預售屋保固責任是什麼？在契約上如何議定有利的保固責任？

問題摘要：

預售屋保固責任本質上為物之瑕疵擔保責任的延伸與強化，其目的在於交屋後仍維護買方對於住宅品質的合理期待。買方於購屋前應詳閱定型化契約條款是否已載明法定保固責任，並爭取契約中具體明載更有利的保固內容與期限，交屋時確認取得保固服務紀錄卡，並視建商是否同意設定保固金制度作為付款保留條件，則可在法律與契約上建立完整的權益保障體系。而慎選建商與查核其歷年保固紀錄、客訴處理效率與交屋後服務狀況，更是買方實現保固制度價值的前提，唯有法律、契約與實踐三方兼備，方能落實建物品質控管與住宅權益維護的真正目的。

 

律師回答：

關於這個問題，預售屋買賣中所謂的「保固責任」，在法律上雖仍屬於民法上「物之瑕疵擔保責任」的延伸(民法第354條、第359條)，但其意義早已超越傳統買賣關係中瑕疵通知與解除權或減價請求的範疇，而演變為建設公司對買受人提供的一種明確、強化、具延長期間且常附隨於交屋後特定期間內的品質擔保義務。

 

依據內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載事項第17條內容，明定建物「結構部分」自交屋日起十五年內建商負有保固責任，「固定建材及設備部分」則保固一年，這兩種保固範圍與期間不僅與民法不同，更形成一種具有優先效力的契約義務體系。更重要的是，即使契約未記載，該保固條款依消保法第17條第3項與第16條規定，仍自動視為契約內容，建商不得主張無約定即免責。

 

雖民法第365條設有六個月通知及五年除斥之瑕疵擔保期間限制，惟預售屋交易中，為避免因瑕疵修繕延遲或買方難及時發現致喪失權利，主管機關已透過定型化契約公告制度，實質延長並強化買方於保固期間內之擔保請求權，構成一種超越民法基本框架的特別保護制度。買方應善用此制度保障自身權益，而建商亦應誠信履約，配合維修並避免以時效為由推諉責任，雙方共創健康良善的建築交易環境。

 

最高法院98年度台上字第1214號民事判決：「…又依保固書記載，足認被上訴人出具保固書，承諾所負之無償修復系爭推土機在正常操作下有關結構、零組件之瑕疵責任，性質上應屬於：使上訴人之給付利益獲得最大滿足或維護上訴人對系爭推土機使用利益之附隨義務。亦即被上訴人應負之保固書責任係在擴大及強化被上訴人應負之物之瑕疵擔保責任，並延長被上訴人在保固期間內亦有維護系爭推土機具備通常效用之責任。其法律上性質仍屬物之瑕疵擔保責任。而上開保固書責任究其法律性質仍屬物之瑕疵擔保責任，則應回歸民法中債編總則第365條規定，即上訴人就被上訴人未盡其物之瑕疵擔保責任得主張解除契約、請求減少價金。惟解除權或請求權須於上訴人發見並通知被上訴人負擔保責任之6個月間行使。上訴人遲至97年1月18日始以準備書狀?解除契約之意思表示，顯逾民法第365條規定之6個月期間，則上訴人所?解除契約之意思表示，應不合法。雖在兩造約定之保固期間內，被上訴人就系爭推土機有結構上瑕疵迄今無法補正之情事，被上訴人除應負前述物之瑕疵擔保責任外，在被上訴人有可歸責事由時另應負不完全給付之責任，即上訴人得類推適用民法第226條第2項規定，就該瑕疵所生損害請求賠償。因上訴人並未主張被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任，上訴人輪無從僅以被上訴人未盡附隨義務（保固書責任）據以解除契約。從而上訴人主張其已解除系爭契約，依民法第259條第2款規定請求被上訴人返還已受領之價金?無理由。」

 

應負之保固責任，其法律上性質雖仍屬物之瑕疵擔保責任，惟係在「擴大及強化」出賣人應負之物之瑕疵擔保責任，並「延長」出賣人在保固期間內亦負意定之義務，也應注意。即使契約當事人名為出具「保固書」，其本質仍係出賣人於物之交付後於一定期間內對該物的品質負無償修復之責任，並非脫離物之瑕疵擔保的基本法律性質，但重點是此一保固書並未排除民法365條對於瑕疵通知期限與責任存續期間的規範，只要未在六個月內通知瑕疵，縱使仍在約定的保固期間內，也可能喪失解除或減價請求之權利。

 

換言之，若未特別規定保固制度脫鉤於民法365條所定時效機制，則買方仍須在發現瑕疵後六個月內通知並主張，否則就算在保固期內，也可能失去請求的機會，這也正是預售屋定型化契約制度介入的重要原因。

 

於實務上，買方如何在契約中議定有利的保固責任，首要即是以「書面明載」與「保固卡具體交付」為雙重保障。除主張定型化契約強制性適用外，若買方能透過議價將固定建材保固期間從一年延長至三年、五年，並將公共設施保固責任明確擴及至交屋後社區點交完成後起算，亦即依公寓大廈管理條例第57條進行共用部分移交時為準，而非以交屋日為起點，則對買方保障更為有利。

