房地分管協議應如何約定？
問題摘要：
房地分管協議的核心在於以契約方式明確劃分共有土地之使用及管理範圍，保障各共有人之使用收益權，避免不必要之糾紛，為使其效力得以持續並擴及第三人，應以書面訂立並辦理登記，條款應完整涵蓋標的明確、權利義務、風險負擔、轉讓承繼、維護修繕、爭議處理等事項，並附具地籍圖及分管配置表作為附錄，以圖文並陳的方式確保可執行性與對抗力，方能達到法律保障與實務運作的雙重目的。
律師回答：
關於這個問題，房地分管協議係共有人基於對共有土地使用及管理之需求，依民法第820條第1項規定所為的約定，性質上屬於債權契約，依債之相對性原則，僅對締約當事人及其繼承人發生拘束力，並非自動對第三人有效，必須經依法登記後，始能對於應有部分之受讓人或其他物權取得人發生效力，因此在擬定土地分管協議時，首要注意其法律效力與登記程序的配合。
按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或依民法第820條第1項規定所為之決定，須於登記後，始對於應有部分之受讓人或取得物權之人具有效力。次按分產協議為特定人間就一定財產之分配所為之協議，屬債權契約，基於債之相對性原則，僅於締約當事人間或其繼承人間發生拘束力。(最高法院104年台上字第2212號民事判決參照)
在不動產實務中常見的分管區域包括農業用地、停車位、電梯、頂樓、陽台及露臺等，可分為土地及公寓大廈分管，分述如下：
房地分割約定
分管協議，於民法第820條、826-1條等規定有明確規範，係指共有人之間就共有物的使用及管理方式所為的約定，也稱為共有物分管契約，屬於契約的一種，得以明示或默示成立，其內容主要係將共有物的部分區域劃分，由其中一人或若干共有人分別管理或專用，其效力限於締約的共有人之間，除契約另有約定外，共同管理的不動產須經共有人及其應有部分合計過半數同意始得成立，而共有物的簡易修繕及其他保存行為則可由各共有人單獨為之，分產協議雖可拘束當事人，但對未參與協議的其他權利人並無效力，若欲擴及第三人，須依土地登記規則第155-1條辦理共有物使用管理登記，記載於標示部其他登記事項欄位，使其具公示對抗效力。
分管協議應以書面為宜，載明共有人基本資料、土地坐落地號、總面積、各人持分及分管面積、分管位置及範圍，並附地籍圖套繪及著色標示分管區域，確保範圍明確可辨，協議條款應明定分管後各方使用收益之權限及不得逾越分管範圍侵害他方的義務，明確規定分管部分自交付起因滅失、被徵用、徵收等所生之危險及損失由分管人自行負擔，不得因土地登記簿仍為共有而要求他方分擔，以免日後爭議；亦應約定如將分管部分讓與第三人，出讓人有義務使受讓人承繼履行本協議，並負連帶責任賠償因不履行所致他方損害，避免受讓人拒絕遵守分管安排而破壞使用秩序。
此外，為防止日後分割共有物時發生爭執，協議可先行約定分割時以本分管位置為準，並明定界址以複丈結果為準，共有人如需處分共有物或設定他項權利、出租分管部分，其他共有人應本於善意原則，在不違背本協議內容之情況下不得無故拒絕同意，藉此平衡各方權益與處分自由。
房地分割約定內容
土地分管協議：
在內容細節上，協議應包含：第一，標的明確性，須記載土地的坐落、段、小段、地號、面積、持分比例及分管面積，並附分管配置表，清楚對應共有人與分管位置；第二，使用範圍與方式，應具體描述分管區域的界線及使用限制，例如不得改變土地使用目的、不得影響他方通行或排水等；第三，維護與修繕責任，應約定分管部分之日常維護、修繕、稅費繳納等由分管人自行負責，以避免共擔爭議；第四，風險負擔，明確規範天然災害、政府徵收、第三人侵占等風險由分管人承擔；第五，轉讓承繼條款，出讓人需負責促使受讓人承認並履行分管協議，必要時於買賣契約中特別載明此義務，並可約定違約責任；第六，協議期間與終止條件，雖多數分管協議為無期限，惟仍可約定經全體共有人同意時得變更或終止，或於特定情況下自動失效，例如土地重劃、整體出售等情形；第七，爭議解決方式，可預先約定如有爭議應先行協商，協商不成時再依調解程序處理，必要時以管轄法院確定訴訟權限，以免因管轄爭議延宕解決時間。
實務上，土地分管協議常見於農地分耕、建地暫時分區使用、停車場區域劃分等場合，藉由將共有土地依持分比例或其他協議標準劃分區塊，由各共有人自行管理與收益，不改變登記上的持分比例，但能減少日常使用衝突。
然而，口頭或默示分管雖在共有人間可能長期有效，惟一旦共有人更替，新的受讓人若不承認，原有分管安排可能立即失效，因此最佳做法是簽訂書面協議並辦理登記，使其對外具備拘束力。例如，兩人各持有1/2共有土地2000平方公尺，協議分為A、B兩區各1000平方公尺，並附分管圖明示界線，雙方不得跨界使用，若其中一人日後將分管部分出售，須要求買方在買賣契約中承諾繼受本協議，並可於地政登記時檢附本分管協議，以便記載於標示部，確保買方知悉並受拘束。
