賣方有配合買方「辦理貸款」的義務嗎？

問題摘要：

在房地產交易中，賣方原則上沒有法定義務配合買方辦理貸款，除非契約中有明文規定。若買方未能在期限內籌足價金，即屬違約，賣方得解除契約並行使定金沒收或違約金請求權。為避免爭議，買方在簽約時應務必將貸款需求、賣方協助義務、貸款不足解除條件等明文列入契約，以保障自身權益。否則，一旦貸款受阻或賣方拒絕配合，買方將陷入「錢籌不出、契約卻有效」的窘境，損失恐難挽回。

 

律師回答：

關於這個問題，在房地產交易或繼承案件中的買賣契約履行爭議裡，經常出現買方因資金不足而須向金融機構申請貸款的情形，這時往往會產生一個問題：賣方是否有配合買方「辦理貸款」的義務？

 

從法律規範與實務見解來看，答案是明確的，除非契約中有明文約定，否則賣方並無此等法定義務。依民法關於買賣契約的規範，買方的主要義務是支付價金，賣方的主要義務則是交付標的物並使買方取得所有權。

 

兩造之間的債務互負關係，是典型的對待給付，若買方在約定期間內未能提出足額價金，賣方便可主張同時履行抗辯權，拒絕移轉標的物，並得依契約或法律規定解除契約。至於買方的資金來源，包括是否自備、借款或以貸款方式籌資，均屬買方的個人責任，法律並未賦予賣方必須協助或配合的義務。

 

實務上，因房屋與土地交易金額龐大，買方多半需要申請房貸，因此賣方通常會願意配合，像是與買方一同至銀行辦理抵押設定、簽署相關文件，甚至等待買方貸款核撥後再收取尾款。但這種情形，本質上是基於契約條款約定或交易習慣上的合作，而非法律強制要求。

 

換言之，如果雙方在契約中沒有明訂「賣方應協助買方辦理貸款或簽署銀行所需文件」的義務，賣方完全可以拒絕，而不構成違約或侵權。既然並未載明賣方有協助貸款的義務，則買方應於期限內備足價金自行支付，否則視為履約不能。

 

換言之，賣方不願配合貸款，並不構成違約，買方也不能據此要求法院強制移轉土地持分。此案充分顯示出「賣方是否需配合貸款」關鍵在於契約約定，若未明定則一切責任仍由買方自行承擔。若買方堅持以貸款支付價金，最妥善的做法是事先在買賣契約中訂明特約條款，例如約定：「賣方同意配合買方向金融機構辦理貸款所需之簽署及協助事項，若貸款核撥不及，雙方得延長付款期限。」

 

如此一來，便能確保貸款過程順利進行，避免因賣方拒絕協助而使買方陷入違約風險。若無明文約定，買方貸款未果或貸款雖核准但因賣方不配合而無法撥款，法律責任原則上仍由買方承擔。再從誠信原則角度來看，若賣方在交易過程中確實有表示願意協助買方貸款，或明知買方必須依靠貸款卻在最後關頭拒絕配合，是否涉及違反誠信原則？

 

在少數案例中，法院可能依民法第148條誠信原則或民法第227條附隨義務，認定賣方若事前已有承諾或行為足使買方合理信賴，卻突生拒絕，或許要承擔部分責任。但此屬例外情況，且舉證責任在買方，通常須提出完整對話紀錄、書面承諾等證據，否則法院仍傾向認定「貸款屬買方責任，賣方無須協助」。

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