 

其次，選擇具誠信紀錄及完善保固制度的建商尤為關鍵，實務上不少建商雖標榜「保固服務」，但實際交屋後卻難以聯繫或修繕拖延，甚至藉口保固已屆拒絕處理。此時，如契約中另有約定「保固金制度」，即買方於交屋時僅支付大部分房款，餘留百分之五或其他比例價金於保固期間末端再支付，則等於實質創設一種擔保條件，買方即可將此筆價金作為交涉籌碼。保固金制度雖非所有建商均採，但對於買方而言，無疑為最直接且具實質擔保效果的保障手段，可迫使建商履行保固義務，否則即無法領取尾款。

 

另者，建商於交屋時所提供的「房屋保固服務紀錄卡」，亦是實踐保固制度的重要憑據，不僅可明確記錄各類建材與設備保固期限，亦方便日後主張修繕責任及履歷比對，因此買方於交屋時務必確保取得並留存副本。至於保固責任與民法瑕疵擔保責任之關聯，應注意的是，在保固期間屆滿後，買方仍可依民法第227條（不完全給付）或第365條（瑕疵擔保）主張權利，惟須舉證瑕疵存在於交屋時，且在發現後六個月內通知出賣人。若能證明建商故意隱瞞重大瑕疵，則六個月限制將不適用，買方主張權利時效將依民法侵權行為或其他請求權另計。

 

瑕疵擔保期間係指民法第365條所設之除斥期間，規定買受人因買賣物有瑕疵，得解除契約或請求減少價金者，應於依第356條規定通知出賣人後六個月內行使其解除或減價請求權，並自物之交付日起最長不得逾五年，此一制度目的在於避免交易糾紛無限延伸，保障契約關係之安定與可預期性。

 

然而於實務上，建築工程或不動產買賣所涉瑕疵常需時間查明與處理，尤以預售屋為甚，常出現瑕疵雖已通知建商修繕，惟實際修繕工程遲延或未果，導致瑕疵擔保期間經過，買方反失其權利，故此一制度雖具契約安定功能，卻也可能形成對買方權益不利的實務障礙。為平衡此問題，主管機關針對預售屋買賣關係，以消費者保護法第17條為依據，公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其第17條明文規定建商對交屋後房屋之保固責任，為一種強制契約內容，即使個案契約未記載，仍應視為當然契約條款，且具優於民法之實質保護效果。依據該條規定，房屋交屋後如無特殊約定，建商對結構部分（如樑柱、樓梯、擋土牆等）應負十五年保固責任，對固定建材及設備部分（如門窗、粉刷、地磚等）應負一年保固責任，並應於交屋時交付保固服務紀錄卡作為憑證，而此保固期間係自買方完成交屋起算，公寓大廈共用部分則依公寓大廈管理條例第57條規定自完成點交日起算。

 

此外，契約亦明定即使保固期屆滿，買方仍得依民法主張其他法律責任，未限制於保固期內請求。此一設計意義重大，係明確區分民法瑕疵擔保制度所受之期間限制，與定型化契約保固責任制度所主張之品質保證期間，買方得於保固期間內請求建商修繕，無須證明交屋時即存在瑕疵，亦無須受民法六個月通知及五年期間消滅限制，即為一種延長並強化之瑕疵擔保機制。又依最高法院判決見解，即使雙方另約保固責任，性質上仍屬物之瑕疵擔保責任之特別約定，且若出賣人於保固期間內未盡修繕義務，亦可能構成債務不履行或不完全給付，買方仍可依民法第227條、第226條主張損害賠償等責任。

 

實務上，預售屋因尚未實體完成即簽約，買方多無法於交屋前確實掌握建物品質，而建商作為專業經營者則應負完全交付義務，因此保固責任制度實為補足雙方資訊不對等之法律保障。值得注意的是，消費者保護法第17條第3項亦明文規定，若企業經營者提供之個案定型化契約與主管機關公告應記載事項不一致時，該條款無效，契約內容仍應以應記載事項為準；若該契約因不合理條款致對消費者顯失公平者，則全體契約可能被宣告無效。

 

此規定賦予買方強而有力的法定權利保障，使得建商不得以契約約定否定保固責任，亦不得主張因保固期間屆滿或瑕疵通知遲延即免責，否則將被認為違反法定強制規範，構成無效條款。

 

在實務操作上，買方應於交屋時即要求建商交付保固服務紀錄卡，並清楚記錄各設備、建材之保固起算日與到期日，若於使用期間發現問題，應即以書面通知建商要求修繕，並保留照片、錄影或對話紀錄等證據，以備日後維權之用。若建商遲未履行，買方可依契約主張扣減交屋保留款，或於保固內提起履行請求之訴，亦可依民法及消保法相關規定提起損害賠償請求或透過消保機關申訴處理。

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