若日後進行共有物分割，則依本分管範圍直接分配，可減少丈量與協商成本。值得注意的是，分管協議雖不涉及所有權比例變動，但實質上限制了持分人的使用範圍，因此在協議過程中應充分溝通並取得多數甚至全體共有人同意，尤其在需要辦理登記的情況下，依土地法及土地登記規則，須全體共有人簽署並檢附身份證明文件、印鑑證明、地籍圖等，向地政機關申請登記。
大樓分管協議：
分管協議與約定專用及約定共用三者間有所不同，分管協議係全體或部分共有人以契約約定各自管理或使用共有區域，僅拘束簽約人，並得申請向地政機關辦理登記，登記於標示部其他登記事項欄位；約定專用則係將原本屬於全體共有人之特定部分提供給某一專用人使用，通常記錄於社區管理規約中即可，權狀面積不變；約定共用則係將特定區域供全體共有人共同使用，例如一樓騎樓、管理室、警衛室等，屬於全社區共同遵守之事項，且不涉及個別產權面積之變更。
公寓大廈管理條例第23條規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。是如有分管約定最好訂入規約則為大樓規則，即有保障效力。
實務上，購屋承接涉及分管協議時應注意數項重點，其一，對於老舊社區多採默示的分管協議，購屋前應詳細詢問清楚，因不少人在購買預售屋或新成屋時未仔細審閱契約書條款，忽略其中對共有空間已作特定使用約定，可能涉及陽台、梯廳、車位、露臺等範圍，而中古屋因年代久遠，當初或未簽署書面分管協議，僅以長期使用習慣默示約定，買受人若未事先確認，易生爭議；
其二，若承接具有露臺的戶別，須注意露臺屬於公共空間，通常為避免其他樓層住戶要求進入使用，建商會在契約明定露臺部分之分管協議，約定專供該戶專用，但中古屋如當初規範不明，買受人需釐清使用權利及範圍，避免與其他住戶爭執；
其三，頂樓空間若由特定人長期使用，且有加蓋、增建等情形，雖分管協議可口頭成立，但原則上頂樓應供全體共有人共同使用與修繕，若經默示或明示約定專用，則使用及後續修繕責任應由專用人負擔，否則可能在修繕費用分擔上產生糾紛；
其四，對於屬於「公共設施車位」者，應於不動產現況說明書中明確記載，因該類車位並無獨立所有權，常採抽籤方式分配，應載明抽籤方式、重新分配條件及每月相關費用，以避免後續糾紛。在預售屋與新成屋交易中，通常會於簽約時一併簽署分管協議，並在合約中標明哪些部分屬於約定專用，並要求專用人負擔修繕、維護與管理責任；
而在中古屋交易中，因年代久遠，當初之約定多不完整且常為口頭，當共有部分需要修繕或產生費用時，易導致爭議，故不論購買新屋或中古屋，均應仔細審閱契約條款，並向建商、社區管委會再次確認使用條件與範圍，並於可能時辦理相關登記，使分管協議具備對外公示效力，避免爭議發生。
此外，分管協議的法律性質屬於共有人間的債權契約，雖不改變共有物的所有權比例，但實質上對使用分配及管理權限有重大影響，依土地登記規則第155之1條，得申請記載於標示部其他登記事項欄位，雖非登記生效要件，但登記後對第三人有對抗力，特別是在不動產轉讓時，承受人若知悉並承認該分管協議，將受其拘束，反之如未經登記且未取得承受人同意，原則上不生效力，因此在涉及轉讓時，應確保分管協議的存在與內容為受讓人所明知並同意，以確保使用分配的延續性。
至於分管協議與約定專用的差異，前者須經過共有人過半數及應有部分過半數同意（除另有契約約定外），且可登記，拘束簽約人；後者多在區分所有建物的管理規約中規定，具對全體區分所有權人拘束力，屬於管理制度上的安排；約定共用則為全體共有人一致同意共同使用某部分區域，通常用於公共設施範圍，性質上屬於全體共同管理與享用。
值得注意的是，雖然分管協議可口頭成立，但口頭約定在舉證上存有困難，特別是社區住戶更替頻繁時，新住戶未必知悉過往約定，因此為避免爭議，建議儘可能採取書面形式，並辦理登記，或至少納入社區管理規約中，使之具體化、明確化，保障各方權益。
從實務操作來看，分管協議常應用於農地分管，將大筆共有農地劃分成不同區塊由不同共有人耕作，或在社區大樓內將車位、陽台、露臺、頂樓等劃分專用，雖然不影響所有權比例，但能減少日常使用上的爭執；然而，若分管協議缺乏明確內容，例如未清楚劃定區域範圍、修繕責任歸屬或使用限制，則在日後維修、重建、轉讓時，極易引發糾紛，甚至進入訴訟程序。因此，分管協議雖屬於共有人間的自治安排，但必須在法律框架下操作，兼顧明確性與可執行性，並透過適當的公示程序，確保其對內外的安定力，方能發揮預防糾紛與確保使用秩序的功能。
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