並要求以書面形式進行。如果承租人未經出租人同意擅自轉租租賃物給第三人，則出租人有權終止租賃契約。租賃關係的建立和持續基於當事人之間的信任，因此未經出租人同意擅自轉租租賃物會損害出租人的權益。至於已獲得出租人同意的轉租行為，則承租人與次承租人之間的租賃關係繼續存在，承租人對於次承租人所造成的損害負有賠償責任。

律師回答：

關於這個問題，一般來說，租賃契約中如果沒有特別提到轉租規定時，通常是視為房屋一部分可以轉租的。若為房屋全部之轉租（例整層樓或全部店面），則需就原租約確認過較有保障。

民法上轉租禁止

租賃關係的信任基礎：

租賃關係的建立是基於出租人和承租人之間的相互信任。出租人信任承租人會遵守租約條款，包括支付租金和合理使用租賃物。反之，承租人也期待出租人提供符合條約的租賃物。

租賃權的讓與限制：

承租人通常不得將其租賃權讓與給第三方，除非租約中有明確的允許或經過出租人的書面同意。這是因為租賃權的讓與可能會引入一個出租人未曾評估或同意的新承租人，這可能會增加出租人的風險。

按民法第443條規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」

租賃房屋之契約，並無反對轉租之約定者，依民法第四百四十三條第一項之規定，承租人雖得將房屋一部轉租他人，然如將房屋全部轉租他人，則雖無此約定，亦非經出租人承諾，不得為之。(最高法院37年上字第7633號判例)

是故除房屋租賃可以容許一部轉租外，非經出租人同意，原則上承租人不得將租賃物轉租他人，否則出租人得以承租人違約為由終止雙方之租賃契約。

然而一般坊間的租賃契約書版本，大多會載明「出租人不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用」。若房東與房客有這樣的約定，房客就不得任意將房屋轉租予他人。

租用三七五耕地

承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用三七五耕地，不得將耕地全部或一部轉租於他人。否則更替導致租約無效。

又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一百零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源。(最高法院43年台上字第868號判例)

租賃住宅市場發展及管理條例

無論是轉租全部或一部分住宅，轉租人都需要獲得出租人的書面同意。此外，轉租契約必須提供前述同意的書面文件，並在轉租契約中明確指出租賃的範圍、期間及終止租約的條件。轉租契約簽訂後，承租人應在30天內以書面形式通知出租人。

租賃物若屬於「居住使用」之住宅而言，已為106年12月27日為《租賃住宅市場發展及管理條例》本條例第3條第1款、第2款規範對象，則關於轉租應先優適用該條例第9條規定，轉租人應經出租人書面同意，始得轉租其租用之住宅全部或一部，又轉租人簽訂轉租契約時，應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件，並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由，並應於簽訂轉租契約後30日內，以書面通知出租人。此規定排除民法第443條但書規定之適用，並要求以書面為之。

違約轉租或將租賃權讓與他人者，出租人考量承租人因素，始決定訂定租賃契約，因之，租賃契約重視當事人間信賴關係，如允許承租人於訂約後，得將租賃權讓與他人，不啻變相剝奪出租人選擇承租人之權利，對於出租人之權利將有所損害，承租人非得出租人同意，應不得將租賃權讓與他人。

此按最高法院37年上字第6886號判例意旨：「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」

如果承租人未經出租人同意擅自轉租，這種行為不僅可能違反租約規定，也可能違反上述法律條文。這樣的行為嚴重時，出租人可以選擇終止租約。承租人對由次承租人造成的損害承擔賠償責任，即使原租約繼續有效。

至於經出租人同意之轉租行為，或房屋租賃時，轉租是承租人與次承租人另外成立一租賃關係，承租人與出租人間之租賃關係仍繼續存在。而次承租人發生損害時，則依民法第444條規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」由承租人負損害賠償。