銀行未核貸到一定房價成數，可否解除買賣契約？
問題摘要：
銀行未核貸到一定成數原則上不影響買賣契約效力，買受人不能僅以貸款不足為由解除契約，但若仲介在推介過程中有誤導或未盡告知義務，則仲介業者須依不動產經紀業管理條例第26條負賠償責任，至於買受人要保障自身權益，最好的方法就是在契約中明確載明貸款條件，讓貸款與否與契約效力同其命運，否則一旦貸款不足，契約仍然有效，買受人不僅可能失去定金，還要支付仲介費用，形成嚴重不利，因此，契約設計上的事前規劃才是避免糾紛的根本之道。房貸與房地產買賣契約的命運不一致，確實會使購屋人陷入「有契約卻無力履行」的困境，並產生違約金、仲介費及其他損失。若能透過立法或契約解釋承認兩者的聯立性，並要求契約條款中明確記載貸款條件，則可大幅降低糾紛的發生，保障買受人的權益，使房地產交易更加公平合理。
律師回答：
關於這個問題，房地產交易與貸款在現代社會已經密不可分，特別是在房價居高不下的環境下，大部分購屋人難以一次性支付龐大的不動產價款，因此普遍會透過銀行房貸來完成購屋資金的籌措。然而，房地產交易與房貸契約雖然在實務上常常同時出現，但在法律上卻是分屬不同契約，彼此之間並非當然連動，這也衍生出許多法律風險與爭議。
首先，房地產交易本質上屬於民法上的買賣契約，買受人與出賣人雙方合意成立契約，即發生標的物移轉與價金給付的權利義務關係；而房貸契約則屬於消費借貸契約，係由銀行（貸與人）與購屋人（借款人）之間簽訂，銀行先行撥款讓購屋人支付房價，再由購屋人分期償還本息予銀行。兩者在主體、標的、法律性質上均不同，因此在法律效果上可能會產生脫節或命運不一致的情形。
其次，從實務運作的角度來看，預售屋與成屋的交易模式也會影響貸款的成數與風險。在預售屋的情況下，因為建商往往與銀行有合作關係或提供擔保，因此買受人能夠獲得較高比例的貸款，有時甚至可達總價款的九成；然而在成屋或中古屋的買賣中，銀行通常僅核貸七成左右，買受人需準備較多自備款，若未能如期籌足資金，即可能違約。
這種差異對購屋人而言，是重要的風險來源。再者，金融機構在審核貸款時，會對不動產價值進行鑑價，並審查借款人與保證人的財力狀況，若有疑慮即可能減少貸放成數或直接拒絕貸款。於此情形，購屋人若先已與出賣人簽訂買賣契約，卻因貸款額度不足而無法履約，便會導致定金被沒收，甚至須支付違約金及仲介費用。這也是為何實務上常見糾紛的原因。
在我國不動產交易實務上，購屋人經常必須依賴銀行貸款支付大部分價金，因此貸款是否順利核准、貸款成數是否達到預期，往往決定買賣契約能否履行完成，然而買賣契約與貸款契約在法律上是完全獨立的兩份契約，前者是出賣人與買受人之間的合意，後者則是銀行與借款人之間的合意，二者效力並不當然連動，所以在銀行未核貸到一定成數的情況下，買受人是否得以此為由解除買賣契約，往往引發爭議，尤其是若仲介在推介房屋時對貸款成數做出樂觀甚至誤導性的保證，購屋人因此作成締約決定，結果卻無法取得足額貸款，導致契約履行困難，究竟責任該由誰承擔，更是實務中常見的糾紛。
首先，從契約法理來看，買賣契約既然成立，雙方即負有履行義務，若未在契約中明定「貸款未核准或核貸成數不足得解除契約」之停止條件，原則上買受人不得僅因銀行未核貸足額就逕自解除契約，否則恐構成違約並須負擔定金沒收或賠償責任，這也是為何學界與實務界一再建議，最好的做法就是在買賣契約或仲介契約中明文約定貸款條件，例如「若貸款未核准或貸款成數不足八成，買受人得解除契約，出賣人應返還已收定金及簽約金」，如此便能避免雙方就解除權有爭議。
