租金上限，法律有無規定？超過有什麼效果？

04 Mar, 2018

問題摘要：

根據土地法第97條的規定，對於城市地方房屋的租金，其上限為不超過土地及其建築物的申報總價年息百分之十。如果約定的租金超過此規定，相應的管轄直轄市或縣（市）政府可以按照此標準強制減少租金。然而，這項規定僅適用於供住宅使用的房屋。如果是供業務使用（非營利性）或商業使用的房屋，則不受此限制。這一點在最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議中已經得到確認。土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章的立法目的是解決國民居住問題，因此僅對住宅使用的房屋設定了相應的限制。在106年12月27日的《租賃住宅市場發展及管理條例》中，對租賃標的定義為「住宅」，即供「居住使用」之住宅。因此，對於租賃住宅的租金，不適用土地法第97條的規定。根據該條例的第6條，考慮到公告地價和房屋評定現值與市場價值之間可能存在差距，為了避免影響出租人提供租賃住宅的意願，排除了土地法第97條的適用，以回歸契約自由原則。

律師回答：

關於這個問題，土地法第97條規定針對城市地區的住宅用房屋租金設有上限，這是為了保護租戶免受過高租金的壓力，並維持住房市場的穩定。該條規定租金不得超過土地及其建築物申報總價的年息10%。如果租金超過這一限制，地方政府有權按照法定標準進行強制調整，而不法院亦可駁回超過限制之租金請求。

僅適用於房屋供住宅之用

土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」

因此，在現實生活當中，若租金約定過高或未為約定，通常即會依此規定辦理。惟此項規定僅適用於房屋供住宅之用，始受土地法第97條第一項規定之限制。若係房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制。

此部分可參見最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議：房屋僅供住宅用者，始受土地法第九十七條第一項規定之限制。土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。此由第九十四條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用，第九十五條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第九十六條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第九十七條所稱「城市地方房屋租金」，其所謂「房屋」應指僅供住宅用之房屋而言。內政部七十一年五月二十四日台（七十一）內地字第八七一○三號函亦採此見解。是稅捐稽徵機關所定之當地一般租金標準，如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地法第九十七條第一項所設最高額之限制；如房屋供業務用（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準核算租金收入。」

超過法定標準，無請求權

如果租金約定超過法律規定的上限，出租人對於超過部分將無請求權。這意味著，即便出租人與租戶原本同意更高的租金，出租人也不能依法強制要求租戶支付超過限定的租金。任何超過限制的租金要求都將被法院駁回，惟既已給付，自不得請求出租人返還。這種規定在保護租戶的同時，也要求出租人必須在設定租金時考慮到法律的限制。這有助於維持租賃市場的穩定性和可預測性，並且鼓勵合理的房屋及基地利用。

房屋及基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條，分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開超限租額，併行不悖。

(最高法院59 年台上字第 793 號民事判例)

租賃住宅市場發展及管理條例特別規定

民國106年12月27日「租賃住宅市場發展及管理條例」規範之租賃標的為「住宅」，亦即供「居住使用」之住宅而言（參本條例第3條第1款、第2款）。關於租賃住宅之租金，不適用土地法第97條規定（本條例第6條），租賃住宅的租金不適用土地法第97條的限制，即租金不受申報總價年息10%的上限約束。這樣的規定是基於市場實際情況考量，地價和房屋的市場價格之間常有差異，過度限制租金可能會抑制房東出租的意願，進而影響租賃市場的供給。

即按土地法第97條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；約定租金超過該規定者，得強制減定之。考量公告地價及房屋評定現值與市場價值仍有差距，為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，本條例第6條予排除適用，回歸契約自由原則。

綜合來看，這些規定旨在平衡房東和租戶的利益，同時考慮到住房的可負擔性和市場自由。對於想要租房的人來說，了解這些規定可以幫助他們判斷租金是否合理，並在必要時尋求政府的干預或協助。對於房東而言，這些知識可以幫助他們設定合適的租金，避免法律糾紛。