貸款未達預定成數或無法貸款是否導致買賣契約無效？
問題摘要：
房地產交易以貸款為前提時，房貸契約即具從屬性質，應認房貸契約隱含「買賣契約未成立或不存續即失效」之解除條件，銀行於貸款前應審慎審核買賣契約真實性，貸款撥付後若買賣契約解除，應配合追回貸款或協助撤銷貸款債務，買方亦應在契約中明確載明貸款與買賣契約間之從屬關係，避免日後產生法律爭議，確保交易安全。為保障房地產消費者權益、維持交易安全與契約秩序，應於解釋論上肯認買賣契約與房貸契約間之從屬關係，分別承認買賣契約附有以貸款核准為停止條件、房貸契約附有以買賣契約存續為解除條件，並對買受人貸款協力義務及故意不為申貸之法律效果明確界定，始能真正落實房地產交易中的法律安定性與公平性。
律師回答：
關於這個問題，在房地產買賣交易中，貸款成數與核貸金額對買方而言往往至關重要，尤其當買方資金來源主要依賴銀行貸款時，若貸款金額未達預期或無法核貸，是否導致買賣契約無效，便成為交易中不可迴避的重要法律問題，
在現行不動產交易實務中，房地產交易以貸款作為前提，早已成為普遍常態，無論是預售屋或中古屋買賣，買受人多半仰賴銀行貸款支付部分甚至大部分的房價，因此，如何正確處理房貸契約與買賣契約間的法律關係，便成為不可忽視的重要問題，通常在預售屋交易中，建商為確保價金收取，會要求買受人簽署代辦貸款委託書並明定條款，例如「買受人同意於辦理產權移轉登記完成及抵押權設定時，由建商直接收取金融機構貸款金額，以償付房價，貸款自撥款日起，由買受人負擔本息，與交屋無關，買受人不得主張交屋未完成而拒絕撥款」。
而在中古屋交易中，為保障交易安全，地政士多會要求買方事先簽具取款條或匯款指示書，確保銀行貸款一旦撥入買方帳戶後，能立即匯給賣方，避免資金流轉的時間差產生風險，然而，實務上不乏買方於簽約後發現不動產有重大瑕疵而主張解除契約的案例，若此時銀行已撥款至買方帳戶，卻尚未匯給賣方，買方往往會主張停止撥款並拒絕付款，這種情況下便會產生房貸契約仍有效存在，但買賣契約卻已因解除、撤銷或無效而溯及失效的問題。
實務上，不動產買賣契約多會於條款中載明「價金之全部或一部由銀行貸款支付」等內容，此類約定意圖顯然是反映買方需仰賴貸款支付房價之現實狀況，契約效力並非單純取決於契約表面文字，而須依當事人真意及契約整體內容進行解釋，若契約內明載貸款成數或金額，且當事人對貸款條件具明確共識，應認為貸款成數或金額已成為契約成立的核心條件之一，亦即所謂附停止條件的法律行為，民法第99條明文規定，附停止條件的契約於條件成就時方生效力，若條件不成就，契約自始不發生效力，若貸款條件已明確載入契約，則依誠信原則及保護消費者立場，應推認雙方已合意將貸款核准作為契約生效之停止條件，此時若貸款未達約定成數或無法核貸，即屬條件不成就，買賣契約自始無效，不生拘束力。
惟若契約中僅籠統記載「價金由銀行貸款支付」而未具體載明貸款成數、金額或核貸期限，且未明確載明貸款為契約條件，則實務上往往傾向認定此類文字僅屬履約方法之描述，並非契約效力的條件性約定，此時若貸款未獲核准，契約並不因此失效，買方僅能就貸款未成所致履約困難另尋協商或其他法律救濟途徑，難以主張契約當然無效，然而，若從誠信原則與消費者保護觀點出發，部分見解認為，只要契約中揭示買方係以貸款支付價金，即可推認貸款係買方履約能力的必要前提，除非賣方得證明買方另有資金來源，否則即使契約未明載貸款為條件，仍應解釋為附貸款核准之停止條件，貸款未成則契約不生效力，此見解逐漸於實務上獲得重視，
尤其在金融市場波動劇烈、貸款審查趨嚴背景下，為避免買方因貸款困難而遭受不合理風險，法院多傾向保護買方合理期待，容許買方於合理期限內辦理貸款，並將貸款未成解釋為契約條件不成就，認定契約自始不發生效力，買方無須負擔違約責任或支付價金，並得請求返還定金或簽約金，然為確保法律關係明確穩定，最佳做法仍是買方於簽約時即明確約定貸款金額、成數、核貸期限及貸款未成時契約失效之處理方式，例如約定「本契約買方貸款金額須達新台幣○○○萬元，貸款未達金額或未核准時，契約不生效力」，或約定「貸款未核准時，買方得解除契約並請求返還全部定金」，此類明確條款能避免爭議，保障雙方權益，至於買方是否盡善貸款協力義務，亦為法院實務審酌重點，買方須於約定期限內積極向銀行申請貸款，並依合理商業慣例至少向兩家以上金融機構提出申貸，若買方消極拖延或拒絕申貸，將被認定為故意阻止條件成就，喪失主張契約無效之權利，此外，貸款成就的認定時點，宜以銀行實際核准並承諾撥款為準，而非僅以口頭通知或初步核貸意願為依據，若契約已明定貸款核准為停止條件，則於核貸確定前，契約尚未發生效力，買方亦無須履行其他契約義務。