其次，若仲介在居間過程中對貸款成數做出保證或誤導，使買受人誤信確可取得足額貸款而締約，結果卻未能實現，依據不動產經紀業管理條例第24-2條規定，仲介業者有義務公平提供雙方交易資訊、說明契約規範、告知不動產瑕疵並提供必要資訊，亦應依專業協助買受人進行必要檢查，若因仲介未盡告知義務甚至有誤導行為，導致買受人受損害，則依第26條規定，該經紀業須與經紀人員負連帶賠償責任，換言之，若仲介誤導買受人誤以為一定能貸到九成而下訂，最終卻僅能貸到七成，買受人因此因資金缺口而違約被沒收定金或損失仲介費，仲介即須負擔賠償責任。
從實務案例來看，法院多數見解認為，貸款核准與否屬於買受人本身的財務風險，原則上不影響買賣契約的效力，除非契約中明文載明貸款條件，否則買受人不能以此為由拒絕履行，然而若能舉證仲介確有不實保證或重大誤導，則可依消費者保護法或不動產經紀業管理條例請求仲介業者負擔損害賠償責任。
再者，對於買受人而言，實務上最重要的保障手段就是在買賣契約中寫明貸款條件，例如「本契約以買受人能於一個月內取得銀行八成以上貸款為成立條件，否則買受人得解除契約並返還定金」，如此一來，即使貸款成數不足，契約自動解除，買受人不至於因資金不足而背負違約責任。若契約中未寫明此條件，則法律上只能依據誤導責任或消保法上之公平原則向仲介追償，而不能影響到買賣契約本身。
然而，依據民法規範與實務見解，買賣契約與貸款契約應該被視為「契約聯立」的關係，也就是說，買賣契約應附有「買受人取得貸款」之停止條件，而貸款契約則應附有「買賣契約有效存在」之解除條件，如此才能避免兩個契約命運不一致，造成當事人不合理的損害。
例如，若買受人因房屋有重大瑕疵而解除買賣契約，則貸款契約也應當隨之解除，以免借款人還需負擔提前清償違約金或手續費，這才符合公平原則與交易安全。行政院消保會基於消費者保護法第17條，已公告「個人購車及購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項」，要求金融機構在貸款契約中應明確揭露貸款總成本、年利率、違約金條款等資訊，並不得包含對消費者顯失公平的規定。這有助於保障借款人知情權，避免其因專業知識不足而承擔過度風險。
此外，銀行也應善盡告知義務，依借款人的社經背景與理解能力，提供清楚的說明，例如每月應償還的金額、貸款利率變動的可能性，以及房價變動對貸款風險的影響等。
另一方面，金融機構基於自身的債權保障考量，對貸款申請必然採取謹慎態度，這也導致部分買受人即便具備支付能力，仍可能因鑑價不足或信用評估不佳而無法取得足額貸款。在這種情況下，如何在契約中設計合理的條款，例如將「貸款不足時買賣契約自動解除」納入契約條款，是保護買受人最直接的方式。
否則，買受人不僅喪失已支付的定金，還需負擔仲介報酬，形成顯失公平的局面。進一步而言，若銀行已經核准貸款並撥款，但之後買賣契約因故被解除或確定無效，此時如何處理貸款契約，實務上往往牽涉複雜的爭議。
部分見解認為貸款契約應獨立存在，借款人仍須履行清償義務，但另有見解認為，貸款之目的係為支付房價，若買賣契約不存在，貸款契約失去基礎，應一併失效。從消費者保護與契約目的之角度觀察，後者更為合理。
在房地產交易中，買賣契約與貸款契約雖然在時間上經常同時存在，但在法律上卻是兩份完全不同的契約，彼此獨立且互不隸屬，這種分立性在遇到貸款未獲核准、貸款成數不足或買賣契約後續發生解除無效等情況時，往往成為糾紛的根源，因此實務界與學界普遍最好將房貸條件明確寫入買賣契約或仲介契約中，使買賣契約能以「取得貸款」作為停止條件，或者在貸款契約中增設「買賣契約無效或解除」作為解除條件，讓二者命運一致，如此才能減少消費者因資訊落差或市場操作所承擔的不合理風險(民法第99條)。
