預售屋交屋及公設的保固期間及其始日究竟為何？

問題摘要：

預售屋之保固制度已透過定型化契約與法律制度建立明確架構，專有部分與公共設施之保固期間分別自交屋或點交時起算，保固範圍亦以結構與非結構區分年限，買方應詳閱契約內容並於交屋時辦理完整驗收與文件留存，若於保固內發現問題應即主張，超過期限則須依民法進行舉證，維權成本相對提高。建商則應善盡交屋與保固之法定義務，不得藉契約規避責任，否則除消保法外，亦可能涉及詐欺或民事侵權責任，唯有誠實履約、妥善交屋與明確保固，始能建立良好建築交易秩序與消費者信賴。

 

律師回答：

關於這個問題，預售屋交易中有關房屋品質及保固範圍之認定，常為買賣雙方權益爭議之重點，尤其在交屋後才陸續發現牆面龜裂、地磚隆起、管線漏水、機電設施故障等情形時，買方如何主張修繕責任即需依據定型化契約條款與法律規範加以判斷。

 

消費者保護法第17條規定，主管機關得就預售屋買賣擬定定型化契約應記載與不得記載事項，其內容對出賣人具有拘束力，即便出賣人所提供之書面契約未載明該內容，仍構成契約一部分。據此，現行內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中第十七條明定保固之起算日與期間，並區分「專有部分」與「共用部分」為主體。

 

就「專有部分」而言，保固期間自買方完成交屋日起計算，如買方未能及時辦理交屋，且其遲延事由可歸責於買方，則起算日得自賣方通知交屋之日起算。保固範圍又區分為結構部分與固定建材及設備部分，前者如基礎、樑柱、樓板、屋頂、樓梯等承重構造，保固期間為十五年，後者如門窗、粉刷、地磚、廚衛設施等屬非結構性項目，保固期間為一年。交屋時出賣人應向買方提供「房屋保固服務紀錄卡」作為憑證，以利日後主張維修或索賠。

 

至於「共用部分」，如電梯、消防系統、水塔、水電管線、瓦斯配管、社區中庭等公共設施，其保固期間並不與專有部分相同，而依公寓大廈管理條例第57條規定，自出賣人完成交付並與管理委員會或管理負責人辦理移交手續起算，若尚未成立管委會，則由建商暫代管理，待完成正式點交始為起算日。

 

因此，共用設施之保固權利應由管委會代表全體區分所有權人主張，不由單一買方個別請求。此外，定型化契約亦明文規定，保固期間屆滿後，買方仍可依民法第354條、第359條、第227條關於瑕疵擔保責任之規定，主張權利，如發現出賣人交屋時已存在瑕疵，買方未察覺，仍可於發現後六個月內主張補救措施。

 

惟需注意者，在非結構項目之瑕疵主張上，若已逾一年保固期間且無法證明該瑕疵存在於交屋當時，即使依民法主張亦可能面臨舉證困難之問題。除上述明定保固項目外，賣方亦須於交屋前依定型化契約第十三條規定完成所有建物設備、使用執照取得、自來水與電力接通，並應達成天然瓦斯配管可接通狀態，如區域已有瓦斯服務但建商無意設配管，應事前在契約與銷售資料中明確揭露。

 

交屋時買方得實地驗收，若發現瑕疵，應記載於驗收單，賣方並應限期修繕，買方亦可就總價款中保留5%作為交屋保留款，俟修繕完成後再支付。共有部分之點交程序應由賣方於成立管理委員會後七日內完成水電、消防、機械等系統檢測，並交付竣工圖、維修手冊等技術文件，若發現設備不合規範或功能異常，責由賣方負責處理。以上機制皆旨在維護買方權益與交屋品質之保障。

 

另一方面，若出賣人所使用之定型化契約條款未載明上述應記載內容或載有不得記載事項，如免除自身保固責任、限制買方主張權利等，依消費者保護法第17條第3項與第16條規定，該條款即屬無效，無論買方是否簽署或知悉，其法律上均不生效力，亦不構成契約之一部分。實務上曾見部分建商於定型化契約中另列保固除外條款，如強調「裝修後即喪失保固」、「管線被擋即不保固」等，若未有正當理由與公平條件，即屬顯失公平條款，買方得主張排除。

 

