共有物上之抵押權是否因分割受影響？

問題摘要：

共有物上之抵押權具有不可分性與隨物性，其效力不因共有物分割而消滅或限制，分割後各筆土地仍共同擔保債權全額，抵押權人可選擇任一標的實行擔保權，除非事前徵得抵押權人同意，方可在登記上將抵押權限縮至特定分得部分。最高法院的見解與土地登記規則的規範均一致維護抵押權完整性，確保債權人權益不因債務人間的分割行為受到損害，因此在涉及共有物分割且上有抵押權的情況下，無論共有人、潛在買受人或其他利害關係人，都應在分割前審慎評估抵押權存續範圍、價值影響與交易風險，以免產生預期外的法律責任與權益受損。

 

律師回答：

關於這個問題，共有物分割制度的核心目的在於消滅共有關係，避免因共有狀態下使用、收益、管理意見不一而造成經濟上及法律上的不利益，因此民法第823條第1項本文明定「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物」，此即所謂「共有物分割自由原則」，意即共有人原則上可以隨時請求分割共有物，且此權利並無一般消滅時效的限制，惟若共有人間曾有分割協議，則該協議所約定之內容及方式之履行期間，依民法第125條規定為15年，此亦屬私法自治範疇下對共有物處分之拘束效果。然當共有物上存在抵押權時，分割是否會影響抵押權，則涉及抵押權的物上擔保效力與民法第868條的適用。

 

依民法第868條規定：「抵押之不動產如經分割，其抵押權不因此而受影響。」立法意旨在於確保抵押權人權益不因債務人處分或分割抵押物而受損害，因為抵押權之性質係物上擔保權，對於抵押物的全部具有擔保債權履行的效力，即使抵押物的所有權人發生變動，或標的物數量、界址經過分割，抵押權的效力仍及於分割後的全部標的。

 

例如，一筆抵押土地，若經共有人協議分割成多筆新地號，原抵押權原則上仍分別存在於分割後的每一筆土地上，債權人得就分割後各筆土地行使全部債權的擔保權利，而非僅依原共有人分得的比例部分行使。

 

最高法院82年度台上字第3153號判決即指出，抵押之不動產如經分割或讓與其一部者，抵押權不因此而受影響，即使該抵押物的應有部分被讓與數人共有，抵押權人對受讓各人之應有部分，仍得就全部債權行使權利，受讓人不得僅支付與其受讓部分相當的金額而免除責任，反映出抵押權的不可分性與擔保效力的全面性。

 

然而在實務登記操作上，為了平衡抵押權人權益與分割後產權清晰化的需求，土地登記規則第107條對分別共有土地部分共有人設定抵押權後的分割情形作了補充規範，該條規定：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

 

也就是說，若抵押權原本僅設定在某共有人之應有部分，原則上於分割後，該抵押權會按比例載明在分割後各筆土地上，以確保抵押權人擔保價值的完整；除非事前取得抵押權人的同意，才得將抵押權僅載明於該原設定人分得之那一筆或數筆土地上，這樣的設計既保障了抵押權人免於因分割而喪失擔保價值，也給予共有人在取得抵押權人同意後調整抵押範圍的空間。

 

由此可見，無論是民法第868條的規範或是土地登記規則第107條的登記操作，都建立在抵押權不可分性原則之上，即抵押權對抵押物全部發生擔保效力，且不因分割而當然消滅或限制。抵押權的不可分性是指在債權未受清償前，抵押物的全部仍為債權履行之擔保，即使債務部分清償或抵押物一部分滅失，其餘部分仍須繼續擔保債務全額，因此當抵押物為共有物時，即便共有人間進行分割，抵押權亦會延伸到分割後的各筆標的，保障債權人可選擇對任何一筆標的物行使拍賣等實現程序，且拍賣價金優先受償至債權全額為止。

 

值得注意的是，抵押權雖不因分割受影響，但分割後各筆土地的價值可能出現差異，抵押權人在實務運用上會評估各筆土地的擔保價值與變現性，若部分標的價值顯著低於債權額，仍可能對債權實現造成影響，因此抵押權人通常不會輕易同意將抵押範圍僅限於特定分得部分。對於債務人及共有人而言，若欲在分割後將抵押限制在原設定人所得部分，務必事先與抵押權人協商並取得書面同意，以免分割登記後抵押權被按比例載明於全部分割後標的，影響其他共有人產權的完整性及交易自由。另一方面，抵押權不因分割受影響的規定，也意味著第三人受讓抵押物分割後的部分時，必須承擔原抵押權的負擔，不能以其僅取得部分為由主張僅負部分責任，這在交易安全上要求受讓人必須事先查明不動產的權利負擔狀況，避免因購得有抵押負擔的不動產而承擔超過想像的清償責任。

-房地-共有-共有物分割-抵押權

瀏覽次數：33