共有物無法協議分割，除了走訴訟管道以外，有其他選擇嗎？如何利用「不動產糾紛調處制度」處理爭議？

問題摘要：

共有物在實務中經常因為共有人對於使用方式、管理方式或處分方式意見不一致而陷入僵局，當其中一人希望將共有物分割為單獨所有而他方拒絕時，傳統上多透過「分割共有物訴訟」來解決，但訴訟程序曠日廢時且費用較高，因此立法上設計了「不動產糾紛調處制度」，提供一個訴訟以外的解決管道。該制度係依土地法授權所制定的「直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」運作，由各直轄市、縣（市）政府設置不動產糾紛調處委員會（下稱調處會），委員除政府人員外，並包括具地政、民政、營建、法律專長的人士及地方公正人士，藉由專業與中立的第三方介入，促使當事人達成協議，減少訴訟需求。

 

律師回答：

關於這個問題，共有物在實務中常因共有人對使用、管理或處分方式意見不一而陷入僵局，若協議分割無法達成，傳統解決途徑多是提起「分割共有物訴訟」，但訴訟程序曠日費時、成本高昂，且結果往往未必能完全滿足各方需求，因此立法上另設有「不動產糾紛調處制度」，作為共有人在訴訟之外的另一條解決管道。

 

該制度係依土地法授權制定之「直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」運作，由各直轄市、縣（市）政府設置調處會，委員除政府人員外，還包括具地政、民政、營建、法律等專業知識與經驗之人士及地方公正人士，目的在於透過專業中立平台，促使當事人達成協議，避免訴訟激化爭端。

 

依該辦法第2條，現行可受理的不動產爭議多達二十五種，涵蓋範圍廣泛，包括土地法第34-1條第6項規定的依法得分割之共有土地或建築改良物共有人不能自行協議分割爭議、土地法第46-2條地籍圖重測界址爭議、土地法第59條第2項土地總登記權利爭議、土地法第101條房屋租用爭議、第105條建築基地租用爭議、第122條耕地租用爭議、土地法施行法第30條永佃權土地租用爭議，以及地籍清理條例第14條第3項與第15條第2項土地權利價金發給爭議、第17條日據時期會社或組合名義更正登記爭議、第20條神明會申報涉及土地權利爭議、第23條更正神明會會員或信徒名冊及土地清冊涉及權利爭議、第27條民國38年12月31日前非以法定物權名稱登記之土地權利塗銷登記爭議、第28條民國38年12月31日前登記抵押權塗銷登記爭議、第29條民國45年12月31日前登記地上權塗銷登記爭議、第30條民國34年10月24日前登記查封、假扣押、假處分塗銷登記爭議、第31條第1項共有土地各共有人權利範圍合計不等於一之更正登記爭議、第31條之1所有權權利範圍空白之更正登記爭議、第32條登記名義人姓名、名稱或住址記載不全或不符更正登記爭議、第33條非以自然人、法人或依法登記之募建寺廟名義更正登記爭議、第36條寺廟或宗教團體申報發給更名證明爭議、第38條寺廟或宗教法人申購土地權利爭議，以及土地登記規則第75條土地總登記爭議、第84條建物所有權第一次登記爭議、第118條第4項時效取得地上權、不動產役權、農育權登記爭議，並包括租賃住宅市場發展及管理條例第16條住宅租賃爭議等。

 

不動產糾紛調處制度之特點在於程序相對簡化且具有一定強制力。申請人需備齊申請書、身分證明文件、如委託他人則附委託書、爭議要點與調處建議方案，以及其他法令要求之文件，部分案件如共有物分割需繳納調處費用（如新台幣1萬5千元）。

 

受理機關會先進行程序審查，對可補正者通知申請人在15日內補正，不可補正或不符受理要件者則駁回，例如爭議類型不在辦法第2條列舉範圍內、案件已調處過或已進入法院審理等。調處會排定調處日期並書面通知當事人，當事人可親自或委託代理人出席。

 

程序中，調處會先促使雙方協商，達成協議則以書面紀錄作為調處結果，並通知當事人及登記機關；若協議不成，或一方經二次通知仍不到場，調處會依既有資料與陳述作成裁處，書面送達當事人。若當事人不服，須於15日內以對造為被告向法院起訴，並於起訴後3日內將起訴狀副本送達主管機關，逾期不起訴、遭法院駁回或撤回起訴者，對方可持證明文件請主管機關依調處結果辦理，具有準執行名義的效果。實務上，以A與B各持分二分之一共有土地，A欲分割為單獨所有但B拒絕為例，A可向土地所在地縣市政府申請調處，若B二次通知不到場且不於法定期間內提起訴訟，A即可據調處結果辦理分割登記，無須再經訴訟確認。

 

然而須注意，若屬繼承取得的公同共有土地，依民法及繼承程序，需全體繼承人同意始能進行調處，否則即使申請亦難以透過此制度解決，可能仍須透過法院分割遺產訴訟。此外，雖調處制度節省時間與訴訟成本，程序相對彈性，但因調處會之裁處仍須當事人不於期限內提起訴訟才生效，若對方積極訴訟抗辯，案件仍可能回到法院審理，因此申請前宜評估對方態度與自身準備情況。整體而言，不動產糾紛調處制度提供了訴訟外、兼具專業與程序保障的選項，特別適用於雙方爭議明確、證據充分且對方出席或抗辯意願低的情況，對共有物分割這類糾紛而言，可作為訴訟前的重要嘗試，既有機會快速獲致解決，又能節省資源，減少對立擴大，對不動產權利人而言，是值得善用的法律途徑。

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