說好的由著名建築師操刀的設計團隊，結果落空，這樣可以主張瑕疵擔保嗎？

問題摘要：

「說好的建築師沒來、說好的設施違章不能用」的情況，確實可能構成建物瑕疵與債務不履行，但須視個案具體情形判斷，包括廣告內容具體與否、消費者是否保存證據、買賣契約中是否有排除條款，以及雙方是否就相關事項另行磋商確認等。消費者若欲主張權利，應做好三項準備：一、保留所有廣告文宣與建案說明資料；二、於簽約前確認廣告內容是否已納入契約主文或附件；三、避免簽署任何可能限制主張權利之條款，並諮詢律師審閱契約。唯有如此，方能於法律爭訟中取得有利地位，防止落入表面上承諾華麗、實際交屋失望的購屋陷阱之中。購屋是人生重大決定，契約是法律的保障，廣告則是誠信的試金石，切勿因一時疏忽而損及終生利益。

 

律師回答：

在現代豪宅市場中，建築設計師不僅僅是畫圖與規劃空間的專業人員，更是在藝術、功能與結構之間協調出完美平衡的關鍵角色，尤其那些名列世界十大知名建築師的設計師名人，更是購屋者心目中的夢幻指標。然而，若買方基於特定設計師的參與而決定購買特定預售豪宅建案，之後卻發現建商更換了原本承諾由知名設計師操刀的設計團隊，這樣的更動是否可構成房屋瑕疵或違約，成為實務上爭議的重要焦點。

 

在預售屋或新建案銷售過程中，建商經常透過精心包裝的廣告，強調由世界知名建築師操刀設計、建案規劃包含泳池、SPA池、挑高飯店門廳、中庭水花園等高規格公設，藉此吸引消費者的關注與購買意願，這些內容往往成為消費者願意支付高額房價、進一步進場簽約的主因。然而，當交屋後才發現廣告上強調的設計師根本未實際參與，或廣告中標榜的設施竟是違章建築、不符建築使用執照而無法合法使用時，消費者是否能主張建物瑕疵、解除契約、減少價金或損害賠償，就成為司法實務中極具爭議的重要議題。

 

依據消費者保護法第22條明定，企業經營者所為廣告應真實，並應履行廣告所載內容，若廣告內容與事實不符或無法履行，消費者得主張權利。理論上，建商若於廣告中強調名建築師設計，卻事後由其他非具等級者代為規劃，即構成不實廣告，亦屬瑕疵擔保標的之一部分；同樣道理，若廣告強調泳池、SPA等設施，卻因與建築使用執照不符、屬違章建築而無法使用，亦可能構成事實瑕疵，是否可依民法第354條、民法第359條主張瑕疵擔保或第226條債務不履行並同法第256條解除契約，抑或以意思表示受到詐欺為由而依民法第92條撤銷。

 

然而，實務上消費者欲成功主張建商違法或不實廣告，仍需面對三大難關：其一為「證據保存」，許多消費者未保留建案原始廣告、簡報、樣品屋說明等內容，事後建商為自保甚至會修改或下架原廣告，使得消費者在訴訟上無法證明廣告中確曾作出具體主張；其二為「因果關係舉證」，法院往往要求消費者舉證證明其是因廣告內容而產生重大交易意思，否則難認為廣告內容已成為契約一部分，亦即即便建商確有誇大廣告，若消費者無法證明該廣告為決定性因素，法院即不認其為可主張解約或減少價金之理由；其三則為「契約優先原則」，若在簽約階段雙方曾對廣告內容重新協調，或建商於契約中載明「買方已瞭解廣告與使用執照可能不符，日後不得因此主張權利」，則法院實務上多半會採信書面契約優先原則，認為消費者已拋棄對廣告的主張，建商無須再負擔履行廣告內容之責。

 

例如某建案即因廣告中明載泳池與SPA池等設施，惟後因建照並未核准該設施用途，主管機關認定違法，實際無法使用。消費者認為建商廣告不實，提起訴訟請求損害賠償，但法院經審查後發現買賣契約中另有條款記載「買方已瞭解與使用執照可能不符、不得因此要求減價或損害賠償」，認定買方已於簽約時明確接受風險，遂判決消費者敗訴。此一案例凸顯，即便廣告中確曾載明特定公設與設計團隊，法院仍會以買賣契約之文字內容作為最終依據，若消費者未注意契約條款，甚至簽署放棄主張權利的條文，則廣告即難再成為主張的依據。

