簽立預售屋買賣契約，可以轉讓予第三人嗎？

問題摘要：

紅單及預售屋買賣契約之轉讓，在法規與契約層次皆有嚴格限制。平均地權條例已明文禁止紅單及預售契約隨意轉售，僅於法定例外狀況並經主管機關核准者始得為之。紅單買賣雖然表面可藉轉手賺取差價，但實際上違法風險高、法律效力不明確，買方若無出賣人同意即承接紅單，等同承擔一切交易後果，包含建商不同意續約、設計變更、買賣無效等法律與財務風險。故建議消費者慎選交易模式，避免落入非法轉讓或無效交易之爭議，更應清楚識別預售屋契約階段性差異與相關法令限制，以保障自身購屋權益，減少不動產交易風險。

 

律師回答：

關於這個問題，有關紅單買賣，通常係指「付訂金簽買賣債權契約預約」至「尚未辦理所有權移轉登記完畢」間，至於更早之前的綠單買賣，僅為優先議價權之買賣，實為雙方當事人(受讓人與原買受人)間之債權買賣;又因涉受讓人承受「原出賣人與原買受人間買賣債權契約之所有權利與義務」，故也是契約承擔，

 

預售屋買賣契約是否可以轉讓予第三人，需依平均地權條例第47條之3與第47條之4相關規定，明確區分「正式買賣契約」與「書面契據（俗稱紅單）」之性質與適用限制。

 

依平均地權條例第47-3條第5項與第6項規定，於銷售預售屋或新建成屋時，建商與買方簽訂之書面契據須記載買賣標的與價金等內容，且此種契據不得約定保留出售或保留簽約權利之條款，並明確禁止買受人將該書面契據轉售與第三人，亦不得由建商協助或同意買方進行該等讓售行為，此即為紅單轉售的明確禁止。至於正式的預售屋買賣契約，亦即已報備並完成主管機關備查與申報登錄的契約，其轉讓亦受到平均地權條例第47-4條所限制，明文規定買受人不得讓與或轉售買賣契約予第三人，亦不得刊登相關讓售廣告，僅於配偶、直系血親或二親等內旁系血親間的讓與，或經中央主管機關公告得讓與並經主管機關核准者，例外允許。

 

即便符合例外情形，亦受每兩年以一戶為限之數量限制，並須依主管機關訂定之申請方式、文件、審核程序辦理。是以，預售屋契約轉讓原則上受到法律禁止，僅在例外狀況下得以核准讓與。

 

就實務而言，紅單買賣行為常見於建案尚未正式銷售階段，常發生買方先付訂金換取優先購屋權的情形，此種行為雖具買賣性質，但因標的並非特定不動產，實際上係債權或購屋優先權之買賣，且多數紅單買賣尚未經建商或原出賣人之同意，即將其轉讓予第三人，此時即涉及契約承擔問題，

 

最高法院73年台上字第1573號判例:「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓舆第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。」之意旨，爰須經原出賣人之同意。

 

而且通常在原出賣人與原買受人間之買賣債權契約内，有「在某時期内始得進行紅單買賣」及「須經原出賣人同意並由原受人須給付一定金額予原出賣人」等相關約定(請參預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第20條之規定)，如該等約定，並未因違反誠信原則、公序良俗、强行規定之效力規定)等因而無效(個案上，此等約定有所差異，是否違反誠信原則等因而無效，自應綜合該個案相關客觀事實及相關證據判斷之)，基於契約自由原則，自從其等約定。

 

契約承擔須經原出賣人之承諾，否則不得對之主張效力。紅單若未經建商允許即轉售，形式上即屬違反平均地權條例第47條之3第6項規定之非法讓與行為。進一步觀察預售屋買賣定型化契約應記載事項第20條亦可知，實務上原契約中多設有對紅單讓售進行限制之條款，包含需取得出賣人同意、繳納手續費、於特定期間內進行等約定，倘此等條款無違反誠信原則、公序良俗或強行規定，即應從契約自由原則予以尊重。而若買受人違反此約定，將構成違約，出賣人得依契約主張解除與損害賠償。

 

紅單買賣具高風險，最常見的爭議包含：買方認為取得之優先購屋權可轉讓、具法律效力，但實際上紅單多未完成建照、標的未特定，所買者僅為抽象之權利；更有業者違法將紅單轉售多次，產生一屋多賣等違法情形，使消費者權益受損。此外，若建商後續變更建物設計，導致原紅單所載之樓層或格局不復存在時，承受人往往難以向轉讓人請求責任。

 

此案反映紅單買賣的法律不確定性與風險，消費者若未充分解紅單法律性質與契約義務，極可能發生求償無門的情形。

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