這個問題尤其在透過房仲公司簽約的交易中更為嚴重，因為仲介基於賺取佣金的誘因，常會為促成交易而對貸款成數做出樂觀估計，進而影響買受人的購屋決策，然而一旦貸款未獲核准或核貸成數不足，買受人若自備款不足，最直接的後果便是無法履行契約，之前支付給出賣人的定金、簽約金往往被認定為違約金而遭沒收，甚至仍須支付仲介佣金，因為依照民法第568條第1項的規定，仲介人只要促成契約成立，就享有報酬請求權，至於契約後續是否履行成功並非影響其報酬的要件，這樣的制度設計對於必須依靠貸款來購屋的多數買受人而言，確實存在保護不足的疑慮。
若站在法律解釋與公平交易的角度，應當承認買賣契約與貸款契約之間的「契約聯立」關係，亦即買賣契約本應附加買受人成功取得一定成數貸款的停止條件，否則買受人根本無力支付全部價款；而貸款契約也應該承認其基礎為買賣契約的存在，若買賣契約解除或歸於無效，貸款契約也應自動失效，以免借款人承受無謂的成本與風險。
舉例來說，買受人在與出賣人簽訂契約並申辦貸款後，若在撥款之前即發現房屋存在重大瑕疵，依民法第359條行使解除權或因買賣契約有無效事由而主張不成立，則理應可以阻止銀行將貸款金額交付給出賣人，但若貸款已撥付，借款人仍須負擔貸款契約的債務，甚至為提前清償而支付違約金或手續費，這顯然不合比例原則，也違背契約本旨。
另一方面，房仲公司常在契約中加入「若貸款成數不足，買受人應以現金補足」的條款，這對於貸款依賴度高的買受人而言等同於將風險完全轉嫁給消費者，若銀行因鑑價偏低或對借款人信用評估嚴格而僅核貸七成，買受人若原本預期九成貸款則勢必無法補足差額，最終導致違約。
此種契約條款是否違反誠信原則或構成顯失公平，學理上也有所爭議，但在買賣契約與仲介契約部分仍欠缺強制性規範，導致糾紛不斷。因此，最佳的處理方式就是在買賣契約或仲介契約中明確約定「貸款未獲核准或成數不足時，契約自然解除且定金應返還」，這樣不僅能夠平衡出賣人、仲介與買受人三方的利益，也能讓購屋人有清楚的心理預期與保障。
進一步觀察，若銀行已經核准貸款並且撥款，而後因買賣契約遭解除或確認無效，如何處理貸款契約也是實務上重要的爭點。部分見解認為貸款契約屬於獨立關係，應繼續存在，借款人仍應清償；但另一部分見解認為貸款的目的係協助支付房價，既然買賣契約不存在，貸款契約也失去基礎，應隨之解除。若從交易安全與消費者保護的立場出發，後者更為合理，否則購屋人不僅失去房屋，還要負擔貸款責任，顯然違反公平正義。
除契約設計上的調整，政策層面也應當加強，例如主管機關可明文規定不動產買賣契約必須附帶「貸款成數不足即得解除」條款，並要求仲介公司在廣告與簽約過程中不得誇大或誤導貸款成數，否則應負消保法上的責任。同時，銀行在審核貸款時，除鑑價與徵信外，也應該建立透明的資訊揭露機制，讓借款人明白貸款額度可能受房價、市場情勢與自身信用狀況影響，避免過度期待導致事後糾紛。
將房貸條件納入買賣契約或仲介契約，讓雙方在簽約之初就對貸款不確定性有所共識，才是避免日後爭議的最佳方法。房地產交易與貸款雖然在形式上是兩份契約，但在實質運作上卻密不可分，若能在法律上承認其命運共同體的性質，並透過契約設計與司法解釋來加以落實，才能真正保障消費者與金融機構的雙方利益，也讓房地產市場的交易秩序更加穩定與公平。
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