預售屋交屋後，房屋之瑕疵在保固期間內，買受人權利有那些？

問題摘要：

預售屋交屋後如發現房屋瑕疵，買方於保固期內享有明確之修繕請求權、價金保留權與舉證簡化利益，不受民法上瑕疵擔保之時效限制，惟須注意瑕疵發現及通知義務應即時，並留存足夠證據以利爭議發生時主張。對買方而言，妥善運用定型化契約應記載事項保障、自備款項保留機制及法定保固期間，是確保房屋品質與自身權益的關鍵策略；對建商而言，應善盡修繕與保固義務，勿以契約缺漏為藉口逃避責任，方能維護品牌聲譽與買方信賴，促進房市良性發展與交易秩序穩定。

 

律師回答：

關於這個問題，預售屋交屋後若發現房屋有瑕疵，買受人在保固期間內享有一系列基於契約及法律保障所衍生之權利，主要包括要求修繕、保留部分價金、舉證豁免與主張法律責任等，並區分為交屋當下已知瑕疵與事後發現瑕疵兩種情形。

 

首先依預售屋買賣擬定定型化契約應記載與不得記載事項第十三條規定，賣方完成使用執照取得、水電接通、必要設備施工完竣後應通知買方進行驗收，並提供驗收單，由雙方於現場針對是否存在瑕疵作書面確認，若發現瑕疵，應記載於驗收單上並限期完成修繕，買方亦有權於總價款中保留5%作為交屋保留款，直至修繕完成並經複驗合格後始行支付。該規範即使未明載於個案契約中，亦因消保法第17條應記載事項之公告效力而當然成為契約一部分，賣方不得任意剝奪或排除。

 

按消費者保護法第17條規定，主管機關得就預售屋買賣擬定定型化契約應記載與不得記載事項，其內容對出賣人具有拘束力，即便出賣人所提供之書面契約未載明該內容，仍構成契約一部分。據此，現行內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」可以作為適用法律之依據。

 

實務上，法院多承認驗收單所記載內容為雙方共同確認存在之瑕疵，若未記載則視為該項瑕疵未被發現或買方已承認標的無此缺陷，例如收時未記錄修繕事項者，日後買方主張賣方未如期修繕即難成立，故買方應於驗收當下詳細記載所有疑似瑕疵，必要時拍照存證並請求賣方限期改善。

 

臺灣士林地方法院104年度重訴字第510號民事判決：「依預售屋契約應記載事項第1條第13項規定，雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕。於103年12月8日現場驗收時，並未提出上開應修繕或改善項目記載於驗收單上，並限期被告修繕，其嗣後以被告未按期完成修繕為由拒絕受領，已有未合。」。

 

至於保固期間內事後發現之瑕疵，實務上認定買方享有較廣泛之主張範圍。依「預售屋買賣契約書範本」第十八條規定，房屋自完成交屋日起起算，結構部分如樑柱、承重牆、樓梯、擋土牆等享有十五年保固，門窗、地磚、粉刷等固定建材及設備則享有一年保固，賣方並應提供「保固服務紀錄卡」作為證明文件。保固期間內，如發現非因買方使用不當或不可抗力所生之瑕疵，買方得請求賣方免費修繕，並無需另舉證其瑕疵於交屋時已存在，因保固責任即為建商主動承擔之品質保證義務。

 

相較於民法第356條及第365條所定瑕疵擔保責任，預售屋保固制度對買方保障更為寬鬆，尤其保固期內買方不受民法六個月通知義務與五年除斥期間之限制，即使延遲發現，亦得於保固期內提出請求，此與民法以交付日起起算瑕疵通知及責任存續期間之設計明顯不同。

 

實務上買方於保固期間內主張修繕權利時，不受民法瑕疵擔保時效之拘束。此一保固責任反成為建商推諉責任之依據，當然，買方發現瑕疵時應盡速通知建商並保留證據，例如拍攝照片、錄音存證、寄送存證信函或透過LINE對話紀錄等，以作為將來法律主張依據，避免事後建商否認接獲通知或爭執買方未即時告知。若建商逾期未修繕，買方可依契約主張扣減保留款、提起履行請求之訴、甚至視情況解除契約或請求損害賠償。