至於在中古屋買賣的場合，買受人於簽訂買賣契約後發現系爭不動產有不能補正之重大瑕疵，遂對出賣人主張解除買賣契約，且旋於銀行撥款入買受人帳戶時，阻止銀行依代辦貸款委託書或取款條等相關文件，將款項匯入出賣人之帳戶。於此情形，便可能發生房貸契約有效成立，而買賣契約卻因有解除、撤銷或無效之事由，而溯及於訂約時失其效力的狀況。
由「從契約因主契約不存在而失其附麗」，以及「從契約因主契約未存立而目的不達」這兩個方向，建構房貸契約應附有買賣契約未存續之解除條件之法理基礎。
從契約因主契約不存在而失其附麗
按房貸契約之功能，係為使不動產買受人暨借款人具有履行買賣契約之能力故一般而言，是先有不動產買賣契約，始有房貸契約之輔助需求。是以，在交易通念上，房貸契約具有附隨於不動產買賣契約之特性。經查民法第68條第1項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。」
有鑑於房貸契約之撥款，目的在於使不動產買受人暨借款人得以履行買賣契約，特別是使其有能力支付買賣價金之全部或一部，今買賣契約既已失其效力，房貸契約亦應無所附麗，喪失其存在基礎，當無單獨存立之必要。是以，斟酌借款人之明示、默示、或可得推知的意思、金融機構之正常認知，以及房貸契約之事物本質，認為房貸契約應附有以買賣契約未存立之解除條件。
換言之，房貸契約與買賣契約間產生法律效力不一致的爭議，有鑑於房貸契約之主要目的即在於協助買方支付房價，若買賣契約已不存在，房貸契約亦應喪失存在基礎，因此有必要承認房貸契約隱含以買賣契約成立並持續有效為前提的解除條件，此一見解可由「從契約因主契約不存在而失其附麗」與「從契約因主契約未存立而目的不達」兩方面論證。
首先，從從契約理論觀之，房貸契約係基於不動產買賣契約之存在而成立，具備典型的從屬性質，民法第68條明定，從物乃非主物成分但常助主物效用之物，屬於同一人所有，類推此意，從契約即為常助主契約效用之法律行為，且雙方當事人之一方與主契約相同，房貸契約與買賣契約具備此一條件，因房貸契約乃為資助房價支付而設，借款人與買受人為同一人，明顯為買賣契約之從契約，進一步，民法第362條亦規定，因主物瑕疵解除契約者，其效力及於從物，由此推導，若不動產買賣契約因重大瑕疵而解除，其效力理應及於房貸契約，換言之，主契約消滅則從契約失其附麗，房貸契約亦隨之消滅。
其次，從締約目的觀察，房貸契約與買賣契約雖然形式上屬不同法律行為，但在經濟功能上具高度一致性，因房貸契約之資金即用於履行不動產買賣契約所生價金債務，若主契約因解除、撤銷或無效而不復存在，則買方不再負有支付房價義務，房貸契約即失去締約目的，自無存續必要，此即所謂「目的不達」，從經濟角度而言，房貸契約與買賣契約具備實質聯動關係，應認房貸契約隱含以買賣契約有效存在為前提的解除條件，我國實務上亦有判決承認此一關聯性，認為不動產買賣契約與房貸契約依其事物本質及當事人意思，構成聯立契約關係，雙方契約應同其命運，亦即一方契約的效力或存在依賴另一契約而共存共亡，否則將不當犧牲買方兼借款人之正當利益，
此外，主契約為能獨立成立之契約，從契約則須以主契約存在為前提，主契約消滅則從契約亦隨之消滅，有學者更進一步援引德國法上「關聯契約」理論，認為買賣契約與房貸契約在法律上應同其命運，以維護交易正義與借款人權益，
與主契約有別之法律行為，常助主契約之效用，而其當事人與主契約之一造相同者，為從契約。若據此檢證房貸契約是否為不動產買賣契約之從契約，可得出下列觀察結果：房貸契約乃有別於不動產買賣契約之法律行為，常資助不動產買賣契約之價金給付，且房貸契約之借款人與不動產買賣契約之買受人同為一人，可謂高度符合房貸契約作為不動產買賣契約之從契約的規範特徵，要無疑義。一旦確定從契約（房貸契約）與主契約（不動產買賣契約）之定性問題，則接下來關於從契約因主契約不存在而失其附麗之命題，應仿照民法上「主物決定從物命運歸屬」的法則加以審視。查民法第362條第一項有謂：「因主物有瑕疵而解除契約者，其效力及於從物。」同理，當吾人對本條規範予以抽象化，亦可導出因不動產有瑕疵而解除作為主契約之買賣契約者，其效力及於作為從契約之房貸契約。準此，主物支配從物命運、從契約因主契約不存在而失其附麗之法則，來闡述房貸契約應附有以買賣契約未存續之解除條件的法理根據。
