共有土地可以協議分割？如何約定？

問題摘要：

協議分割的約定內容，通常應載明分割標的土地的坐落、地號、面積、各共有人姓名、持分比例、分得部分的面積與位置，並可附地籍套繪圖以明確界定，條款中應約定自分割登記後各自取得單獨所有權並獨立負擔稅費、管理及修繕責任，不得再相互干涉或主張共有權，亦可約定分割費用負擔方式、登記辦理期限及因不可抗力導致分割失效時的處理方式，並在必要時增訂如有共有人欲將分得部分轉讓時應先通知其他共有人或保障通行、用水等必要權利的條款，以避免分割後產生新的使用爭議。協議分割的程序雖相對簡單，但必須全體同意且依法登記，並注意對第三人的效力問題與善意受讓人不受拘束的例外情形，因此在約定與履行時應兼顧實體效力與程序完備，才能真正達到共有關係平和終結、產權清楚獨立的目的。

 

律師回答：

共有土地協議分割係指全體共有人一致同意，依各自應有部分比例將原本共有狀態之土地分割為若干產權獨立、可單獨支配的單獨所有狀態。

 

約定方式

協議分割意即全體共有人同意按其應有部分比例，分割共有土地成為數個產權獨立之單獨所有狀態，即共有人全體協議共有土地之分割方法；然而既曰協議而非決議，分割協議即須經全體共有人同意，方生效力。

 

必須經全體共有人同意始生效力：

蓋協議分割共有物係處分行為，應經全體共有人同意始生協議分割之效力（最高法院七十二年台上字第二三八二號判決）而無土地法第三十四條之一第一項之適用，亦即土地法第三十四條之一第一項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾三分之二，即可不經他共有人全體之同意，而得任意分割共有物（最高法院七十四年台上字第二五六一號判例）。此種分割方法涉及全體共有人之意願及利害關係，雖較為平和及迅速，但若有人堅持反對，即使僅有一人，都將無法以此方式達成分割。此外，協議分割契約並非要式行為，只要有證據可以證明全體共有人之協議即可（最高法院五十七年度台上字第三四三七號判決參照）。

 

此種方式因涉及共有物之處分，必須經全體共有人同意始生效力，不適用土地法第三十四條之一第一項所規定的多數決機制，換言之，協議分割並非「共有人過半數及其應有部分合計過半數同意」即可，而是即使僅有一人反對，也無法達成協議分割，其本質屬處分行為，須符合民法上對共有物處分之全體同意要件。土地法第三十四條之一第一項雖對共有土地之管理、使用、收益提供多數決的彈性，但該規定並不包括分割行為，因此不能用多數決取代全體共識。

 

協議分割契約並非要式行為，不必然須書面：

協議分割契約並非要式行為，不必然須書面，但必須有可證明全體共有人同意的證據存在，例如會議紀錄、調解筆錄、書面協議或其他足以證明合意的文件，，只要證據足夠即可認定協議成立。

 

然而，法律上存在不得協議分割的限制情形，首先依土地登記規則第136條，土地若已辦理限制登記（例如預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記及其他法律禁止處分之登記），則名義人喪失處分權，共有人無法藉由協議分割來處分土地；其次依土地登記規則第70條，公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔的土地，在禁止期間內登記機關不得受理相關登記，除非是因繼承、強制執行、徵收或確定判決，否則無法辦理協議分割登記，此時若共有人希望分割，僅能循法院裁判分割的方式進行。

 

協議分割之效力

協議分割之效力在於消滅共有關係，使分得的部分成為分得人之單獨所有，但此效力必須完成分割登記後始能對抗第三人，協議分割僅有合意並不足以移轉單獨所有權，必須辦妥分割登記方能取得單獨所有權，因此透過調解、和解達成的分割，性質上仍屬協議分割，與裁判分割不同，沒有形成力，未登記前不能主張單獨所有權）。

 

分割共有物係以消滅共有關係為目的，使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地，於經辦妥分割登記後，即生喪失共有權，並取得單獨所有權之效力（最高法院五十八年度台上字第一五○二號判例參照）。另因調解、和解分割不動產，僅有協議分割之效力，與判決分割發生形成力之情形不同，仍非辦妥分割登記，無從主張已經取得單獨所有權（最高法院五十八年度台上字第三五六三號判決參照）。

 

過去協議分割對應有部分受讓人亦有效，但若受讓人不知且不能知有此協議，則不應受其拘束，否則違反憲法財產權保障，故現行原則為對善意受讓人無拘束力，只有在受讓人知悉協議存在時方受拘束。

 

早期實務見解有最高法院四十八年台上字第一○六五號判例認為，分割之協議不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人亦有拘束力，惟於八十三年六月三日依司法院大法官會議釋字第三四九號解釋：最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。已限縮該判例之效力範圍，認對於應有部分之善意受讓人無拘束力。

 

不履行協議分割之救濟

若一方不履行協議分割，例如拒絕辦理分割登記，當事人僅能請求履行登記義務，而不能訴請法院依協議方法判決分割，因為已存在協議，法院僅能強制履行該協議，而非重新裁判分割；又協議分割的履行須全體共有人共同參與，因此在訴訟中必須全體共有人一同為原告或被告，並命各共有人依協議方法協同辦理分割登記，才能達到消滅共有關係的目的。

 

共有人就共有物已訂立協議分割契約者，縱使拒絕辦理分割登記，當事人僅得依約請求履行是項登記義務，而不得訴請法院按協議之方法，再為分割共有物之判決（最高法院五十九年度台上字第一一九八號判決）。共有物之分割協議，係以消滅各共有人就共有物之共有關係為目的，應由共有人全體參與分割之協議及履行，因之共有人請求他共有人履行協議分割契約，其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定，應由共有人全體一同起訴或被訴當事人之適格始無欠缺，故其所為應受判決事項之聲明，應為命各共有人依協議分割契約所訂分割方法協同辦理分割登記，始能達消滅各共有人就共有物共有關係之目的（最高法院八十八年度台上字第一五七六號判決）。

 

分割協議之消滅時效

在時效方面，協議分割契約所生的履行請求權仍適用民法第125條十五年消滅時效規定，若經時效完成而一方抗辯拒絕履行，則協議目的無法達成，但民法第823條第1項規定各共有人得隨時請求分割共有物，係基於消滅共有狀態的立法目的，在協議履行請求權因時效完成而失效時，仍可請求裁判分割，以避免共有狀態無限存續。

 

若有共有人依民法第一百四十四條第一項之規定拒絕履行分割協議，則該協議分割契約將無法實現。惟按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第八百二十三條第一項所明定，此項規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其請求辦理分割登記之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年度台上字第2688號判決意旨)

 

雖共有人間成立分割協議，惟如因時間之經過或其他因素，共有人中有不按已成立之協議履行者，他共有人即須以訴訟方式，訴請履行，此際係依據分割協議履行請求權，提起給付之訴，故該請求權仍有民法第125條15年消滅時效規定之適用。

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