 

此外，在保固期間外，買方仍可依民法主張瑕疵擔保責任，但須受民法第365條通知六個月及五年除斥期間限制，且買方須舉證瑕疵非其使用不當所致、且於交屋時即已存在，舉證負擔較重，勝訴機率相對較低，因此保固期內即發現與主張為最有利之時機。最後，倘若建商於銷售時對房屋品質有明示保證，或廣告圖說與實際交屋結果顯著不符，買方亦可依消費者保護法第22條主張違反廣告內容，請求解除契約或減少價金。

 

預售屋交屋時若發現房屋有瑕疵，如有價款未付，買受人是否可以拒絕支付其餘價款？

實務上需視瑕疵程度與契約約定而定，原則上除非瑕疵重大到足以構成契約解除事由，否則買方不得據此全面拒絕付款，而應依定型化契約之規定主張交屋保留款制度，保留部分價金至瑕疵修繕完成後再行支付(民法第264條)。

 

依預售屋買賣定型化契約應記載事項之第十五條通知交屋期限規定，賣方應於取得使用執照六個月內通知買方進行交屋，並在交屋時完成使用執照移交、保固卡出具及其他應盡事項，買方亦應配合於接獲通知後特定期間內辦理交屋，並繳清所有未付款項（含交屋保留款）。於此同時，賣方對契約所載瑕疵及未盡事宜應負修繕義務，而買方則得在總價款中保留百分之五作為交屋保留款，俟賣方完成修繕並經複驗合格後再行支付，該制度本質上係參考承攬關係中定作人於工程瑕疵修繕前得保留部分價金之設計，藉由價金控制確保賣方善盡交屋修繕責任。然而，若買方於交屋時發現瑕疵，即使未達可解除契約之程度，也不應藉此全面拒絕支付其餘價款，否則可能構成買方違約。

 

實務見解認為，房屋如有可修繕之瑕疵，應先依保固或修繕約定處理，買方若主張重大違約而全面不付款，則需證明該瑕疵已嚴重影響房屋使用效能或價值，達到民法上契約解除之要件，否則將喪失契約上的付款義務保障，而賣方亦可據以主張遲延履行或解除契約並請求損害賠償。

 

預售屋買賣契約第十七條對於保固責任亦有明確規定，結構部分如樑柱、樓梯、擋土牆等享有十五年保固，固定建材及設備如門窗、粉刷、地磚等則享有一年保固，保固自交屋日起算，賣方並應出具保固紀錄卡予買方為憑，此外即使保固期限經過，買方仍可依民法第227條一般債務不履行或第365條瑕疵擔保等規定主張權利，惟需於六個月內通知賣方並於五年內行使。由此可見，制度設計上已提供買方於房屋交付後之保障，並非全然依賴交屋前一次性履約。再者，若買方單方認定瑕疵存在而拒絕付款，法院往往仍以契約條文及實際交付事實作判斷，並要求買方提供具體證據證明其拒付之正當性，例如瑕疵是否影響結構安全、是否難以修復、是否曾要求修繕未果等，否則買方將可能被認定為無正當理由拒絕履約，反致負擔違約責任。

 

因此，實務買方若發現瑕疵時，應確實於驗收時列入驗收單並保留影像證據，並行文通知賣方限期修繕，於修繕未完成前保留交屋保留款，而非全面拒付價金；如修繕遲延或未達標準，得進一步透過律師協助函催、申請調解或訴訟主張減價、損害賠償或解約。

 

若瑕疵情節重大至確實影響建物主要功能或造成居住危安，如結構不穩、嚴重漏水、毒建材使用等，則買方可考慮依法解除契約，但仍須具備專業鑑定報告與履歷紀錄支持。總結而言，預售屋買賣契約明定雙方於交屋時應履行義務，若房屋存有可修繕之瑕疵，買方不得據此全面拒絕支付其餘價款，而應依契約保留保固金制度主張權利，僅有在瑕疵達重大程度、影響居住本質且無法修復時，方得考慮解除契約。買方若單方不付款，將可能反而構成違約而不利己方，實務上應理性處理交屋爭議，善用保固條款與法律保障機制確保權益。

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