銀行核貸金額不夠，就不買房子？
問題摘要：
「辦不到足夠銀行核貸金額，就不買房子」能否免責，取決於是否在契約中有明示或默示約定。若無明文條款，則原則上屬買方可歸責事由，必須承擔違約責任。但若契約條款或交易過程中有貸款條件之存在，則可視為附停止條件之契約，貸款不足時契約不發生效力，買方得請求返還定金。此外，若能證明賣方或仲介誤導，則可依民法第217條及第252條請求減輕責任。買方在交易前應積極透過契約約定來保護自身權益，否則一旦貸款不足，法律責任大多仍需自行承擔。
律師回答：
在房地產交易的實務運作中，銀行貸款幾乎是多數買方完成購屋資金籌措不可或缺的工具，尤其在我國房價動輒數百萬乃至上千萬元的市場情境下，鮮少有人能完全以自有資金一次支付全額價金，因此申辦房貸成為普遍且必要的手段。然而，問題也隨之而生，若買方原本期待銀行能核貸達一定成數，卻在申辦之後發現銀行僅願意核貸較低額度，導致買方自備款不足而無法支付尾款，此時買方是否得以「銀行核貸金額不夠，就不買房子」作為解除契約或免除違約責任的理由，便成為買賣雙方爭議頻仍的焦點。在法律架構下，房屋買賣契約與房貸契約是兩個彼此獨立存在的契約，買賣契約乃出賣人與買受人之間成立，約定價金給付與所有權移轉之義務；房貸契約則存在於借款人與金融機構之間，屬於消費借貸性質的契約。兩者在法律效果上並無直接牽連，也就是說，即便買方無法從銀行貸得足夠款項，仍不影響買賣契約的效力。買方若因貸款不足而無法支付價金，通常仍構成違約，出賣人得依契約解除並沒收定金，甚至請求違約金。這種嚴格區分的法律見解，反映出買方應自行負擔資金籌措的風險，貸款只是籌資手段，不能作為免責理由。不過，從經濟現實與消費者保護的角度觀察，買賣契約與房貸契約雖然在法律上各自獨立，但在實際運作中卻具有強烈的一體性。
關於這個問題，在我國房地產買賣糾紛中，最常見的爭議之一，就是買方因銀行核貸金額不足而無法支付尾款，進而不履行買賣契約，出現「辦不到足夠銀行核貸金額，就不買房子」的情形。從法律關係來分析，房屋買賣契約與房貸契約是兩個獨立存在的契約，前者是買賣雙方的債權債務關係，後者則是借款人與金融機構之間的借貸契約。
然而，對於自備款有限的買受人而言，兩者在經濟上卻具有密不可分的一體性。買受人若無法取得足夠的貸款，就可能陷於無法支付價金的困境。這樣的情況是否能成為解約或免除違約責任的理由？實務與學理均有不同見解，但仍有一定的討論架構可循。首先必須釐清，民法對於買賣契約的基本規範在於：買方的義務是支付價金，賣方的義務是交付標的物並移轉所有權。法律並未規定買方可以「貸款不足」作為免除履約的事由。
換言之，若買方於契約成立後，因個人信用條件或標的物性質導致銀行核貸金額不足，原則上仍屬於買方個人資金籌措問題，應自行負擔風險，若無法履行就構成違約，賣方得依契約解除並沒收定金或請求違約金。然而，為了兼顧消費者在購屋時的合理期待，學理上有見解認為，若買賣契約中有明示或默示條款，例如載明「價金之全部或一部由銀行貸款支付」，則可解釋為該買賣契約係附停止條件，即買方取得房貸為契約生效之前提。民法第99條規定附停止條件之法律行為，於條件成就時才發生效力，若買方確定無法取得核貸，契約即不生效，買方可依民法第249條第4款請求返還定金。
這樣的解釋方式有助於平衡買方合理期待與賣方利益。買受人原本期待貸款成數可達九成，但銀行僅核貸較低金額，導致買受人無法籌足尾款。法院最終認為，買賣契約既已成立，且買方於催告期限內未支付價金，出賣人解除契約合法，買方不得以「貸款不足」為由免責。此判例凸顯出：若契約未明訂以貸款成數為條件，則貸款不足不構成免責事由。
