承租人得否將租賃物轉租他人?

05 Mar, 2018

律師回答:

關於這個問題,一般來說,租賃契約中如果沒有特別提到轉租規定時,通常是視為房屋一部分可以轉租的。若為房屋全部之轉租(例整層樓或全部店面),則需就原租約確認過較有保障。按民法第四百四十三條規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」是故除房屋租賃外,非經出租人同意,原則上承租人不得將租賃物轉租他人,否則出租人得以承租人違約為由終止雙方之租賃契約。

 

但租賃物若屬於「居住使用」之住宅而言,已為106年12月27日為《租賃住宅市場發展及管理條例》本條例第3條第1款、第2款規範對象,則關於轉租應先優適用該條例第9條規定,轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部,又轉租人簽訂轉租契約時,應向次承租人提供前項同意轉租之書面文件,並於轉租契約載明其與出租人之租賃標的範圍、期間及得終止租賃契約之事由,並應於簽訂轉租契約後30日內,以書面通知出租人。此規定排除民法第443條但書規定之適用,並要求以書面為之。

 

違約轉租或將租賃權讓與他人者,出租人考量承租人因素,始決定訂定租賃契約,因之,租賃契約重視當事人間信賴關係,如允許承租人於訂約後,得將租賃權讓與他人,不啻變相剝奪出租人選擇承租人之權利,對於出租人之權利將有所損害,承租人非得出租人同意,應不得將租賃權讓與他人。此按最高法院37年上字第6886號判例意旨:「租賃關係之成立與存續,係基於當事人間之信任,故租賃權通常為不得讓與之債權,如房屋之承租人未得出租人之同意,擅將租賃權讓與第三人時,其情形有甚於全部轉租,出租人自得終止租約。」

 

至於經出租人同意之轉租行為,或房屋租賃時,轉租是承租人與次承租人另外成立一租賃關係,承租人與出租人間之租賃關係仍繼續存在。而次承租人發生損害時,則依民法第444條規定:「承租人依前條之規定,將租賃物轉租於他人者,其與出租人間之租賃關係,仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害,承租人負賠償責任。」由承租人負損害賠償。


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