賣越界屋不明說？有什麼法律責任？

問題摘要：

房屋買賣過程中，占用他人土地情形對買方構成重大資訊，賣方不得以「依現況交屋」或「瑕疵自負」等約定逃避揭露義務，若有明知而不告知並虛偽陳述現況書內容者，將構成民法上瑕疵擔保責任，並可能涉犯刑法上詐欺罪，情節重大時還須面對刑事訴追與犯罪所得沒收，購屋者亦可據此聲請解除契約或請求減少價金，因此賣方應本誠信原則據實揭露房屋現況與相關瑕疵，以維護交易安全並避免後續法律風險。

 

律師回答：

依民法第354條規定，出賣人對於買受人應負瑕疵擔保責任，出賣物在危險移轉時若有滅失或減少其價值、效用或契約預定效用之瑕疵，即使買賣契約已成立並交付房屋，出賣人仍不得推諉其責任。

 

房屋是否占用他人土地，攸關該房產本身的合法性與使用權界限，不僅影響建物的價值與效用，更屬於一般交易人所重視的重大資訊，因此若賣方隱匿此資訊或在現況說明書中不實勾選為「否」，除成立民事上的瑕疵擔保責任，嚴重者更可能構成刑法第339條詐欺罪之行為。法院實務亦早已確立若出賣人於房地產交易中隱匿或不實陳述物之瑕疵，足以誤導買方決定者，即屬詐術行為，構成詐欺取財。

 

以臺灣台北地方法院104年易字第275號刑事判決為例，出賣人明知房屋後陽台占用他人土地1.81平方公尺，卻於房屋現況說明書勾選「否」，買方基於信賴而以620萬元購買該屋，法院認該房屋之實際使用面積已受限，其每平方公尺價值可推算為620萬除以65.46平方公尺，再乘以1.81平方公尺，即詐欺所得約為新臺幣171,432元。法院認為出賣人與配偶共同行為且均明知占用事實，合意隱匿而不告知，足以誤導買受人，構成共同詐欺罪，均判處刑責並命沒收或追徵詐欺所得。

 

依刑法第339條第1項規定：「意圖為自己或第三人不法之所有，而使人陷於錯誤，交付財物者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五百元以下罰金。」在該案例中，出賣人有意為取得價金之利益，虛偽陳述現況，致使買方信以為真並交付價金，已具備該條所需之詐欺故意與實行詐術。更甚者，若該占用土地非國有，而為私人所有，則不僅影響物之使用價值，更可能招致日後第三人請求返還不當占用部分，導致買受人面臨法律糾紛與拆除風險，因此出賣人負有高度誠實告知義務。

 

民事部分，若買方得知占用情形後仍在瑕疵發現期間內依民法第359條主張解除契約或依第365條請求減少價金者，法院通常會衡酌占用面積對總體價值之影響進行價金比例計算與減損推估。另民法第356條亦定有買受人應自交付時從速檢查並通知出賣人，否則視為承認該物無瑕疵，但於出賣人故意不告知者不適用之，亦即即使已交屋，只要買方能證明賣方明知而故意隱匿，即無六個月通知限制與五年消滅時效適用，賣方仍應負責。

 

舉證方面，買方可請求曾經接洽的房仲作證，證明出賣人在銷售時曾經被提醒或查知占用事實，或查詢地政事務所是否曾接獲鑑界申請，甚至透過鄰地地主或鄰居證詞佐證出賣人知悉其房屋有界址爭議；若另有舊訴訟資料、使用執照、建照或違建資料更可進一步交叉印證出賣人之知情程度。

 

實務亦認為，現況說明書為不動產交易前必要揭露文件，為仲介業務之重要依據與保護消費者資訊透明機制，若出賣人於其上填載虛偽內容，應認其有明確之詐欺意圖與不誠實行為。此外，刑法第38-1條第2項所揭示之新制沒收制度亦規定，犯罪所得即使為共犯共有，若無法區分各人所得比例，應全額沒收，此種情況下即使夫妻僅一人實際收取價金，只要另一人參與隱匿或虛偽陳述，法院仍可判決共犯全額沒收犯罪所得。

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