學說上有認為主契約與從契約之區別，在於主契約謂契約之存在不以他契約之存在為前提，能獨立成立之契約；從契約則以他契約之存在為前提，始能成立之契約。由於從契約以主契約之存在為前提，故如主契約消滅，則從契約原則上亦歸消滅。請參見孫森焱，新版民法債編總論上冊，台北自版，2004年，46頁。7學說上有參酌德國民法第三五八條規定，提出「關連契約」之概念，闡述依法得解除之買賣契約與已經撥付貸款之消費借貸契約二者，在法律上應同其命運之理由。請參見黃立，民法債編總論，元照，2006年，35頁以下。
從契約因主契約未存立而目的不達緣不動產買賣契約與房貸契約，在概念上雖為不同之法律行為，但在經濟上實具有一體性，蓋房貸契約撥款數額之全部或一部，即作為支付買受人基於不動產買賣契約所應支付之價金。換言之，從經濟的觀點來看，房貸契約之締約目的，在於履行不動產買賣契約之對待給付，故一旦身為主契約之買賣契約因有解除、撤銷、無效等事由而失其效力，未能存立，則買受人自無支付價金之義務，而身為從契約的房貸契約當然也隨之欠缺締約目的，喪失其存在基礎。是以，吾人可以從契約因主契約未存立而締約目的不達之經濟觀察，來正當化房貸契約應附有以買賣契約未存立之解除條件的法律命題。
我國實務上有關不動產信用權之重要判決，提出不動產買賣契約與房貸契約二者，依其事物本質及當事人之意思，具有一定依存關係，構成契約上之聯立性，應同其命運，即一個契約之效力或存在倚賴於另一個契約，而共存共亡，始足以維護不動產買受人兼借款人之正當權益。
第一，若不動產買賣契約已明載如「買賣價金之全部或一部，由銀行貸款支付」等文字，即可據此推知買受人須依賴銀行貸款始能支付價金，基於契約誠信原則，於不致突襲出賣人利益的前提下，自可認定雙方當事人已默示同意該買賣契約係附有以買受人於約定時限或合理期間內取得房貸為停止條件，一旦貸款不成，契約即不生效力。
第二，倘若貸款條件未成就，亦即買受人未能在約定或合理期間內取得所需貸款額度，則依民法規定，該買賣契約自始不發生效力，當然無須履行，買受人除得主張契約未成立外，並得依民法第249條第4款規定，請求返還已支付之定金，因契約未因當事人可歸責事由而無法履行，定金應返還；此外，若已支付之簽約金係價金之一部分，契約既不生效力，亦可依民法第179條不當得利規定請求返還，至於中介人報酬部分，若契約尚未成立，仲介人自然無報酬請求權，即便買受人已先行支付仲介費，仍可依不當得利請求返還。
第三，關於買受人申辦房貸之協力義務內容，為避免買受人惡意拖延或故意不申貸，實務上宜認為若不動產所在地或鄰近區域有至少兩家金融機構承作房貸業務，則買受人應至少向兩家銀行提出貸款申請，若兩家銀行均不核貸，方能認定買受人已善盡協力義務，反之，若買受人故意不申貸或僅象徵性申請一家銀行，則屬民法第101條第1項所稱阻止條件成就之故意行為，將喪失援用條件未成就的權利，至於房貸成就時點，宜以銀行實際撥款入帳日為準，而非單憑核准通知。
第四，關於房貸契約附以買賣契約未存續為解除條件的法理基礎，其一可依主物支配從物之原則，認為房貸契約為不動產買賣契約之從契約，既然房貸契約之存在明顯以買賣契約為基礎，當買賣契約未成立、無效、被撤銷或解除時，房貸契約亦應隨之消滅，失去存在之附麗性，其二可從經濟實質觀察出發，房貸契約之目的即在於支付房地價款，其成立係以買賣契約成立為前提，若買賣契約未存續，房貸契約即失去經濟基礎，無法實現締約目的，依此應認房貸契約隱含買賣契約有效為前提的解除條件，兩者法律命運應一致，從而避免買受人因房貸契約存續而被迫承擔無實質對價之貸款債務，
貸款成數未達或無法貸款是否導致買賣契約無效，端視契約中是否明確約定貸款為條件，若契約明文規定貸款為停止條件，貸款未成即使無故意阻撓，契約自然不發生效力，買方可依法主張契約無效並請求返還已支付款項，若契約未明確約定貸款為條件，則須個別檢視當事人真意、契約文字及交易背景，法院實務近年趨於採取保護買方的解釋方式，推認貸款為買方履約的必要前提，若貸款未成且買方已善盡協力義務，亦可認為契約不生效力，惟仍建議買方於簽約時明文訂定貸款條件，以杜絕爭議，並保障自身交易安全。
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