房屋買賣契約與房貸契約乃兩個法律上完全獨立存在之契約，但對於自備款有限、需要透過銀行貸款來購屋之買受人而言，買賣契約與房貸契約具有經濟上之一體性：取得房貸不啻為履行買賣契約上價金支付義務之前提要件，故取得房貸只是達到取得房屋所有權並付清價金目的之手段。是以，從房貸本來就是要提供買受人全部或一部購屋資金的經濟觀點，考量同時身兼買受人與借款人之消費者的合理期待，並斟酌消費者不動產信用權之保障需求，參以提出貸款契約之金融機構皆為企業經營者，而提出預售屋買賣契約之建設公司等出賣人多為企業經營者等交易地位不對等、相對人之意見表達不易訂入契約內容等因素，宜認現行法上解釋適用法律行為，應從亟需藉助貸款始能支付買賣價金之買受人這一方的視角，亦即著眼於買受人暨借款人於訂立買賣契約與房貸契約之際，明知或可得而知之意思，來解釋買賣契約與房貸契約具有法律上之聯立性，兩個契約之存立應同其命運，共存共亡，始能有效維護買受人暨借款人之正當權益。
買賣契約應附有以買受人取得房貸之停止條件本文以為，若不動產買賣契約上面記載諸如「買賣價金之全部或一部，由銀行貸款支付」等意旨之相關規定，可得據以推知系爭買賣契約之買受人必須藉助銀行房貸之授信機制，始具備履行價金支付義務之能力，則基於保護買受人已經表達於買賣契約上之明示、默示或可得而知的意思，在不對出賣人造成突襲的前提下，宜認為當事人明示、默示同意系爭買賣契約附有以買受人依約定或合理時限取得房貸之停止條件。經查民法第99條第1項規定：「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。」
故系爭買賣契約於訂約時固已成立，惟須俟買受人在約定或合理期限內取得銀行核貸撥款之客觀上不確定事實成就，一旦買受人確定取得貸款，系爭買賣契約始於條件成就後向將來發生效力。然而不動產買受人暨房貸借款人之權益保護內容究係為何？買受人於簽訂買賣契約之際所給付出賣人之定金、簽約金等金錢，嗣後可否以未取得房貸為由，向出賣人請求返還？設若買受人於買賣契約成立後，因故意或重大過失不向任何金融機構申辦貸款，則是否應擬制停止條件已成就？
「……按契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思，因此他方當事人如未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，故無須另為解除契約之意思表示。查原審既認定甲於催告乙之存證信函已載明『於文到後三日內辦妥貸款，並付清尾款，如有不足，以現金補足，逾期未付，即為解除契約』等語，則乙於收受催告後確未於期限履行，依上說明，自已發生解除契約之效力。原審本此見解為乙（上訴人）敗訴判決，核無違背法令情形，併此敘明。」
(最高法院97年度台上字第2600號、臺灣高等法院96年度上字第599號民事判決)
(1)當事人明示或默示之意思，應優先於假設當事人之意思而適用針對第一個問題，本文以為在簽約時當事人明示或默示的意思，應當優先於買賣契約書例稿上之預訂條款，蓋後者僅有假設當事人意思之補充效力。是以，若締約當時提供買賣契約書例稿之地政士，並未詳細說明買賣雙方之權利義務關係，也未留意買受人表示需要銀行貸款九成的意思，且未斟酌出賣人對此並無意見之表示，則地政士漏未將當事人明示或默示之意思訂入契約條款者，恐怕欠缺善良管理人之注意義務，亦難辭卻處理委任事務有過失之咎誤。退一步言，本件出賣人委託仲介公司代為出售房地，買賣經仲介公司斡旋成交而簽約者，到場提供買賣契約書之地政士，實務上洵由仲介公司指定之，故仲介公司與由其指定之地政士應視為具有經濟上共同利益之人。準此，出賣人既然委託企業經營者代理出售房地，又使用專業人士預訂之例稿條款，倘該地政士於訂約之際未以買受人可具體瞭解的方式，充分告知貸款約定事項、說明其合理預估之貸款額度、提醒核貸不成買受人所可能遭遇之風險等貸款上重要事項，一旦當事人對於契約內容解釋有疑義時，則應從預訂條文之意思表示的受領人，亦即買受人的立場來加以理解，據以明確化系爭契約之具體約定，始屬妥當。