 

民法第354條規定，出賣人就出賣物應負交付義務並保證其無瑕疵，所謂瑕疵，包括法律上與事實上之瑕疵，若買受人信賴特定設計師之設計風格與美學價值，並因此做出購屋決定，則設計師的參與可能構成交易目的之一部分，若日後未如實履行，法院有可能認定違反契約附隨義務或交付物不符約定。尤其在高端豪宅交易中，建商經常強調某位國際知名設計師如扎哈·哈迪德、安藤忠雄、隈研吾等人之操刀設計，以此作為行銷重點，此時設計師的角色已超越單純規劃功能，而成為商品價值的一部分。

 

倘若建商事後更換設計師，甚至僅採用原設計師初步草圖，卻未明確告知消費者，消費者購屋後得知內情主張違約時，實務上將從是否違反誠信原則、是否導致重大信賴落差、是否與交易主觀目的相悖等角度進行評價。此外，倘若買賣契約或廣告文宣中明確載明由特定建築師設計，且雙方已將其納入契約或等同於契約內容，則建商單方更換設計師恐構成民法第226條所稱之給付不能，買方可據此主張解除契約或減少價金，並可能請求損害賠償。

 

反之，若契約對於建築師角色並無約定，僅屬行銷性質之宣傳，或設計師僅參與整體規劃而非內部細節設計，法院則可能傾向認定此非買賣標的之實質瑕疵，買方之請求難以成立，因此，判斷關鍵仍在於特定設計師是否構成雙方約定內容，以及其對買受人交易意願之實質影響程度。更進一步而言，設計師的參與對於建築物整體結構、安全性與實用性也可能產生影響，若後更換之設計師經驗不足或風格差異過大，導致最終建物與買方預期落差過大，則有可能構成事實瑕疵，特別是在公共空間、建築比例、外觀立面等非可輕易變動之部分。尤其在許多購屋者高度重視設計美學與國際形象的情況下，設計師品牌化與作品風格即為購屋行為中不可或缺之交易基礎。

 

因此，對消費者而言，在面對華麗廣告與現場樣品屋展示時，切勿過度依賴廣告想像，務必於簽約前索取並保存廣告資料，並要求建商將重要內容明載於契約主文，若建商避重就輕或拒絕載明，則應審慎考量是否進場購屋，避免日後求償無門。又如建案廣告中主打「由國際知名建築師操刀設計」，而消費者簽約時並未要求建商書面提供設計師授權或參與證明，建商則可能於交屋後辯稱僅採其團隊概念規劃而非全案設計，消費者若未留存原始廣告與協商記錄，即難以舉證其購買建案係基於該建築師設計參與之信賴基礎，最終主張亦難成立。因此從法理面而言，若建商廣告涉及具體承諾，並與交易目的密切相關，則該承諾構成契約內容之一部分，建商未履行即構成違約或瑕疵擔保；然從訴訟實務角度觀之，消費者未妥善保存證據、未審慎檢閱契約條文，或於簽約時簽署排除主張條款者，其勝訴機率將大幅下降。

 

因此，在實務操作上，若購屋者極度重視特定建築師之參與，應要求建商將其納入買賣契約主要條款，或以書面確認設計師角色、參與階段與最終設計權限，並於廣告文宣或樣品屋資料上要求保留完整紀錄，以作為未來爭議處理時之依據，否則僅以銷售說明為憑，將難以認定建商之違約事實。綜上所述，更換建築設計師是否構成房屋瑕疵，須視設計師在交易中所扮演之角色與買受人主觀期待是否受重大影響而定，若建築師為名列世界十大知名設計師之一，其參與即構成交易信賴基礎，則任意更換確實可能構成違反契約或瑕疵擔保責任。建議未來從事高端住宅買賣之消費者與建商雙方均應以契約明訂權利義務，以降低解釋爭議與訴訟風險，並確保最終建築成果符合買方對於「夢想之家」的期待與價值。

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