預售屋買賣契約雖屬民法之買賣契約類型，但因出賣人多為專業建設公司，買受人則屬一般消費者，雙方在資訊掌握及交涉能力上存有明顯落差，故主管機關依消費者保護法第17條規定，就預售屋所使用之定型化契約公告應記載及不得記載事項，構成預售屋交易契約內容的重要補充，對於交易安全與消費權益保障具有特殊法律地位與強制性，並在實務運作上展現三項特別意義。

 

其一，驗收階段之保留款制度

即使買賣契約未明文約定，買方仍可依據「應記載事項」第十三條主張保留價金百分之五作為交屋保留款，此項設計實質援引承攬契約概念，賦予買方如承攬定作人之地位，得以透過保留部分價金迫使出賣人履行修繕義務，待修繕完成並複驗合格後始予支付，若出賣人拒絕修繕，則買方可保留款項以補償其損害。此等機制突破買賣契約無瑕疵修繕請求權之限制，直接導入修繕義務與價金保留之制度，保障買方不致於處於既已付款又無法要求修繕之被動地位。

 

其二，有關公設部分之點交時點

依應記載事項第十六條，雖買方於交屋當日即開始負擔管理費，惟就共用部分與附屬設施設備之交付，應以管理委員會或管理負責人成立並完成現場檢測及相關資料交付為基準，且應由政府機關派員見證雙方已完成點交，否則不得視為完成交付，亦不發生保固起算之效力。換言之，在未完成正式移交程序前，建商仍應負完全保管與維修責任，任何損壞或不符標準之處皆不得歸責於買方或管理組織，避免建商藉由形式交屋事實而迴避法律責任。此規定實質強化共用設施交接的實質審查與程序正義，亦避免建商匆促交屋後將責任推諉於買方社區自主管理，進而產生工程缺失與維修爭議。

 

其三，關於保固期限之適用

應記載事項第十七條已明定分為結構保固十五年、固定建材及設備保固一年，並於交屋時起算，惟即使超過保固期間，買方仍可依民法或其他法律主張權利，此處顯然不同於民法第365條對於買賣物之瑕疵擔保設有六個月通知期間及五年除斥期間之規範，亦未設通知義務之限制。

 

實務上對此解釋為，即便保固期間屆滿，若買方能證明該瑕疵係存在於交屋時，且非因買方使用不當所致，仍可主張修繕或損害賠償，不受六個月或五年期間所拘束。亦即，預售屋契約中之保固機制已構成對民法瑕疵擔保責任制度之特殊補充與擴張，具有準專屬之保護性規範性質，不得由建商任意以契約排除或限縮。上述三項特別規定共同體現預售屋定型化契約之強行法效力，其內容即使未載入個案契約，仍自動構成契約一部分，建商倘有違反，即屬違法，且相關契約條款無效，不構成雙方之合意依據。從

 

實務上觀察，許多消費糾紛即來自建商未明確履行修繕或點交義務，或以保固期已屆為由拒絕後續處理，致使消費者權益受損，而法院對應記載事項之適用多予以嚴格解釋與保障買方。例如，部分法院判決即認定若共用設施尚未點交予管委會前出現瑕疵，仍應由建商負擔全部維修責任，並不得主張保固已屆或非其所致。再者，有關保固義務即使超過一年或十五年，若瑕疵係屬設計或施工本質缺陷，且於保固期內未因自然使用顯現，買方事後仍可主張法定損害賠償或瑕疵修繕請求權，法院亦不受民法365條通知期間所拘束。

 

此外，保留款之主張亦非必須契約明文，買方可依應記載事項當然主張保留，若建商拒絕履行修繕或主張付款義務既已完成，法院常會依消保法及應記載事項之強制性判定保留款無需立即支付，保障買方實質維修權利。總結而言，預售屋買賣所採之定型化契約制度，雖屬私法契約，但其所依據之應記載事項本質上具準強制法性質，對於驗收保留、共有點交、保固責任三方面特別設有例外於民法的制度設計，顯示主管機關在預售屋交易中對於資訊不對稱、契約不公平及履約困境所設之制度性防線，建商不得藉契約約定或條文遺漏排除其義務，買方亦不因未察覺或未爭取契約明載而喪失依法享有之權利，故建議買受人購屋時除審慎檢視契約條文外，亦應熟悉應記載事項之內容，俾能於日後遇有爭議時據以主張，避免因資訊不對等或不當格式條款而承擔不公平的交易風險。

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