買賣契約乃附有以買受人於約定或合理時限向金融機構貸得買賣價金之九成的停止條件。觀諸坊間由地政士所提供之買賣契約書，性質上固非消保法第2條第7款所稱之定型化契約條款，但仍得參酌消保法第15條關於「定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效」之意旨，認為當事人真正之意思，無論其為明示或默示，應優先於具有假設當事人意思之例稿條款。對此問題之討論，可參閱曾品傑，財產法理與判決研究（一）消費者保護法專論（1），元照，2007年9月，168頁以下。
出賣人應返還買受人所給付之定金與簽約金針對第二個問題：在認定系爭買賣契約附有以買受人取得成交價九成房貸之停止條件的前提下，倘買受人確定未能向銀行貸得上述貸款成數，則其向出賣人請求返還定金與簽約金，是否有理？
對此，「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」民法第248條定有明文，故買受人於訂約時給付出賣人定金者，推定買賣契約成立。惟若買賣契約所附之停止條件未成就，亦即買受人未取得約定之貸款額度，則買賣契約終局不發生效力，當然無從履行，此際具有從契約性質之定金契約，亦失其附麗，買受人自得援引民法第249條第4款關於「契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之」的規定，向出賣人請求返還其所支付之定金。次查簽約金之性質為價金之一部先付，今買賣契約既因停止條件未成就而確定不發生效力，則為履行買賣契約而給付之部分價金，當屬欠缺給付目的，買受人可依民法第179條不當得利之規定，向出賣人請求返還，固不待言。
換言之，除非契約中有明文規定，否則貸款不足導致不履約，通常仍屬買方可歸責事由。進一步分析，若要避免上述風險，買方在簽約時應要求在契約中加入「貸款條款」，例如：「本契約之履行以買方能於一定期限內取得銀行貸款達成交價之七成為條件，如貸款不足則契約自動解除，賣方應返還已收價金。」這種條款便能確保買方在貸款未果時免除違約責任，否則即須承擔違約風險。另有一種處理方式是透過「民法第217條與有過失規定」及「民法第252條違約金過高可減輕」的規定來協助買方減輕責任。
若能證明賣方或仲介在簽約過程中有誤導或保證貸款成數的行為，則可主張賣方或仲介對買方違約之發生有過失，法院可減輕買方的賠償責任，甚至部分移轉給仲介承擔。此外，若契約約定的違約金過高，買方亦可依民法第252條請求法院酌減至合理比例。
實務上，法院會參考內政部制定的「成屋買賣契約書範本」所規範的違約金不得超過房地總價款15%之標準，來判斷是否過高。從預防角度來看，買方應於簽約前就貸款成數與條件充分與仲介、代書溝通，並將其具體條文寫入契約，例如「如未能核貸達七成以上，買方得無條件解除契約並請求返還定金。」否則一旦貸款不足，僅能透過事後舉證仲介誤導或賣方不誠信，來爭取減免責任，實屬困難。
更進一步說，房貸與買賣契約在經濟上緊密連結，消費者合理期待應受保障，因此在契約解釋上，法院越來越傾向保護買方，尤其當契約條款未盡明確時，應優先解釋為有利於買方的意思。例如，若買方已於訂約時表示必須依靠貸款，賣方亦未提出異議，則應視為雙方默示同意貸款條件存在，買方得據此主張契約未發生效力。然而，這樣的見解仍須依個案具體情況判斷，尤其是買方是否盡到合理申貸義務。若買方根本未申請貸款或以不合理方式辦理貸款，則不得主張停止條件未成就而免責。
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